매물이 늘어나는 이유
현장에서 보이는 기회
지금 시장은 여전히 높은 가격대에서 거래되고 있지만
잠시 숨을 고르는 구간에 가깝습니다.
현장에서는 시세보다 저렴하거나 예상하지 못했던
가격 조정이 가능한 매물들이 나오고 있기 때문입니다.
특히 신혼부부들이 많이 바라보는 6~8억대 단지 중
시세 대비 저렴한 매물을 빠르게 매수하는 모습을 현장에서 확인할 수 있었습니다
📌이 글을 통해 현 시장의 기회를 잡기 위한 기준을 세우고 행동으로 옮길 수 있습니다.
안녕하세요 나날이 많은 분들께 도움을 드리고 싶은 나알이입니다.
5월 9일 이후 계약건 부터 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된다는 방침이 나오면서
서울 시장 매물이 조금씩 늘어나고 있습니다.
많은 분들이 뉴스를 통해 체감하고 계실 거라 생각합니다.
네이버부동산을 살펴보고 부동산으로 전화를 드리면
최근 약정서가 들어간 가격 수준 그대로 매물이 나오기도 하고
시세 대비 저렴한 가격의 물건들도 보입니다.
1월처럼 빠르게 가격이 올라가던 흐름과 달리
명절 이후에는 매도를 위해 내놓았던 물건의 가격을 조금 더 조정하는 경우도 종종 보입니다.
엄두도 내기 어려웠던 가격 조정 구간이 나타나고 있지만
다주택자 매물의 경우 세입자가 거주 중인 경우가 많기 때문에
세입자 만기 이후 입주가 가능하다 보니 주택담보대출을 받기 어렵습니다.
전세퇴거자금대출을 활용할 수 있지만 한도가 제한적이기 때문에 접근이 쉽지 않습니다.
지금 시장에서 보이는 변화
현장에서 상황을 들여다보면 매도자들의 선택도 조금씩 달라지고 있습니다.
다주택자의 경우 거주 중인 집과 세입자가 있는 집 중
더 빨리 매도되는 집을 먼저 정리하려는 경우가 많습니다.
세입자에게 이사비를 주고 공실 상태로 매도를 진행하는 사례도 있었습니다.
다주택자가 아니더라도 보고 있던 단지의 가격이 조정되자
거주 중인 집을 매도하기 위해 가격 조정 여지를 두는 매도자들도 있습니다.
결국 인터넷에서 보이는 게 전부가 아니라 가격과 조건을 협의해볼 수 있는 기회의 구간입니다.
특히 1급지 가격이 조정되면서 갈아타기 수요로 인해 3급지 중에서도
선호도가 높은 단지들의 가격이 현장에서 조정되는 모습도 확인할 수 있습니다.
그동안 빠르게 올라가던 가격이
잠시 숨을 고르는 구간이라고 볼 수 있습니다.
이 흐름 속에서 특히 눈에 들어오는 가격대가 있습니다.
바로 신혼부부가 접근하기 좋은 6~8억대 단지들입니다.
실수요자들이 현실적으로 접근할 수 있는 가격대이기 때문에
매물이 늘어나는 시기에는 기회를 찾을 가능성도 함께 생깁니다.
그런데 왜 단지 선택이 어려울까요?
지금 시장이 어려운 이유도 있습니다.
이미 많은 단지들이 이전 상승장에서 전고점 수준에 가까워졌기 때문에
어떤 단지를 선택해야 할지 판단이 쉽지 않다는 점입니다.
예를 들어 안양시 동안구의
비산롯데캐슬과 한가람한양을 보면 두 단지는 모두 비역세권 단지입니다.
연식이 더 좋고 계단식 구조인 롯데캐슬이
항상 한가람한양보다 높은 가격대를 형성해 왔습니다.
하지만 20년 상승장부터는 한가람한양의 가격이 먼저 반응하고 있습니다.
이는 한가람한양 가까이 월판선(판교 연결 교통호재) 역착공과 함께
재건축 기대, 인덕원 GTX 기대, 과천 지식정보타운 직장 수요 등
여러 기대 심리가 더해지면서 상승장에서 더 힘을 받았기 때문입니다.
이처럼 수도권에서 먼저 선택되는 단지는 단순히 구조나 연식만으로 결정되지 않습니다.
건물 가치는 시간이 지날수록 줄어들기 때문에 결국 땅의 입지와 향후 변화 가능성이 중요합니다.
그래프만 보는 것이 아니라 사람들이 왜 이 지역을 선택하는지 이해해야 합니다.
안양시 동안구는 서울 접근성이 좋은데 역과 멀던 단지 주변으로
수요를 끌어당길 교통 호재가 실제로 착공되면서 가치로 이어지고 있습니다.
최근 가격이 더 올라서 더 좋다고 판단하는 것이 아니라
결정적인 수요의 플러스 요소가 있는지 확인해야 합니다.
비산롯데캐슬 또한 충분히 좋은 단지입니다.
거주의 편의성이 있는 단지이며 평촌의 호재를 함께 누릴 수 있기 때문입니다.
다만 호재의 접근성 차이에 따라 기대 심리가 다르게 반영될 뿐입니다.
예산 안에서 단지 간 우선순위를 고민하고 선택하는 게 필요합니다.
또 한편으로는 최근 급한 매물들이 나오면서 6~8억대 단지에서
더 선호되는 단지임에도 덜 선호되는 단지의 매물과 가격이 비슷하게 형성되는 경우도 있습니다.
이런 상황은 현장을 직접 확인해 본 사람만 알 수 있습니다.
그렇다면 내 집 마련 기준은 무엇일까요
첫 번째는 대출 가능 범위를 먼저 확인하는 것입니다.
생애 최초 구입이라면 LTV 70%까지 대출이 가능한 구간이 있습니다.
다만 규제지역에서는 주택 가격 구간에 따라 대출 한도가 달라집니다.
또한 개인 소득에 따라 DSR 범위가 달라지기 때문에
실제 가능한 예산을 먼저 확인해야 합니다.
두 번째는 가능한 범위 안에서 단지를 비교하는 것입니다.
거주하고 싶은 지역 안에서 예산 범위에 들어오는 단지들을 확인하고
그중에서도 사람들이 선호하는 단지를 찾아야 합니다.
같은 가격대라도 입지, 구조, 개발 호재의 파급력에 따라 상승장에서 가격 흐름은 달라지게 됩니다.
결국 수요를 끌어당기는 요소가 많은 단지를 고민해봅니다.
교통이 더 편리하거나 거주 환경이 더 좋거나 앞으로 땅의 가치가 더 좋아질 곳을 뜻합니다.
예를 들어 안양시 동안구 평촌 범계 역세권 단지인
은하수청구, 은하수벽산, 은하수신성도 같은 위치에 있지만
서로 다른 가격대와 흐름을 보입니다.
가장 높은 가격대를 형성하며 먼저 반응하는 은하수신성은
방 3개에 계단식 구조로 선호도가 높습니다.
은하수벽산은 4세대 복도형 구조이면서 남향인 반면
은하수청구는 긴 복도 구조이며 경수대로라는 8차선 도로를 끼고 있어
소음 영향으로 선호도가 낮습니다.
같은 위치의 소형 평형이라도 구조와 주변 요소에 따라 선호도는 달라집니다.
하지만 이는 단지 간 우선순위의 차이일 뿐입니다.
이처럼 단지 간 가격 차이가 크다면
선호 요소의 차이를 고려하되
내 예산에서 선택할 수 있는 단지들과 비교해 플러스 요소가 충분한지 확인하는 과정이 필요합니다.
예를 들어 은하수청구는 벽산과 신성에 비해 선호도가 낮더라도 범계역과 가깝다는 장점을 가지고 있습니다.
결국 비슷한 가격대의 단지들 사이에서
내 예산에 가장 최선의 단지를 선택하는 것이 중요합니다.
기회를 놓치지 않기 위해 중요한 것
📌 ACTION PLAN
- 예산과 대출 가능 금액을 먼저 확인합니다.
- 예산 안에서 비교할 단지들의 우선순위를 정리합니다.
예산 범위 내 단지를 임장하며 매물들을 확인합니다.
➡️ 수요를 끌어당기는 플러스 요소가 많은 단지를 선택합니다.
- 단지 내 여러 매물을 비교해보고 최종 결정을 합니다.
- 가장 중요한 것은 현장으로 향하는 것입니다.
최근 현장에서 본 매물들을 보면
같은 가격으로 나와 있어도 수리 상태 차이가 큰 경우가 많았습니다.
매도가 급한 경우에는
수리 상태가 더 좋은 집도 기본 상태의 매물과 비슷한 가격에 나오기도 하고
협상 과정에서 가격이 조금 더 조정되는 사례도 있었습니다.
부동산에 연락을 드리거나 방문했던 이후
급매 매물에 대한 연락을 최근 들어 계속 받고 있습니다.
매도 사유가 분명한 물건들이 나오고 있기 때문입니다.
이런 시기에는 현장에서 좋은 물건을 찾을 가능성도 함께 생깁니다.
그래서 지금은 조금 더 발품을 팔아 기회를 찾을 시기라고 생각합니다.
내 집 마련 골든타임을 놓치지 않기를 진심으로 응원합니다:)
