[월부학교 겨울학기 5만가지 단지 쓸어담는 프로 투자멩수🦁 보노퐝] 앞으로 투자 방향과 수도권 투자의 기준을 다시 정비해볼 수 있었던 3월 반임장 후기

안녕하세요

보다 나은 내일을 위해

노력하는 투자자

보노퐝입니다

추운날에 긴시간 함께해주신 튜터님 감사합니다.

모임과 임장에만 집중할 수 있게 예약이랑 일정 준비해주신 멩수반원분들 감사합니다.

오전에는 반원분들의 투자경험담, 10억달성 로드맵 및 3월 계획, 질의 응답 시간을 가졌고,

오후에는 튜터님과 함께 임장을 하면서 수도권 단지의 가치와 가격을 판단하는 방법을 배울 수 있었습니다.

양쪽에서 얻으려고 하기 보다는 갈아타기 목적에 충실하기

갈아타기가 정말 어렵다고들 이야기를 많이 하십니다.

어려운 이유가 있습니다.

내가 가진 물건도 팔아야 하고, 내가 살 물건도 동시에 찾아야 하기 때문입니다.

내가 살 물건은 ‘내가’ 의사 결정을 하면 살 수 있지만,

내가 파는 물건은 ‘매수자’가 나타나서 의사 결정을 해주셔야합니다.

거래가 활발한 시장이라면 모를까

갈아타기를 시도하는 지역 중 거래가 어려운 지역도 많습니다.

이런 시점에는 매도 가격을 내가 원하는 가격이 아니라,

시장의 상황과 참여자가 매수하기 원하는 가격을 찾고,

그 가격을 기준으로 내가 살 단지를 다시 검토해봐야 합니다.

저도 매도를 할 때 희망 회로를 참 많이 돌렸습니다.

더 많이 받으면 선택할 수 있는 물건의 폭이 넓어지니까요.

제가 가지고 있던 물건은 RRR이었습니다.

매수를 할 때 일반 물건 보다 10% 이상 높은 가격을 더 주고 샀습니다.

거래가 정말 안되던 시기에 물건을 정리를 했던것이라,

이런 프리미엄은 다 던지고 일반동 가격으로 매도를 했습니다.

당시 제 행동 방향은 물건을 조금이라도 싸게 팔고,

더 좋은 입지에 물건을 가지고 오자는 것이었습니다.

갈아타기 이후 1년이 지난 시점에서 돌아보면,

제가 실거주 했던 단지 보다 갈아탄 단지가 5배 수익이 더 났습니다.

눈앞의 손실 보다는 미래에 얻을 수 있는 것이 무엇인지 집중하겠습니다.

(빨간색 : 실거주, 파란색 : 갈아탄 단지)

(적용할점)

매도할 때 감정 내려 놓기

서울, 수도권은 입지가 먼저

24년 4월 서울 2급지 선호 구축과 4급지 대장 신축을 같은 4.2억 투자금으로 할 수 있었습니다.

1년이 흐른 지금 매매 차익을 봤을 때 6.4억, 4.9억으로 2급지 선호 구축 단지의 가격이 더 크게 올랐습니다.

상승률을 비교해봐도 매매가의 67%, 47%로 2급지 선호 구축이 크게 앞섭니다.

물론 신축 단지가 전세가는 더 빠르게 올라서 추후 투자에는 유리할 수 있습니다.

내가 충분한 투자금이 있거나, 1~2채 정도 투자를 하고 추가 투자를 하지 않을 상황이라면,

땅의 가치가 높은 단지를 선택하는 것이 매매 차익은 더 크게 얻을 수 있습니다.

이때 함께 살펴보면 좋을 데이터가 있습니다.

바로 전전 저점에서(2014년 언저리) 전고점(21~22년 언저리)까지 상승한 비율입니다.

땅의 힘이 있는 지역이 그만큼 폭발력을 가지고 있습니다.

2013~2014년 매매가 4억 후반으로 살 수 있었던 단지인데,

입지 가치에 따라서 상승의 크기는 달랐습니다.(247%, 169%, 181%, 166%)

(적용할 점)

같은 투자금이라면 입지 더 좋은 곳에 할 수 있는 단지가 없을까? 

2개 급지 넘길 정도면 매매가가 10%로 정도 더 낮더라도 투자 후보로 함께 고려해보기

수도권 외곽에서는 호재에 더 민감하게 반응할 수 있다

입지 가치가 약한 곳은 수요의 호재에 의해서 가격이 움직이는 경우가 많습니다.

GTX-A는 24년 3월 말에 수서-동탄 구간 운행을 시작했습니다.

성남, 구성, 동탄역 역세권에 있는 단지의 매매가 변경, 거래량을 확인해봤습니다.

입지는 성남 > 구성 > 동탄역 순서로 좋습니다.

성남은 3월~4월 사이 거래도 없었고, 1월~7월 매매가 변화율도 3.34%입니다.

구성은 3월~4월 사이 거래가 1건 있었고, 직전 실거래가 보다는 높은 가격입니다.

동탄은 3월~4월 사이 거래가 5건이 되고, 직전 실거래가 보다 높은 가격으로 거래가 됐습니다.

데이터로 검증했을 때도 입지가 좋은 지역 보다는 입지가 떨어지는 지역에서 호재에 대한 반응이 더 크게 나타났습니다.

(적용할 점)

내가 가진 물건이 수도권 외곽이라면 매도 시점에 호재도 검토하여 매매가를 설정하자

전세가를 통한 선호도 파악

매매가 수준 뿐만 아니라 전세가 수준을 통해서도 단지의 선호도를 대략 확인할 수 있습니다.

서울 4급지, 수도권 3~4급지에서 59타입 6억대 전세가 많이 보이는 지역을 가지고 왔습니다.

영등포 당산 덜 선호 구축, 은평 녹번 선호 신축, 성북 길음 선호 구축, 구성남 신축, 하남 선호 준신축, 평촌 선호 신축 등이 걸렸습니다. 

제가 알고 있는 입지 순서와 어느정도 맞게 나왔습니다.

이 지역의 구체적인 선호도는 임장, 임보를 통해서 알아야겠지만,

대략적으로 이 생활권과 단지가 어디와 비슷할까를 알아볼 수 있는 툴로 사용할 수 있습니다.

실수요 가치인 전세가의 변화폭 뿐만 아니라 가격대가 어떻게 되는지도 주의 깊게 살펴보겠습니다.

(적용할 점)

전세가의 수준을 파악해서 비슷한 지역이 어디에 있는지 살펴보기

서울 공급 앞으로도 계속 없을까?

서울-수도권에 향후 2~3년 공급은 정말 없습니다.

매매와 전세 가격이 어떻게 될지 알기 어려울 정도입니다.

하지만 그 이후에도 공급이 계속해서 없을까요?

모든 단지가 동시에 올라오지는 않지만 2027년 전후로 3기신도시 입주가 시작됩니다.

용산, 방배, 가락에서 진행되고 있는 재정비 사업과 노량진 뉴타운, 방화 뉴타운, 광명 뉴타운 입주도 있습니다.

이런 공급이 위기이자 기회가 될 수 있습니다.

과거 1,2기 신도시 입주가 있을 때 시장이 주춤하는 모습을 보였습니다.

3기 신도시와 재정비 사업으로 입주가 많아 진다면 가격이 흔들릴 수 있습니다.

가격이 꺾일지, 어느 시점에 가격이 꺾일지 알 수 없지만…

공급이 없는 상황이 영원하지 않을 수 있다는 사실을 알고 있어야합니다.

투자자로 유연한 대응을 하기 위해서는 다양한 시나리오를 생각하고 있어야 합니다.

그래야 실제 시장이 변했을 때 빠르게 대응할 수 있습니다.

기회는 준비된 사람이 잡을 수 있습니다.

좋은 자산을 사모은 다는 본질을 지키기 위해 항상 준비하고 있어야 합니다.

앞마당이 없어서 투자 물건을 찾지 못하는 상황을 다시 만들고 싶지 않습니다. 

(적용할 점)

상급지 앞마당도 지속적으로 늘리기

• 다양한 책 읽어 보기. 단, 결과를 낸 사람의 책을 찾아서. ex) 부의 초가속
• 모의 투자 복기 하면서 당시에 할 수 있었던 다른 선택지 찾아보기
• 상대방을 진심으로 대하고 도움을 주기. 질문을 세부적으로 쪼개보자. 돕다 보면 실력이 쌓이는 구조.
• 납기가 있다면 하루 전까지를 데드라인으로.
• 높은 환경으로 가기위한 노력하기. 내가 나눌 수 있는 것 적극적으로 찾기.
• 투자 시 최악의 경우 생각하기
• 나를 알아가기 위해서 사람과 책을 많이 보고, 그 느낌을 기록으로 남기기
• 회사에서도 팔레토를 찾기

긴 시간 아낌 없이 나눠주신 튜터님 감사합니다.

추운날 함께해준 멩수반원분들 감사합니다.