서울투자 기초반 1강 강의 후기 [5기 18조 두나언니]

작년 7월 내 집 마련 기초반을 시작으로, 너나위-저평가 아파트 투자법, 열반스쿨 기초반, 훨훨-서울투자기회 제대로 잡는 방법, 코크드림-인테리어, 이번 서울투자기초반까지 1년이라는 시간동안 참 많은 일들이 있었다. 열기를 통해 좋은 투자 동료를 만났고, 30권의 책을 읽었으며, 7월 드디어 내 집 마련을 하게 되었다. 2년동안 1억 7천만원을 모았고, 올해, 작년에는 꿈도 꾸지 못했던 곳을 부동산 하락과 특례 보금자리론을 통하여 매수하게 되었다. 아직 특보 대출 심사가 남아있고, 9월 인테리어, 10월 잔금과 입주를 앞두고 있지만, 미리 공부하지 않았다면 지금의 집을 살 수 있었을까?

평생 돈이 없어도 큰 불편함 없이 만족했던 나.

근로소득은 자본소득을 절대 이길 수 없다는 사실을 몰랐다면 나는 여전히 돈을 모아가면서 집 사는 걸 꿈꾸고 있었을지 모른다.

“아파트를 사야해” “지하철역과 가까워야해” “대단지면 좋지” 이렇게 말하는 남편에게 어디든 우리가 살 수 있는 작은 집이면 되지 뭘 그렇게 따지냐고 했던 말이 생각난다.

이 얼마나 무지한가..

그러고 나서 수강하게 된 서투기.

이번 강의를 통해 내가 산 아파트가 잘 산건지 확인하고 싶었고, 다음 투자 방향에 대해 알고 싶어 강의를 신청했다.

특보는 주택 추가 금지라, 계속적으로 실력을 쌓아 원하는 투자처가 있을 때, 주담대로 대환하고 추가로 주택을 구매하는 전략을 쓰면 되겠다는 생각이 들었다.

임장, 강의, 독서, 투자 공부를 꾸준히 하고, 관심지역 시세를 수시로 체크하면서 시장에 남아있으려는 노력이 중요하다는 것.

기회가 왔을 때, 놓치지 않을 수 있게 실력을 계속적으로 쌓는 것.

서울은 땅의 가치가 중요하지만 같은 땅 안에서도 생활권, 아파트 선호도는 별개라는 점과 서울 안에서도 가치가 있고 선호도가 높은 곳은 매매 수익뿐만 아니라 전세가 상승에도 영향을 미치기에 서울 안에서도 어디를 선택하느냐가 굉장히 중요하다는 점을 알게 되었다.

이번에 집을 매수하면서 시야가 많이 좁았다는 것을 깨달았다. 이 금액을 가지고, 서울급 경기도를 비롯 더 좋은 입지를 가진 아파트를 매수할 수 있었을 것이란 생각도 들었다.

강의를 통해서 내 집 마련 아파트 선택 복기하기.

1. 8월 전세만기라 5월부터 집을 알아보러 다녔으나, 집주인이 계약금은 물론, 잔금도 치뤄줄 수 없는 상황이었고, 대출을 받아서라도 전세금을 줄 수 있는지 물어봤는데 모르쇠로 일관하여 내용증명을 보내게 되었다. 그때 성동구 구축 아파트를 살 수 있었는데 아쉽게 놓치게 되었다. 우리가 매수하려는 시점 8월이 되었을 때는 1억 정도가 오른 상황이었다. 그래서 매수 타이밍을 놓쳤다. 수업을 듣다보니, 2급지인 성동구를 놓쳤다는 것이 너무 아쉬웠다. 강남 접근성이 더 좋은 곳으로 2,3급지의 아파트들을 더 알아봤다면 더 좋은 매물을 찾을 수 있지 않았을까 싶다.
2. 그래서 다음 선택지로, 내 일자리와 가까우면서 금액에 맞는 곳을 찾았다. 나중에 생길지도 모르는 아이를 생각해서 내 직장과 가까운 곳을 생각해야 했고, 선택지는 성북구로 좁혀졌다. 성북구에 있는 80%이상의 아파트 단지를 임장했지만, 나중에 시세차익을 생각해서 비교평가하지 못한 점은 상당히 아쉽다. 그래도 나의 선호도 (복잡하지 않은 곳)로 선택하지 않고, 성북구 안에서 선호도가 높으면서 지하철역과 가까운 곳을 선택했다는 점은 잘 한 선택인 것 같다. 공부하지 않았다면, 남들이 선호하는 곳이 아닌 내가 선호하는 곳으로 골랐을 것이다. 산 곳은 근처 재개발하는 지역도 있어서 주변환경이 더 좋아질 것으로 보인다.
3. 특보가 DSR을 안보기에 5억이 다 가능할 줄 알고 계획한 점. 대출금이 생각했던 금액보다 많이 부족해 어떻게든 대출공부도 하면서 메꿔갈 방법을 찾고 있다. 사업자라면 소득이 어느정도 잡히는지 어떻게 잡히는지 더 공부해야 할 것 같다. 이래서 월급쟁이가 투자하기에는 훨씬 좋은 부분이 있는 것 같다.
4. 사려고 했던 집이 마음에 들어서 조금 더 깎을 수 있었음에도 천만원을 붙여서 바로 계약을 진행한 점. 다른 신혼부부와 경쟁이 붙은 상황이라 마음이 조급했던 것 같다. 그래서 그 집의 구조가 같은 전세로 나온 매물을 보고, 사야할 집은 보지 않고 계약을 했다. 그 이후로 이 가격대의 매물은 찾기 힘들기에 잘한 선택인 것 같긴한데, 정말로 잘 한 선택인지는 조금 더 지켜봐야 알 수 있을 것 같다.

내가 선택한 곳은 4급지 중에서도 교통면에서 재개발로 인해서 환경이 개선됨에 있어서 잘한 선택이라는 생각이 든다. 그렇지만, 2,3급지를 더 공부하고 알아보지 못한 점이 정말 아쉽다.

강의를 들으면서 양파링님이 말씀하신 서울아파트 투자기준에 내가 산 아파트를 대입해 보았다.

1. 저평가 되어있는가? (30%이상 하락)- 상승대비 20%하락
2. 전세가율? (서울 평균 60%)- 56%
3. 가장 좋은 선택지인가? (비교평가)- 급지를 알았다면 급지별로 더 많이 알아봤을 것이다.

다음에 추가로 매수하거나 갈아타기를 하게 될 경우에는 이번에와 같은 실수를 되풀이하지 않도록 더 많이 공부해야겠다는 생각이 들었다. 무엇보다 내게는 저평가 여부, 비교하는게 어렵다. 실제로 물건을 살 때, 재료를 구입할 때 비교하면서 사지 않기 때문이다. 이게 훈련이 안되어 있으니 더 어렵게 느껴진다.

무엇이든 그냥 얻어지는 것은 없다.

남은 2주차 강의를 통해서 더 많이 배우고 성장하는 시간이 되길..