투자경험담 만화로 그려야 하는데 시간이 촉박하여 기억이 휘발되기 전 일단 글로 남김!ㅠ
매수 과정
투자 코칭에서 OK까지 받고 투자 하려던 단지가 세금 문제로 빠그러지면서ㅠㅠ 다음 투자 단지를 봐야 하는 상황이 되었다. 원래 투자 예정지는 지방. 만약 지방 투자가 안 된다면 내 상황 상 소액이지만 수도권을 투자해야겠다는 생각을 함.
왜 지방이 아닌 수도권 소액투자로 결정했을까?
①이미 수도권에 투자 물건이 있기 때문에 지방 투자 진행 시 잔금 리스크가 있음. 4억대 물건이라면 잔금 불가.
②투자 범위에 들어오는 (투자금+3000만원) 지방 단지들이 잔금 리스크를 안고 갈 만큼 매력적인 물건인가? 내 포트폴리오 상 지방 물건은 무조건 양도세 내야 함+규제 지역으로 묶였을 때 양도세를 계산해보면 큰 매력처 라고 판단할 수 없었음.
③1호기를 갈아타기로 2년 안에 매도하지 않는다면 수도권 투자가 좀 더 안정적인 운용이 가능함
→이런 사고 흐름을 통해서 수도권 소액투자로 방향 설정
수도권 중에서 어딜 하지?
워낙 소액이라 사실 투자할 수 있는 곳은 많지 않았다. 하지만! 많지 않으니까 투자 범위가 더 명확했음. 오히려? 좋아? 2달 전부터 자꾸 결론 파트에 등장했던 A지역. 투자자들이 없다. 아직 좀 더 상급지들이 투자 기회가 있기 때문. 하지만 소액투자자인 나에게는 이 지역이 괜찮아 보였음.
어떤 근거로 A지역을 투자 우선 순위로 올렸을까?
①교통이 더 좋은 B지역. 여긴 1호기가 있는 곳. 그나마 소액투자로 접근할 수 있는 지역이지만 투자자들이 많이 다녀가서 가격이 쉽게 깎이지는 않음. 매매 호가도 올라서 투자금을 초과했는데 부동산들에 전화를 돌려봤을 때 투자금 범위에 들어오는 단지는 조건이 좋지 않았음(A단지: 전세가 높게 들어가있고 매매가가 저렴하여 투자금 자체는 많이 들어가지 않지만 완전 기본집이라서 현재 전세입자가 나가면 전세 맞추기 힘들 수 있음. B단지: 매매가가 저렴하지만 전세가 낮게 들어가 있음. 세입자가 나가길 희망해서 현재 시세대로 맞출 수 있음. 그러나 여기도 수리 상태가 좋지 못해 잔금 치고 수리하지 않으면 전세가 내 생각보다 낮게 나갈 수 있음. 또한 전세입자가 나가는 시기가 딱 대단지 입주장. 지금은 전세가 없지만 이 시기는 잔금 리스크 혹은 투자금이 더 들어가는 문제가 생길 수 있음.) 결국 수리 상태가 안 좋아서 매매가는 저렴한데 여태 매도가 되지 않고 있던 물건들. 1호기 상황이었으면 잔금치고 수리를 했을 텐데 지금은 그게 안 되다 보니 매수가 쉬워 보이지 않았음.
②A지역은 교통이 B지역에 비해서 안 좋음. 역세권이긴 하지만 강남이 멀다. 그래서 투자자들이 아직 오지 않았음. 하지만 전세가 없어서 전세가는 B지역과 거의 비슷하게 올라가고 있는 중. 어느샌가 투자금이 거의 붙어가고 있음. 또한 내가 보던 단지는 대단지 아파트라 거래가 굉장히 활발한 편. 환금성이 좋다. 매도 물건도 많아서 협상이 쉬울 듯했음. 이전부터 전임했을 때 부사님들이 가격 협상에 긍정적인 반응이었음. 네이버 부동산에 올라온 매물만 봤을 때는 투자금을 초과하지만 전세금 올려받기+협상을 통해 매도가 깎기를 하면 투자금에 들어오는 단지를 할 수 있겠다는 생각이 듦.
어떤 기준을 세워서 투자할까?
눈여겨보던 단지는 같은 59㎡라도 구조가 달라 가격 차이가 있었음. 전임을 통해 얻은 정보는 남향과 동향은 2천 정도 차이가 남. 구조가 안 좋은 타입보다 구조가 좋은 타입이 환금성이 더 좋고 더 비싸게 거래 됨. 현재 전세가 없어서 전세 빼는 것은 문제 없다. 실제로 거래 내역을 봤을 때 전임을 통해 얻은 정보들이 모두 근거 있는 말이라는 것을 확인.
→'남향, 구조 좋은 타입, 잔금 리스크 없는 단지를 매수하자' 라는 기준을 세움
며칠 간 시세를 따면서 보니, 분명 얼마 전까지 X.85억이었던 물건이 X.6억으로 가격이 확 내려온 게 눈에 띔. 전임을 해서 물어보니 매도자가 확실하게 팔려고 가격을 아예 낮췄다는 부사님의 말씀. 남향에, 샷시 제외 올수리 되어 있고, 층 괜찮고 전세입자 낮지 않은 금액으로 전세 들어가 있고. 이 물건 괜찮은데? 라는 생각이 듦.
어떻게 협상하지?
물건의 단점: 물건을 보고 온 뒤 가격이 왜 낮은지 이해함. 안방 천정에 누수가 있음. 가격적으로 장점이 있는 것은 맞음. 남향에 구조가 좋은 타입인데도 동향이거나 구조 안 좋은 단지와 가격이 거의 비슷. 하지만 안방 누수는 윗집의 문제이고, 윗집에서 누수를 해결하려는 의지가 있고 수리 기사가 누수 처리를 하러 온다는 얘기를 듣고 이 누수가 오히려 나에게 협상의 카드가 될 수도 있겠다는 생각이 들었음.
매도자의 상황: 다주택자라서 비과세 혜택을 받기 위해 올 해 6월 전세입자의 계약이 만기 되면 반드시 팔아야 하는 상황. 급하다!
전세입자 상황: 현재 거주한 지 2년 됨. 임차인 분이 임신 중이시고 실거주자에게 매도 되지 않으면 더 거주하길 희망하심. 임산부이다보니 이사가 쉽지 않을 것이고 계약갱신권을 써서 전세가를 증액한다고 하더라도 주변 시세 대비 비싼 편은 아니라고 생각함. 이사나갈 이유가 없음.
→물건의 하자와 매도자의 상황을 종합해서 협상 카드를 만들어 봄.
현재 내 종잣돈은 7천만원 초반. 어떤 시나리오가 가능할까?
<현재 가격은 매매 X.6억에 전세 X.7억으로 투자금이 9천만원 들어가는 상황>
①매수가 X.5억에 전세가 X.7억이라면? 투자금 8000만원→매수가를 1천 깎아야 함.
②매수가 X.55억에 전세가 X.7억이라면? 투자금 8500만원. 저축하는 돈을 생각했을 때 잔금을 최소 5월까지 늦춰야 함.
③매수가 X.6억에 전세가 X.8억이라면? 투자금 8000만원. 계약갱신권을 사용하여 전세가 X.8억으로 올려 받고, 잔금을 전세입자 전세 갱신하는 날 해야 함. 저축하는 돈을 생각했을 때 6월 잔금만 가능.
④매수가 X.5억에 전세가 X.8억이라면? 투자금 7000만원→제일 베스트. 천만원을 깎고 계약갱신권을 사용하여 전세가 X.8억으로 올려 받고 6월 잔금하기.
- 내가 줄 수 있는 당근?
①한 달 안에 빠른 잔금 하겠다. 천만원만 깎아주세요.
②계약금 3500만원, 중도금 다음날 3000만원 바로 드리겠다. 천만원만 깎아주세요.
③만약 500만원까지만 깎아주겠다고 한다면? 돈이 없으니 5월~6월에 잔금하자. 대신 중도금은 계약 다음날 3000만원 바로 입금하겠다.
=>부동산 사장님에게 최대한 내가 할 수 있는 것들을 말씀 드리고 며칠간 협상한 결과 600만원 가격을 깎고 전세입자는 계약갱신권을 써서 천만원 증액하여 내 투자금 범위에 들어오는 가격을 만듦. 매도자도 6월까지만 매도하면 되는 물건이어서 빠른 잔금을 원하지는 않았기에 중도금만 빨리 드림. 6월에 잔금을 하면 저축한 돈으로 취득세도 낼 수 있어 대출을 쓰지 않아도 되는 상황. 나쁘지 않은 조건이었다고 생각함.
누수는 어떻게?
계약서 특약에 잔금 전까지 수리 완료하여 인수받는 조항을 넣음. 그리고 구축 아파트라 누수 문제가 많은 듯하여 매수 시 누수보험(화재보험)에 꼭 가입해야겠음!
다음 투자에 대한 방향
여기서부터는 매코 내용 포함한 앞으로의 계획
- 진짜 싸게 사는 거 맞다. 하지만 그만큼 기다려야 하는 단지라는 것. 현재 포트폴리오를 봤을 때 모두 중하위 단지로 구성되어 있어 (수도권 소액투자라ㅠㅠ) 단지들이 오를 때까지 기다리는 것은 힘들 수 있다. 현재 종잣돈 모으는 액수를 생각했을 때 목표했던 금액만큼 모을 자신이 없으면 차라리 2호기 갈아타기를 해라. (2호기 갈아타기를 알아본 결과 DTI 때문에 대출이 많이 안 나와서 불가->투자 물건 매수함)
- 이 단지를 매수한다면 이제 더 이상 챗수를 늘리지 말고 갈아타기로 가야 한다. 2년 정도 목표 저축액을 모아 2호기 갈아타기를 하는 방향으로 생각해라. 그 전에 갈아타기 해도 좋고.
- 현재 포트폴리오가 서북 중심이기 때문에 상승 흐름이 늦게 올 수 있다. 현재 사람들이 좋아하는 단지는 OO지역에서 6~7억대 물건이다. 이런 애들도 아직 가격이 많이 오르지 않았다. 매수한 단지는 가격이 안 오른다고 해도 2년 뒤 매도해라. 내 목표는 가치 있는 수도권 2~3채 정도를 하는 것으로 가야 한다. 저축액을 모으고 가진 자산을 뭉쳐서 더 중심지로 들어와야 한다.
앞으로 할 일
분명히 월부 시작할 때는 3년만 빡세게 공부하면 되겠지? 라고 생각했는데 어언 2년 6개월차에 접어드니 영 멀었다는 생각이 듦. 그래도 꾸준히 자산을 모았는데 수도권 중에서도 중하위 단지를 모으다 보니 이제는 저축액을 부지런히 모아 갈아타기로 가야 하는 시기가 왔다. 아니 상승장에 갈아타기 대체 어떻게 해요? 라는 의문점이 있었지만 이번에 실전 잔쟈니튜터님의 강의를 듣고 저축액만큼 대출금도 더 나오는 원리를 이해하니 실거주 갈아타기 또한 유효한 전략일 수 있겠다는 생각이 들었음. 시장이 어떻게 변할진 모르겠지만 꾸준히 환경에 들어가 있다면 방법을 찾을 수 있겠지. 일단 일 년 열심히 종잣돈 모아보고 갈아타기 기회가 있다면 행동할 수 있도록 수도권 앞마당을 꾸준히 늘려나가자.
감사의 말
연휴가 끼어 휴식이 많았던 만큼 투자 시간이 많이 부족하기도 했는데 나보다 나를 더 챙겨주신 제이든든 튜터님 덕분에 무사히 26년도 투자를 할 수 있었습니다. 괜히 일하시는데 방해할까봐, 쉬는 날 불편해하실까봐 연락 드리지 않았는데 오히려 먼저 연락 주시고 내가 놓칠만한 것들을 짚어주시고 마지막 계약 당일까지 특약 조항 피드백 주시고 전화해서 독려해주셔서 넘넘 감사했습니다. 튜터님의 2월 원씽은 저희였다는 것을 다시 한번 깨닫게 됩니다 …★
그리고 2월 한 달 동안 여러 일정들 때문에 자주 보지는 못했지만 각자의 역할을 열심히 해주신 든든즈 감사합니다! 든든즈 덕분에 어찌저찌 과제도 다 할 수 있었습니다.
♥완벽한 우리 행동하기 조장님! 자동응답기처럼 빛속으로 공지해주시고 댓글 달아주시고 응원해주셔서 감사합니다. 누구보다 바쁘셨을텐데 하나도 내색하지 않고 늘 긍정적인 말씀 해주셔서 조 이름처럼 항상 든든했습니다!
♥단기 매임 메이트 프로님! 차 태워주셔서 넘 감사했습니다. 수도권 2채로 10억 달성기 갖고 오실 거 같아서 기대 됩니다!ㅎㅎ 교대 근무로 너무 피곤하실텐데도 꾸준히 하시는 열정이 멋졌습니다!
♥새내기 흐름님! 첫 실전인데도 엄청난 데이터 분석과 무궁무진한 질문으로 저도 많은 생각을 할 수 있게 도와주셔서 감사합니다! 흐름님의 성장이 넘 기대됩니다!
♥매임 메이트 길님!!! 길님도 첫 실전이라 쉽지 않았을텐데 매임도 넘 잘하시고 질문도 많이 해주셔서 감사했습니다. 꼭 26년에 투자합시다!!할 수 있다 길님!
♥동에 번쩍 서에 번쩍 그려님! 이사 준비로 바쁘셨을텐데 평일에도 임장 나오시고 묵묵히 임장하신 그려님 넘 대단하십니다. 덕분에 평일 임장에 대한 의지가 생길 수 있었습니다!
♥늘 열심히 하시는 당근님! 전임 많이해주신 덕분에 제가 이번에 부족했던 전임 내용 레버리지 할 수 있었습니다.ㅎㅎ열기 오프 강의 가셔서 너바나님의 인사이트 많이 얻어오세요!
♥단임 메이트 몽쉘님! 결혼 준비로 바쁘셨을 텐데 평일 임장도 불사르는 멋진 모습!! 같은 직군이라 괜히 또 반가웠습니다ㅋㅋ행복한 신혼 생활 하시면서 투자도 꾸준히 이어갑시다!!
♥지하철 퇴근 메이트 지아님! 은근한 개그코드로 볼수록 매력적인 지아님ㅋㅋ지아님의 1호기도 응원합니다!! 늘 세심한 댓글 달아주셔서 감사했습니다!!
다 쓰진 못했지만 투자판을 떠나지 않고 늘 함께 해주는 수많은 동료분들 덕분에 오늘도 환경에 남아있을 수 있었습니다. 댓글 달아주시고 좋은 글 공유해주시고 닷컴에서 왕성하게 활동해주시고 인증 올려서 투자 활동 의지를 높여주는 월부 동료들!! 늘 감사합니다!
