수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 요x + 태x's daddy = 요태디입니다.
훗날의 내가 오늘의 나에게 고마워 할 수 있도록
하루 하루를 열심히 보내고 있습니다.
많은 동료분들이 좋은 투자를 하기 위해
낯선 땅의 사람들을 보고 분위기를 느끼며
하루 종일 걷습니다.
힘들어도, 가치가 있고 선호도가 있음에도 상대적으로 저렴한 투자물건을
찾으려 애쓰죠. 그러다가 결국 성공적인 투자를 하게 될 것입니다.
왜냐하면, 우리처럼 기본을 지키며 투자물건을 찾는 사람들이 생각보다 없거든요.
저환수원리
월부를 하시는 분들에게는 각인된 문장이죠.
특히, 가장 앞에 있는 ‘저평가’의 개념을 제대로 이해하고 투자한다면
뒤에 따라오는 환금성 - 수률 - 원금보존 - 리스크 관리
모두 어느 정도 해결될 수 있습니다.
그래서 공부를 하면 할 수록 저평가 물건을 찾는 것이 중요하고
또 어렵다는 사실을 깨닫게 되는 것 같습니다.
처음에 강사님들이 비교평가를 해 주실 때, 금방이라도 잘 해낼 것 같은 느낌 없으셨나요?
저는 있었거든요. 설명으로 들었을 땐, 할만 하다고 느꼈습니다.
그러나, 직접 해보는 것은 많이 다르더라구요.
특별한 건 없습니다만, 제가 하는 방법을 통해 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠다는 마음으로
글을 써봅니다.
[주기적인 앞마당 전수조사]
시세트래킹을 해도 좋습니다. 어찌됐든, 가지고 있는 앞마당의 가격흐름을 알고 있는게 중요하다고 생각합니다.
저는 개인적으로, 앞마당 전수조사를 통해 가격흐름을 파악하는 편입니다.
거의 매일 앞마당 1개의 가격을 조사하는데요.
그렇게 함으로써, 대략적인 가격감을 잡습니다.
그리고, 금액대별로 기억하려고 합니다. 정확한 가격을 기억하면 좋겠지만
금액 레인지만 기억해도 충분히 괜찮습니다.
덕양구를 예로 들어보겠습니다.
덕은지구 - 연식 좋음 - 마포구 바로 옆에 위치 - 한강뷰 프리미엄 - 지하철은 없음
대장은 12억 중반 - 가격레인지 10후~12중
이런식으로 기억하고 있습니다. 단지 가격 뿐 아니라, 그 생활권의 대략적인 특징과 장단점을 가격 레인지와
함께 기억합니다.
덕양구 전체적으로 확장하면
덕은 - 연식 굿 - 마포 바로 옆 - 한강뷰 - 지하철x - 대장12억중반, 10후 ~12중
지축 - 3호선 - 연식 굿 - 은뉴 옆의 땅 - 대장 10억중반 - 8초~10중
삼송 - 3호선 - 스타필드 - 준신축 - 대장 8억중반 - 6후~8후
이런식으로 대략적인 생활권의 가치 및 선호도와 개별단지의 가격감을 함께 잡아갑니다.
임장을 하면서 우선적으로는 지역 내에서 저평가를 찾아봅니다.
위에 가격레인지를 보면 지축생활권이 8초부터 10억중반까지 분포되있고
삼송생활권은 6억후반에서 8억후반까지 분포되어 있습니다.
저는 이럴 때 중첩되는 가격대의 아파트를 비교해봅니다.
임장하며 지축생활권을 더 가치 있게 봤었기 때문에, 삼송생활권의 단지가
지축 생활권의 어떤 단지와 비슷한 가격을 형성하면 비교를 통해
저평가 여부에 대한 생각을 해보는데요.
본격적인 비교평가를 하기 전에 대략 이런 식으로 비교를 해봅니다.
삼송아이파크가 그 생활권 내에서는 가장 선호되는 단지이긴 합니다.
그러나, 지축역에 있는 북한산유보라의 연식이 더 좋기도 하고
지축역 이용편의가 더 좋습니다. 생활권도 더 낫구요.
가격이 비슷하다면 전 일단 북한산유보라가 저평가 되있다고 판단합니다.
이런 식으로 지역 내에서 저평가 되있다는 단지들을 잘 골라내고
다른 앞마당으로 확장시켜 봅니다.
주기적인 앞마당 전수조사를 하기 떄문에 대략적인 가격을 알 수 가 있습니다.
전수조사이든, 시세트래킹이든 주기적으로 하는 것이 중요한 이유입니다.
부천의 최상단에 있는 단지의 가격 레인지가 8억 후반대입니다.
진달래효성, 행복한금호 같이 그 지역 내 선호단지들과
지축역북한산유보라와 가격이 비슷하네요.
이런 식으로 비슷한 매매가의 단지들을 끌고와서 비교하는 연습을 많이 하는 것이 중요하다고 생각합니다.
진달래 효성은 부천에서 가장 선호되는 생활권인 상동 생활권에서도 선호단지이며
상대적 학군과 환경이 좋은 단지입니다.
다만 연식이 빠지네요 02년식.
지축역북한산유보라는 19년식으로 연식이 매우 좋은 편이고
신축균질한 환경으로 이뤄졌습니다. 3호선 이용도 편리하구요. 3대업무지구 접근성은 미세하게 낫습니다.
다만 학군적 강점은 없습니다.
개인적으로 두 땅의 가치는 비슷하다고 판단합니다.
강남과의 물리적거리, 3대업무지구 접근성 등 두 땅이 거의 비슷합니다.
환경적인 요소가 부천 상동이 좀 낫긴 하지만, 지축 역시 연식의 힘. 신축균질성의 힘이 있는 땅입니다.
그리고 오히려 CBD 수요는 지축이 좀 더 낫다고 봅니다.
비슷한 땅인데, 압도적 연식차이라면, 저는 지축쪽을 먼저 볼 듯 합니다.
맞고 틀리고는 본질적인것이 아니라고 생각합니다.
먼저 이렇게 주체적인 의사결정을 하고, 복기 하면 됩니다.
[판단에 대한 주기적인 복기]
위에 쓴 글은 25년 7월 임장보고서의 일부입니다.
앞마당 결론을 내며 써내려 간 저평가에 대한 생각이었습니다.
그리고 그 때 했던 생각들이 맞는지, 혹은 놓친 것이 있는 지 주기적으로 복기해봅니다.
그때, 강동롯데캐슬퍼스트 - 성내한양수자인 - 선사현대=힐스강동리버뷰 - 강동현대홈타운 순서로
제 나름의 가치 선호도를 나열해봤는데요.
지금 기준으로 보면 (실거래)
강동롯데캐슬퍼스트 22억
성내한양수자인 17억3천
선사현대 20억
힐스강동리버뷰 17억
강동현대홈타운 16억
선사현대에 대해 뭔가를 놓친 부분이 있었는데요.
힐스테이트강동리버뷰와 같은 땅에 있고, 세대수도 더 많은 대단지이고
리모델링이 되는 단지라면 신축 대딘지로 바뀔 기대감으로 사람들이
얼마든지 더 높은 가격을 수용할 수 있다는 것을 복기 하며 알게 되었습니다.
물론 구축으로 낮은 전세가로 인해 적정 투자금이 들어가는지 여부는 별개로 하더라도
매매가로 비교했을 때, 더 깊은 생각을 통해 선호도를 파악하는 것이 필요하다는 복기를 했습니다.
이런 식으로, 매 순간 임장을 할 때 저평가 여부를 스스로 판단하고
투자적인 의사결정을 오롯이 해 낼 때
나만의 실력이 쌓인다고 생각합니다.
가격을 보기 전에 가치로만 비교하는 연습을 많이 하다보면
그리고 가지고 있는 앞마당의 주기적인 가격조사를 통해
가격감을 잃지 않고, 비슷한 가격대의 단지들을 자유자재로 끌고 와
비교하는 실력이 쌓인다면
우리는 저평가 여부를 어느정도는 확신 할 수 있지 않을까 생각합니다.
그리고, 중요한 것은 시간이 흐른 뒤 과거에 했던 나의 의사결정을 계속 끌고 나와서
복기하는 것입니다.
맞는 것은 맞는 것대로, 놓친 것은 수시로 보완해 가면서 레이어를 쌓아 나갈 때
우리는 저환수원리의 가장 앞단에 있는 저평가에 대한 벽을 넘을 수 있을 것입니다.
모든 분들의 성공적인 투자생활을 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
