전고점만 믿고 샀다간 낭패? 실거래가 그래프가 숨기고 있는 진실

안녕하세요,

함께 나아가는 투자자 리스보아 입니다.

오늘은 최근 빠르게 변화하는 

시장 가격과 점점 사라지는 매물 속에서

도대체 어떤 단지가 더 가치 있는 단지인지,

그래서 어떤 선택을 하는게 나에게 최선인지

헷갈리고 어려운 분들을 위해서 

후회없는 선택을 하기 위해서 

‘제대로 실거래가'를 해석하는 방법에 대해서 

알려드리고자 합니다.

전고점 그래프가 정답이 아니라구요?

부동산 가기 전에 가장 많이 찾아보시는

데이터 중 하나가 바로 ‘ 실거래가’ 데이터일텐데요,

직전 실거래 뿐 아니라 

지난 상승장 (21~22년) 사이의 찍힌 전고점을 보면서

현재 가격 수준은 어떠한지,

그리고 다른 단지와 비교해서 전고점이 어땠는지 비교하면서 

단지의 가치를 판단하고는 합니다.

그렇게 판단을 내린 결과는 

A단지가 B단지보다 더 많이 올랐었으니까, 지금도 더 좋겠지!

라는 결론이 되는데요! 

하지만, 전고점 그래프가 항상 모든 것의 정답은 아닙니다 

최근 빠르게 다시 전고점이 찍히는 시장이 되면서

• 이전과는 다른 시세의 흐름을 보이거나.

• 아직 그래프에는 반영되지 않았지만 , 

  입지 가치가 변화한 곳들이 있기 때문입니다. 

그래서 오늘은 이렇게 전고점만으로

판단하기는 어려운 케이스들을

어떻게 바라보고 판단해야 할 지 

자세히 알아보려고 합니다.

이전 전고점과 최근 전고점이 달라지는 경우

첫번째는 바로 이전과는 다른 시세 흐름을 보이는 곳인데요,

이번 예시로는 안양 만안구의 이전 대장이었던 

안양 메가트리아와 ,

안양 동안구에서 선호하는 구축 중 하나인

무궁화 경남이라는 단지를 가져와봤습니다. 

래미안 안양 메가트리아는 

안양역 인근 신축 대장 단지로 지난 시장에서 

희소한 신축 + 브랜드 대단지로써 

만안구 뿐 아니라 동안구에 영향을 주었을 정도로

사람들이 선호했던 곳이고 

VS

무궁화 경남의 경우 , 

평촌 뿐 아니라 주변 군포, 수원, 의왕에서 모두 찾아오는

평촌 학원가와 가까운 가성비 구축으로 

아이를 키우는 부모님들이 선호하는 곳입니다.  

그렇다면, 이 두 단지의 가격 흐름은

어떻게 변화했을까요? 

직전 상승장 전까지는 

신축인 메가트리아의 가격이 항상 더 먼저, 높이 오르다가 

최근 가격 흐름은 경남이 역전한 것을 볼 수 있습니다 

그만큼 시간이 흘러 ‘연식’이 빠졌을 경우

연식보다 대체 하기 어려운 요소들 ( 학원가 접근성, 인프라 등 )이

더 중요한 거주 요소로 남았기 때문인데요,

이런 가치의 차이와 변화를 알지 못하면 

5.10년뒤의 가격 차이가 역전되는 원리를 이해하지 못하고 

이전의 데이터만 보고, 예측과는 다른 결과 앞에서 

실망할 수 밖에 없습니다. 

시간이 지나면서 입지 가치가 변화한 곳 

시간이 지나면서 입지 가치가 변화하는 곳도 

이전과 다른 모습을 보이는데요,

대표적인 에시로 원래 교통이 좋았던 

관악구의 봉천동 두산 아파트와, 

재개발로 천지개벽하며 주변 입지가 완전히 달라진

동작구의 흑석 동양을 가져왔습니다. 

두 단지의 가격 흐름을 먼저 살펴보면,

지난 상승장에서는 교통이 좋은 봉천 두산이 가격을 치고 올라가다가 

최근에는 흑석 동양의 가격이 더 빠르게 올라가는 것이 보이는데요, 

그만큼 흑석 동양 주변이 개발되면서 

원래도 좋았던 땅의 위치에 아쉬웠던 환경이 개선되면서

더 많은 수요를 가져올 수 있게 되었고

이전과 다른 힘을 가지게 되면서 더 빠르게 

가격이 올라가는 것을 알 수 있습니다.

지난 전고점과 이번에도 같을지, 아닐지

어떻게 알 수 있나요? 

이렇게 케이스들을 보면,

이전과 그럼 똑같게 흘러갈지

아니면 다르게 될지 어떤 기준으로 

봐야 하는지 궁금증이 생기실텐데요, 

그럴 때는 실거래 그래프를 보면서 

다음 2가지 질문을 던져봐야 합니다 

1️⃣시간이 흘러 가치가 달라지는 경우,

시간이 흘러 가치가 달라지는 경우는

당시에는 희소한 신축이었지만, 주변의 신축이 생기면서 

희소성이 점점 적어지거나, 

반대로 주변 환경이 개선되면서, 인프라가 생기고

더 살기가 좋아지면서 가치가 좋아지는 등의 

‘변화’가 어떻게 그 단지가 가져올 수 있는 ‘수요’를 

바꾸는 지 연결해보면 됩니다.

2️⃣호재의 영향이 있는 경우,

반대로 호재가 있는 경우는 

상승장의 기름 역할을 하면서 

원래 해당 단지가 갖고 있는 가치 대비 

가격을 빠르게 오르게 하는 역할을 하는데요,

대표적인 호재는 리모델링이나 재건축,

그리고 교통 호재입니다.

상승장에서는 이렇게 가격이 오를 것 같은 ‘호재’에

반응하는 속도가 빠른데요,

결국 중요한 본질을 그 호재 자체가 

1. 정말 입지 가치를 개선시킬만한 호재인지
2. 그리고 실현 가능한 호재인지를 살펴보면서
3. 이미 호재의 가격이 반영 되었는지를 판단하는 것입니다.

호재의 가격이 반영되었는지를 판단한다는 것은

호재가 실현된다고 가정했을 때 갖는 가치와 가격이 

같은 가격대의 다른 가치를 지닌 단지 대비해 어떤지 

비교해보는 것입니다. 

 예를 들어서, 월판선이 개통되어 월판선 역세권 단지가 되어도,

그보다 더 가치 있는 단지들 대비 비싸다면,

호재를 반영한 가격이 갖고 있는 가치 대비 비싸다

라고 판단할 수 있는 것이죠.

그래프에 담기지 않는 가치를 볼 줄 아는 투자자 

결국 가장 중요한 본질은

각 단지의 가치와 선호도에

영향을 미치는 요소가 무엇이고

그 요소에 변화가 있는지,

가격은 어떻게 반영되고 있는지를 파악하는 것입니다.

그러기 위해서는 단순히 그래프,

사람들의 이야기나 기사 뿐 아니라,

현장에 가고, 사람들이 좋아하는 환경이 무엇인지 

정말 의미 있는 변화일지를 고민하고 생각하면서 

나의 생각과 기준을 만들어서 검증하는 과정이 필요합니다.

이런 과정을 통해서 그냥 그래프에 휩쓸려서

나의 생각을 맞추는 것이 아닌,

그래프에 담기지 않는 가치를 보고 

판단할 수 있는 독립된 투자자가 되셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)