안녕하세요, 디그로그입니다.
오늘은 유독 앞으로의 시장에서 다주택자에게 어떤 압박이 있을지에 대한 기사가 많습니다. 5/9일 이전에 최대한 다주택자 압박을 주려고 하는 것 같습니다. 아직 구체적으로 정해지지 않은 규제들도 있긴 하지만, 특히 보유세 관련해서는 어떻게 진행 될 수도 있을지 미리 알고, 시뮬레이션 돌려보는 것도 필요하다고 생각됩니다.
관련한 기사 정보들 부터 먼저 정리해보겠습니다 :)
[1] 앞으로의 부동산 세제규제 어떻게 흘러가려나
https://n.news.naver.com/article/277/0005729092
#보유세 (재산세/종부세) 관련
- 이대통령의 SNS나 공식석상에서 꺼내는 화두에서 유추하면 재산세와 종부세로 대표되는 보유세를 여러번 강조하고 있습니다.
- 양도세의 경우, 5월 10일 이후 다주택자 양도세가 중과되면 장기보유특별공제 혜택도 사라지다보니, 보유를 검토한다면 아직 보유세가 구체적인 방식이나 얼만큼 올릴지가 관건인데요.
- 보유세를 가장 쉽게 올릴 수 있는 방법은 공시가격현실화율이나 공정시장가액비율을 높이는 것이라고 합니다. 올해 아파트 등 공시가격현실화율은 지난해와 같은 69% 수준이고, 이전 문재인정부 시절에는 95% 까지 올랐던 적이 있습니다.
- 재산세는 주택 공시가격 합산분에 공정시장가액비율을 곱해 과세 기준을 정하는데요. 공정시장가액비율은 현재 재산세는 45%, 종부세는 60% 입니다.
- 해당 %를 늘리면 재산세 또한 바로 늘어나죠..!! 하지만, 공시가 현실화율에 대해서는 국토부에서 아직 이와 관련한 연구용역을 진행 중인 만큼 단기적으로 대책이 나오기는 어려울 것이라는 전망도 존재한다는 점 참고하셔요~!
#세부담상한 관련
https://n.news.naver.com/article/018/0006228215
- 세부담상한은 전년도 납부세액 대비 최대 내야하는 세금 한도를 정한 상한선인데요. 아무리 공정시장가액비율이나 공시가격현실화율이 높아지더라도 세부담 상한이 걸려 있으면, 내야 하는 세금은 상한이 걸리게 됩니다.
- 현재 세부담 상한은 전년도 납부세액 대비 150%까지 입니다. 만약에 정부가 올해 공정시장가액비율을 80%까지 올린다고 해도, 최대 전년도 납부세액 대비 150%까지만 내게 됩니다.
- 하지만~! 세부담상한 역시 조정될 수 있죠.. 과거 세부담 상한의 역사적 최대치는 300%였는데요. 2019년~2022년사이 종합부동산세 납세자 중 3주택 이상자 또는 조정대상지역 2주택자 에게 다주택자에 대한 징벌적 과세의 일환으로 전년도 대비 세금이 최대 3배까지 나올 수 있도록 상한을 높게 잡았던 적이 있습니다.
- 이를 참고해서 보유세 관련 계산은 미리 잘 시뮬레이션 돌려보는 게 좋겠습니다.
#비거주 1주택자 관련
https://n.news.naver.com/article/366/0001145834
- 또 관련 기사가 많이 나오는 것이 실거주 하지 않는 투기성 1주택 보유에 대한 규제 방안입니다
- 비거주 1주택자를 어디까지 투기로 판단할 것인지에 대한 기준이 모호하기 때문에 아직 구체적인 예시가 나오지 않았지만 보유 주택 수, 주택 가격, 거주 여부 등에 따른 세제 측면의 ‘핀셋’ 규제도 예상되고 있습니다
- 가장 유력한 것은 대출 규제인데요. 이미 1주택자의 전세대출은 최대 2억원으로 제한되고 있는데 이를 더 옥죄는 방안과 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용을 확대하는 방안 등이 예상되고 있습니다
- 세제 측면에서는 1주택 보유자라도 실거주하지 않을 경우 보유세 부담을 늘리는 방안도 있을 수 있습니다.
#장기보유특별공제 관련
https://n.news.naver.com/article/029/0003013808
- 장기보유특별공제 관련 현행 제도상으로는 1주택자가 5년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 세액공제를 적용 받을 수 있는데요. 10년 이상 보유할 경우 산출세액의 최대 40%까지 공제받을 수 있고, 10년 이상 주택을 보유하고 거주한다면 최대 80%까지 세금 감면을 받을 수 있습니다.
- 이와 관련해 앞으로는 보유기간이 아닌 거주기간을 기준으로 제도가 바뀔 가능성이 제기됩니다.
- 또 이 밖에 해외 몇몇 국가에서 실시 중인 다주택자 할증제 도입도 거론 되는데요. 기존 1주택 외에 추가 주택 구매 시 과세 구간별 누진세율에 할증을 더해 세 부담을 대폭 늘리는 것이라고 하네요 ㅎㅎ 취득세가 많이 늘어날수도 있을 거 같습니다 ..ㅎㅎ
다음으로는 시장 분위기 관련 기사입니다. 각 지역별 매매와 전세 분위기 관련 기사들 입니다.
[2] 상반된 시장 분위기
#성동구
https://n.news.naver.com/article/031/0001010409
- 성동구의 주요단지 소유주의 약 35%가 강남 3구 거주자 인만큼 다주택자들에게는 결국 ‘강남 한 채’를 지키기 위한 ’0순위 매도 대상으로 성동구에서 매물이 많이 나온다고 합니다
- 금호대우 전월 대비 매물이 1.5배 늘었고, 옆단지 옥수동 ‘e편한세상옥수파크힐스’ 역시 두배 가까이 쌓였다는 소식입니다.
- 이렇게 분위기가 흘러가게된 배경은 정책 결정권자인 이대통령이 분당 수내동 자택을 시세보다 저렴한 29억원에 매물로 내놨고, 매각 성사 되었다는 소식의 영향이 크다고도 하네요~!
#강남구
https://n.news.naver.com/article/016/0002608403
- 전세집 구하기 어려운 곳도 있지만, 특히 강남에서는 세입자 잡기가 어려워서 애먹는다고 합니다
- 전세 가격이 급등했을 뿐 아니라, 전세대출 규제 강화로 인해 신규 수요가 진입하지 못하고 있다는 점이 큰데요.
- 도곡렉슬 84도 20억까지 나왔다가 오늘자로는 다시 15억 선으로 매물이 새로 등록되고 있습니다.
#노원구
https://n.news.naver.com/article/014/0005486284
- 한편 강북에서는 소형 아파트 평균값이 8억원 넘겼다는 소식입니다.
- 재건축 호재 단지의 상승세가 눈에 띄는데요, 노원구 미미삼 전용 50㎡는 9억원에, 전용 51㎡는 9억5500만원에, 전용 59㎡는 11억원을 썼고, 관처 직전인 길동 삼익파크맨숀 59는 12억원에 신고가를 썼다고 합니다.
- 아무래도 대출 규제가 강한 상황이다보니 15억원 이하 아파트에 대한 수요가 풍선 효과처럼 나타난 것으로 생각됩니다.
오늘도 읽어주셔서 감사합니다 :)
