[꿈이있는집] 시세그룹핑, 왜 해야 하는 건가요? (+엑셀 양식첨부)

안녕하세요

꿈이있는집 입니다

오늘은 임장보고서에서 빼놓을 수 없는 시세분석

그 중에서도 개인적으로 가장 중요하다고 생각하는
시세그룹핑에 대해 적어보려 합니다

#시세그룹핑, 왜 해야 하는 걸까요?

사실 저도 처음 임장보고서를 작성할 때에는

시세그룹핑을 왜 해야 하는 것인지

그 이유에 대해 잘 몰랐는데요

이유를 모르다 보니 

매크로를 돌려 복사+붙여넣기 하고 끝!

하며 “의미 없는” 시세그룹핑을 작성했었습니다

그렇지만 앞으로는

시세그룹핑을 통해 얻어내야 하는 ‘목적’을 알고

그 목적에 맞게 작성할 수 있을 거에요

# 시세그룹핑의 목적, 

   “나에게 유의미한 단지 찾기”

시세그룹핑을 작성 하게 되면

해당 지역의 ‘모든 단지’를 ‘한판’에 정리하며

생활권별 가격대를 비교 할 수 있습니다

(각각 20평대와 30평대는 분리해서 작성합니다)

1. 나에게 유의미한 단지를 찾아야 합니다

내가 이 지역을 앞마당으로 만드는 이유는 

내가 가진 투자금으로 투자할 수 있는 저평가된 단지와 

매물을 찾는 것이지요 

따라서 시세그룹핑을 작성한 후

가로와 세로를 비교 해보며 

저평가와 선호도를 판단해보는 것입니다

• 가로판단 : 생활권 간 단지 비교

  예시) A 생활권 중간선호도의 a단지가 B생활권 선호도 상의 b단지와 가격이 같네?

  둘 중 더 저평가된 단지는 뭘까? 

   

• 세로판단 : 생활권 내 단지 비교

  예시) 단임할 때 보니 A가 B보다 위치도 개방감도 더 좋았었는데, B가 더 가격이 높네? 

  내가 놓친 B단지의 선호도는 뭘까?

저평가와 선호도를 기준으로 나에게 유의미한 단지

즉, 매물임장 할 단지를 뽑는 것이 

시세그룹핑을 하는 가장 중요한 “목적”입니다

2. 생활권별 위상과 천장 가격을 알 수 있습니다

모든 단지를 한판에 정리하고 나면

사람들은 이 생활권을 가장 좋아하는구나 라는

“생활권별 위상” 을 알 수 있고

이 지역을 대표하는 랜드마크의 가격,

그리고 각 생활권의 랜드마크의 가격을 보며

여기에 살고 있는 사람들은 이 정도까지 수용할 수 있구나 라는 “천장 가격”을 알 수 있습니다

여기서 한발 더 나아가서 물음표를 붙여보는 거에요

사람들은 왜 이 생활권을 가장 좋아하는 걸까?

이 지역의 천장은 15억이네? 지난 앞마당의 천장은 얼마였지? 둘 중 어느 지역이 더 나을까? 

결국 이 지역의 가격을 리딩하는 입지요소는 뭘까? 교통일까 환경일까?

매임가서 확인해봐야지!!

이렇게 물음표를 가지고 매물을 보러간다면

질문에 대한 답을 찾고 말겠다 라는 생각으로 가득해

초롱초롱한 눈빛으로 부사님과의 대화하고

매물을 볼때에도 좀 더 집중할 수 있더라구요 🔥

# 시세그룹핑 작성 예시

제가 유의미한 단지를 찾겠다는 목적을 갖고 작성했던 

시세그룹핑 장표를 예시로 가져와보았습니다

아직 바람이 많이 불어오지 않은 비규제지역 

‘고양 덕양구’ 인데요

내가 생각하는 가장 좋은 생활권부터 

모든 단지 (84기준) 의 가격을 적어봅니다

먼저, 생활권별 위상과 천장을 비교해 봅니다

• 덕양구에서는 덕은을 가장 좋아하는구나, 왜일까? 신축 택지이기 때문일까?
• 지축 대장이 덕은 후순위보다 가격이 저렴하네, 저평가일까?
• 도내 대장과 향동 대장 가격이 같다, 삼송대장은 밀리네? 어디가 더 나을까?

다음으론 가로 세로 판단을 통해 

저평가, 선호도 기준 나에게 유의미한 단지를 뽑습니다

• 도내 대장보다 삼송 대장이 싼데, 저평가 아닐까?
• 같은 위치의 3개단지 가격이 비슷하네, 가장 좋아하는 단지는 뭘까? 다 매임해보자

이런 식으로 나의 생각을 덕지덕지 붙이고,

저평가로 판단되는, 그리고 선호도 판단이 궁금한 

나에게 유의미한 단지를 뽑아보는 것이

시세그룹핑의 목적 이라고 볼 수 있겠습니다

내 생각이 틀리면 어떻게 하지? 

라고 걱정하실 수도 있지만

시세분석 이후 단지임장과 매물임장 까지

앞마당을 선명하게 만드는 과정을 통해

내 생각이 맞았는지 아닌지, 

왜 그랬는지의 이유 또한 알 수 있기 때문에

물음표를 많이 적어보는 걸 추천드립니다 :)

실전반 2강 용맘 튜터님께서 

임장과 임보를 연결하는 과정 중 

시세그룹핑의 목적이

“나에게 유의미한 단지 찾기”라는 걸 알려주셨고 

그 내용들을 BM 하였습니다 감사합니다 🙏🏻

시세그룹핑을 하시는 게 어려우신 분들께서도

이 글을 따라 차근차근 도전해 보시면 좋겠습니다 ❣️