안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아입니다.
오늘은 갈아타기를 위해서
가장 넘어야 하는 ‘매도’라는 허들에 대해서
고민이 있으신 분들을 위해서
작년 6.27 규제부터 규제 시장 속에서
매도를 해온 경험들을 바탕으로
매도를 할 수 있는 기준과 프로세스에 대해서
같이 공유드리려고 합니다
매수에도 기준과 프로세스가 있듯이
매도에도 기준과 프로세스가 있습니다.
[ 매도의 기준 잡기 ]
우선 가장 먼저 해야 할 것은
매도의 기준을 잡는 것입니다.
가장 중요한 것은
매도를 하는 목적이 무엇이고, 그것이 매도를 할 만큼의
가치가 있는 것인지 생각해봐야 하는데요,
그러기 위해서는 우선
- 충분히 수익이 났는지
- 그 수익을 가지고 더 가치 있는 자산을 가질 수 있는지
직접 계산해보고 정리해봐야 합니다.
특히 ‘더 가치 있는 자산’을 갖는다는 것은
막연하게 ‘더 좋은 지역으로 간다’라고
마음 먹는 것이 아니라
실제로 지금 매도 후 손에 쥐는 금액으로
종잣돈을 보탠다면, 매수할 수 있는 곳이
어디고 어떤 매물이 가능한지까지
후보를 알고 있을 정도로 준비가 되어 있어야,
실제로 매도 과정에서
가격 조정 협상이 들어오거나 할 때도
명확한 기준을 잡고 빠르게 결정을 내릴 수 있기 때문입니다.
[ 매도 프로세스 ]
1.내 집의 순서 알기 ( 매도 가격 기준 잡기 )
그렇게 매도를 결정했다면,
이제 정말 ‘팔릴 수 있는 가격’을 설정하는 것이
중요한데요,
이 때 중요한 것은
바로 매수자의 관점에서 역지사지를 해서
우리가 매수할 때, 그 집이 어떤 생활권
어떤 단지의 동,층,향인지를 고려해서
사는 것처럼
나의 조건이 매수하는 사람의 입장에서
얼마나 매력적인지 객관화해서
정리해봐야 합니다.
이 때 중요한 것은 ,
우리 단지 뿐 아니라,
주변 생활권에서 더 선호하는 , 덜 선호하는
단지의 매물과 실거래 내역을 보면서
비교해보는 것인데요,
실제 수리 상태나 가격 조건 등을 보면서
내 집이 1등 물건이 되기 위해서 필요한 것이
무엇일지 고민해보고, 적정한 가격을 찾아봐야 합니다.
아래와 같이 트래킹 양식을 두고,
1) 비교할만한 단지의 매물 상태와, 가격
2) 최근 실거래를 기입해두고
3) 마지막으로 전화 임장으로 기재되어 있지 않은 조건이나,
현장 분위기를 파악해서
나의 물건에 대한 기준점을 잡아갈 수 있는데요,
전화를 해서 상황을 파악할 때는
- 내 단지, 평형에서
- 최근 거래는 얼마나 되었는지, 어떤 조건 ( 어떤 동, 수리 여부 등 )으로 거래가 된 것인지
- 그리고 주변 단지에 대해서도
- 동일하게 최근 나오는 매물 조건과, 거래된 조건을 확인해보면 됩니다
단지 | 평형 | 동호수 | 매매가격 | 조건(입주일자,수리 여부) | 최근 실거래가 |
푸르지오 | 33 | 104-502 | 6.0 | 5월 이후 협의, 기본 | 5.5 |
힐스테이트 | 30 | 202-702 | 5.8 | 세입자 6월초만기후 이사 예정, 특올수리 | 5.9 |
매도 트래킹 양식 예시
2. 적극적인 매도 파트너, 저승사자 부동산 사장님 찾기
내 집을 매도할 가격과 기준을 정했다면
이제 내 집을 팔아줄 ‘사장님’을 찾아야 하는데요,
매도의 난이도가 높을수록
적극적인 사장님을 찾아 나서는 게 가장 중요합니다.
주변 여러 부동산 중에서도 적극적인 사장님을
찾을 때 가장 먼저 보는 부분은
‘내가 트래킹 한 단지’ 에서
매물을 ‘네이버 부동산’에 많이 올려두신
분을 먼저 살펴보는데요,
네이버 부동산의 광고비용을
따로 부담하면서까지라도 노출을 시키고
거래를 적극적으로 하시려는 의지를 보는 것입니다.
그리고 실제로 전화를 걸기 시작하면서
실제로 사장님께 현장 분위기를 여쭤봤을 때
- 직접 거래를 많이 하고 있고
- 최근 실거래 된 내역과 조건을 잘 알고 있으며
나의 물건에 대한 브리핑을 했을 때,
적정 가격이나 비교 매물에 대한 정보를 자세히 알려주시는
사장님일 수록 나의 물건을 잘 팔아줄 수 있는 사장님이
될 수 있습니다.
이렇게 적극적인 사장님을 알게 된 다음,
물건에 대한 정보를 공유드릴 때는,
전화 이후에 매물 정보를 정리한 문자를 보내서,
바로 네이버 부동산에 등록을 하실 수 있도록 하면 됩니다.
[ 문자 예시 ]
안녕하세요, 방금 전화드렸던 OO단지 OO동 ㅁㅁ호 집주인입니다.
- 현재 세입자 거주중이며, 5월 말 만기로, 이사일은 협의 가능합니다 ( 이사 가능 일자 )
- 샷시 포함 내부 올수리로, 4년전 수리로 깨끗합니다 ( 수리 상태나 옵션 명시 )
- 매매가는 8.5억이며, 협의 가능합니다 ( 매매가 )
- 소유주 연락처 : OO / 010-1234-5678 / SKT ( 소유주 이름 / 전화번호/ 통신사 )
3.사장님께 팔 명분 드리기
마지막으로 중요한 것은
바로 우리의 물건을 팔아주실 파트너인 사장님께
팔 수 있는 명분을 드리는 것인데요,
물건을 내놓고 주 1회 정도 ( 목요일 쯤 ) 연락을 드리면서
- 혹시 토요일이나 주말에 집을 보시는 분이 계신지
- 최근에 거래된 곳은 어떤 곳이고 가격이나 조건은 어떤지
여쭤보면서 분위기를 살펴보고
사장님께 우리 집의 장점, 즉 팔 수 있는 명분을 드려야 하는데요
- 현재 시장의 분위기를 고려했을 때, 가격 조정이 필요하다면
- 가격을 조금 더 조정해드릴 수 있다는 것을 어필하거나
- 다른 곳 대비 , 현재 가격이나 조건의 장점을 부각하는 것도 중요합니다.
- 동이나 타입 등의 선호도 대비 가격이 싸거나
- 전세가나 더 적은 평형의 매매가 대비 가격이 싸거나 등의
트래킹 했던 다른 경쟁 단지 매물의 상황 대비
내 매물의 유리한 조건을 강조해서
사장님께서도 매수자들에게 어필할 수 있도록
하는 것이 내 물건을 1등으로 만드는 방법이기 때문입니다.
실제로 저도 이 방법을 활용해서
비선호동의 대형 평형을 매도 할 때도,
30평대 대비해서 매매가가 별로 차이가 없다는 점을 어필하여
단지 내에서 30평을 매도하고 갈아타기 하려는 분에게 매도 하거나
오피스텔의 경우 매매와 전세가 차이가 많지 않다는 점을 어필해서
전월세를 보러 오신 분께 , 사장님께서 매매를 권해서
매도로 이어질 수 있도록 한 경험이 있습니다.
매도는 어렵지만, 그만큼 가치 있는 일입니다.
매도를 하면서 가장 어려운 점은
바로 매수할 때는 시장의 상황에 상관없이
시장에 나와 있는 매물을 내가 직접 보고 비교하고
협상하면서 결정할 수 있지만.
매도는 시장의 상황도, 매수자의 선택도
모두 내가 직접 컨트롤 할 수 없다는 점인데요,
그럼에도 불구하고 매도를 하고 나서
제가 느꼈던 점은
매도를 통해서, 가장 객관적으로
내가 보유한 물건의 가치를 제대로 알게 되었고,
그 경험을 기반으로 물건을 매수할 때
선호도와 가치를 더 꼼꼼히 살펴보게 되었으며,
사장님과 매수인의 관점에서
설득할 수 있는 포인트를 찾고
협상하는 값진 경험을 얻을 수 있었다는 점입니다.
그러니 명확한 목적을 갖고
매도를 하기로 마음을 먹으셨다면,
아무리 힘들고 어려운 과정이라고 할지라도
그만큼 가치가 있는 일이라는 것을 잊지 않고
포기하지 말고 될 때까지 하셔서
꼭 더 가치 있는 자산으로 갈아타시길 바라겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
