[주토] 경험담 14개 정리하며 알게된, 비규제지역에서 투자하는법

안녕하세요 꾸준한 투자자 주토입니다

지방투자를 해오던 때와 달리, 수도권은 6.27 대출규제 이후 매매·전세 동시 잔금 구조가 사실상 어려워졌습니다.
매매 후 전세를 놓는 방식에 제약이 생기면서, 현장에서 체감하는 온도도 분명히 달라졌습니다.

“굳이 실거주도 있는데 조건 맞춰주는 매도인 없어~”

“복잡해서 매도인 안해주려해~ 세껴있는 집만 봐~”

조건만 쫓지 않고, 가치를 우선에 두며,
가치가 맞는다면 조건은 협상으로 만들어간 실전 투자 경험담 14개를 정리하며
비규제지역에서 어떻게 접근해야 하는지에 대한 인사이트를 공유해보려합니다

전수조사만으로 투자를 할 순 없나요?

단순히 컴퓨터 앞에 앉아 시세를 따는 것만으로는 투자를 할 수 없습니다.

왜냐하면 시세를 따고 나면, 우리가 마주하는 매물의 대부분은 다음과 같은 형태이기 때문입니다.

• 매매가는 싸지만 전세가가 낮게 낀 물건
• 야망전세가로 나와 있는 물건

• 가격도 괜찮고 전세 세팅도 가능해 보이지만, 매도인이 조건을 맞춰주지 않는 물건

   

겉으로 보면 애매한 물건들입니다.
그래서 전수조사만으로는 결국 ‘후보 단지’까지만 도달할 뿐, 투자로 이어지지 않습니다.

따라서 우리는
“현장에 가서”
“가능한 많은 매물을 직접 보고”
“조건을 제안해보는 단계”까지 나아가야 합니다.

낀 매물, 주전 가능 매물, 갭투 환영 물건만 볼 것이 아니라
갭투 불가, 하시입주, 월세 세팅 물건까지 포함해
일단 협상을 시도해보는 접근이 필요합니다.

심지어 투자금 범위를 넘는 단지들도
전화 100통 이상으로 매물을 전수 파악하고,
현장에 가서 “가망 없음”을 확인한 뒤
오히려 더 빠른 결정을 내리기도 합니다.

경험담에서 가장 인상 깊었던 문장은 이것이었습니다.

“경험상 20개를 둘러보면 그중 하나는 조건이 맞는다. 그런데 그 하나는, 일단 가보고 행동한 사람의 것이다.”

전수조사는 시작일 뿐입니다. 투자는 결국 행동 이후에 보이는 영역에 있었습니다.

왜 현장에 답이 있다고 하나요?

이유는 다음과 같습니다

• 부사님이라고 임차인, 매도인 상황을 다 알고있지 않다, 부사님도 내가 제시하는 조건이 승낙될지 몰라서 일단 안된다고 거절할 수 있다
• 처음에는 조건 안맞춰준다해도, 한참 뒤에 만들어보겠다는 부사님도 있다
• 부사님이 투자자를 너무 싫어해서 주전 가능해도 굳이 광고에 올려놓지 않았을 수도 있다
• 협상과정에서도 매도인의 답만 기다리는게 아니라 대안을 찾으러 움직였을 때 조급하지 않고 원하는걸 가질 수 있다
• 쌀쌀맞더라도 얼굴 뵙고 자주 인사드리면 마음써주시는 분들도 계신다 감정 빼고 전임 많이하다보면 피드백 주시는 분이 생기지만, 처음에는 친절한 사장님께 시도해보기
• 투자자들이 전화나 매임은 많이 하지만 진짜 두들겨보고 만들려고 하는사람은 적다 진짜 사려고 두들기면 물건이 만들어진다

내 조건을 만들어주는 사장님 한 사람이면 충분합니다

현장에 나가기 전/중/후 어떻게 행동해야되나요?

1. 전임을 통해 4가지를 파악한다

• 관심 있는 매물 문의(상태, 가격협의, 거주자 정보, 전세협조여부)
• 더 져렴한 매물, 같은 가격이지만 더 좋은 RR
• 사장님 추천 물건 / 단지
• 시장 분위기

→ 매물 파악 + 일잘러 사장님 파악 + 예상 경쟁 전세 매물 확인

2. 현장 방문

• 1시간반 ~ 2시간 텀 두고, 우선순위매물&일잘러 사장님으로 예약잡기

*예약하지 않았어도 추천매물 OR 당일매물 보기, 인근 사장님과도 얘기 나누기

*워크인때는 어느정도 투자금으로 물건을 찾고있는지 말하기 돈 더 가용해야되면 알아봐야된다정도로 열린 결말로 마무리하며 넓게 매물 추천받기

*비슷한 가격으로 더 좋은 상태나 층 매물 있는지 확인하기

*얼굴도장 찍기 – 명함 드리기(일잘러 사장님께) / 적극적 어필하기

3. 사후 관리

• 매임통해 알게된 디테일한 상황 전임시트에 업데이트하기
• 주 1회, 일잘러 사장님께 주2회 연락드리며 매수의지와 기다리고 있음 어필하기

*같은 사장님께 다른 물건 예약하기 어려워도 매수의지 있는 사람으로 받아들이기에 눈치보지말고 예약하기

매물 조건 별로 어떤 전략을 쓰면 좋을까요?

1. 세낀 매물 전세 승계

-리스크가 적고 편리하다, 전세 낮지만 갱신권 사용했을 경우 투자금 회수 확정적임

-매도인이 꼭 팔아야하는 물건이라면 가격 협상에 유리할 수 있다

-집을 못볼 경우, 큰 돈 줄여 사는데 안보고 살 수 있는 상황임을 설명하고 보여주기 어려운 점들을 파악해서 이유를 찾아 해결해야 추후 전세 만기에도 어려움이 줄어든다

전략 

• 어차피 세 높게 낀 물건들은 투자자들끼리 경쟁 치열, 내가 투자금을 일시적으로 확보할 수 있는 상황이라면, 전세 낮게 꼈지만 갱신권은 사용한 혹은, 퇴거가 확정적인 물건에 접근해볼 수 있음, 전세 낮게 끼었기에, 매매 협상 시도해볼 수 있음

해야할 일 

• 투자금 제외하고 확보 가능한 금액 얼마인지 파악하기

주의사항 

• 전세 만기로 기존 임차인이 퇴거하는 경우 새로운 세입자를 맞추지 못하면 현재 대출로는 전세금 반환이 쉽지 않음, 전세 만기 남은 기간을 보수적으로 봐야한다

2. 주전 3개월 이후 전세 세팅 / 주전

전략

대출잔액증명서 통해, 계약금 또는 중도금으로 근저당 말소하며 주전 방법으로 투자하기

EX. 이 집에 대출 1.5억 있잖아요, 중도금 드릴테니 근저당 말소하며 이자 비용 감소하고, 대신 주전 계약 어때요? 원하는 시기에 집 잘 팔리는 것도 아니고 주전 거주하며 갈아탈 집 여유있게 찾으시는건 어떤지 물어봐주세요

주의사항  

– 근저당, 집이 5억이고, 전세 3.5억으로 살아주는 집에 근저당 2억시 문제가 된다, 전세금을 3억 정도 선까지만 세팅하기, 주전은 전세대출이 어렵다, 가능하다면 차용증을 매도자-매수자 간 체결한 후 일정 기간 지난 후에 전세대출 일으켜 상환할 수도 있긴하지만 일반적인 방법은 아니다

3. 매도인-전세입자 계약후 3개월 뒤 승계

 전략

• 임차인을 빠르게 맞춰(사장님 통해 전세대기자 확인도 해보면 좋을 듯) ‘임차인 보증금 + 계약금 + 중도금’으로 매도금 대부분을 먼저 드리고, 소액만 남겨서 3-6개월 뒤 잔금 치루고 명의 넘겨받기
• 매도인이 이사할 때 새로 주담대를 받아야된다면, “6개월 내 기존 주택 처분 조건”으로 대출 실행이 가능한 점 안내 드리기

해야할 일 

• 전세 대기자 수요, 매도인이 계약할 집이 3-6개월 뒤 잔금 넘겨받는게 가능한지

4. 현금 세입자

-이상적인 방법, 현실적으로 쉽지 않음, 방법 중 하나로 고려는 하며 발품팔기

전략

• 단지에 만기 돌아오는 현금세입자 있냐고 질문하기, 현금세입자가 계약 취소할 경우 대비를 위해 전세가계약금 = 매매가계약금 으로 하기

*추가 팁 : 전세대기자 및 전세 임차 구하기

해당 지역 뿐 아니라, 인근 지역, 재건축/재개발로 이주할 가능성 있는 상급지의 모든 지역까지 전세 뿌리기, 하루동안 900곳 전세 돌리기

 실제 협상 CASE는 어떻게 되나요?

CASE1. 매도자가 매도 후 신축단지 잔금 쳐야하는 상황인데 매수수요 없는 상황, 신축단지 잔금 시, 이자비용 발생하는게 마음에 안드는 상황

-> 임차인 빨리 구해올테니 계약금+전세보증금으로 잔금쳐서 이자비용 안내게하기, 대신 명의만 3개월 뒤에 넘겨달라하기

CASE2. 보증금 1억 월세 물건 거주자, 만기 많이 남은 상황 

-> 임차인 이사비 500만원까지 줄 수 있다, 원하는 조건 알려주면 임차인 이사갈곳도 알아봐주겠다, 임차인 내보내고 내가 전세 세팅할테니 소유권만 3개월 뒤 넘겨달라

CASE3. 반전세 물건, 보증금에서 시세보다 높게 전세 맞춰야되는 상황

-> 시세대로 전세 거주 의사있는지 답변 받고 현장 방문, 시세보다 높게 세팅하려할 때 사장님 말로는 설득이 힘들 경우, 사장님께 부탁해서 임차인과 부동산에서 이야기 나눠보는거 요청하기, 시세보다 높은 금액과 전세사기로 걱정하실 경우, 이자비용 얘기드리고 전세보증보험 직접 가입 해드리겠다 설득하기, 전세금 높아 나중에 연금 받는거 걱정된다하면 기초 연금 찾아보고 수급자격 직접 알아보며 임차인 설득하기

CASE4. 3개월 뒤 만기되어 나갈 임차인 있는 집 매수하려하는데, 지금 집주인에게만 돈 돌려 받을거라는 임차인, 젊은 집주인투자자는 싫다

->가상의 실입주자 사장님과 상의해 만들어, 사정상 미리 등기를 가져올 예정이다

그 밖에도

EX. 사장님 00동 00호 제가 못 본 매물 같은데 이거 오늘 볼 수 있어요? 이거 오늘 보여주시고 사장님이 조건 맞춰주시면 이거 할거에요, 아니면 저 내일 다른 지역에 다른거 투자하러 갈거에요~

EX. 오늘 오후에 다른 매물 계약할건데요 후회남기고 싶지 않아서 왔어요 그때봤던 이거보다 더 좋은 물건있어요? 이거 이런 조건에 이런가격 그리고 오늘 집 보여주시면 바로 가계약할게요

EX. 매도자분도 집 알아볼 시간 필요하시잖아요 그기간만 잠시 주전세로 해주세요 더 길게 전세 사셔도 괜찮고요

EX. 덜 깎아주시고 대신 주전으로 6개월 가능한지 여쭤봐주세요

EX. 월세입자분 전세로 저랑 다시 계약하시고, 전세대출 만큼의 이자를 대신 드리는건 어때요

이상으로, 경험담을 정리하며 알게 된 인사이트들을 공유해보았습니다.

빨리 해야 한다는 마음이 오히려 실력을 늦출 때도 있습니다.
조급함은 기회를 앞당기는 것처럼 보이지만, 오히려 판단을 흐리게 만들기도 합니다.

투자를 당장 하지 않더라도
한두 달 뒤에 한다고 해서 결과가 크게 달라지지는 않을지도 모릅니다

수도권의 기회가 여의치 않다면 지방으로 가도 괜찮으니까요!

저 역시 말로만 정리하는 데 그치지 않고
직접 부딪혀보며 비규제 투자에 도전해보려 합니다

채수를 채우기 위한 투자가 아니라,
과정 속에서 배우고 느끼며 성장하는 투자 같이 해나가보면 좋겠습니다