안녕하세요 유이사입니다!
오늘은 서울 아파트경매 추천물건입니다.
아래 3개의 물건들은 전부
3억대에 진행중인 서울경매물건들입니다. 안전+수익이 날 수 있는 물건입니다.
무주택 단기투자도 나쁘진 않으나
실거주 하실 분들에게 좀 더 추천드립니다!
돈버는 추천물건 Top 3 콕 찝어서 알려드립니다.
1. 노원 더블역세권 아파트 3억대~
노원구의 상징과도 같은 상계주공 아파트 중에서도 입지가 가장 돋보이는 3단지 물건입니다.
앞서 두 차례나 낙찰자가 대금을 미납하며 재매각이 진행되는 흔치 않은 사례인데요.
낙찰가가 시세와 비등하여 미납했을 가능성이 큰 만큼, 이번에는 적정 낙찰가를 권해드리고 싶습니다.
바로 확인해보겠습니다~
1 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울특별시 노원구 상계동
✔ 단지명: 상계주공 306동 9층
✔ 전용면적 / 공급면적: 32.4㎡ / 46.0㎡ (14평형)
✔ 감정가 / 최저가: 550,000,000원 / 352,000,000원 (2회 유찰)
✔ 입찰일: 2026년 3월 24일
✔ 건축년도: 1987년
✔ 난방 / 주차: 지역난방, 열병합 / 가구당 0.4대
2 권리분석 요약
등기부등본 확인 결과 2021년 1월 15일에 설정된 근저당권이 말소기준권리가 되며, 매각 이후 모든 권리는 소멸되는 안전한 물건입니다.
후순위 임차인이 전입되어 있으나 경매개시결정일 이후에 들어온 대항력 없는 임차인으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.
다만 재매각 물건이기에 입찰 보증금이 최저가의 20%인 7,040만 원이라는 점을 반드시 유의해야 합니다.
관리비의 경우 2026년 1월분까지 미납 없이 관리되고 있어 체납에 대한 부담은 없습니다.
명도 시 예상 비용은 전용면적 기준 평당 13만 원 적용 시 약 130만 원 내외가 발생할 것으로 보입니다.
결론 : 안전한 물건
3 시세 및 수익 분석
시세는 4.5억 정도로 보입니다. 최근엔 거래가 없네요.
단지 내 유사 평형의 매매 호가는 5억 원부터 형성되어 있습니다.
이번 최저가인 3억 5,200만 원은 시장 가격과 비교했을 때 1억 원 이상의 충분한 안전마진이 확보된 상태입니다.
앞선 낙찰자들이 4억 6,000만 원에서 5억 2,000만 원 사이에 입찰했다가 포기한 사례가 있으므로, 너무 높은 금액을 쓰시지 않길 바래봅니다.
4 유이사 코멘트
지하철 7호선 노원역에서 불과 200m 거리에 위치한 초역세권 단지로 입지적 강점은 명확합니다.
재건축에 대한 기대감과 실거주 수요가 공존하는 곳이지만, 소형 평형의 특성상 시세 변화에 민감하게 반응한다는 점을 잊지 말아야 합니다.
두 번의 미납이 있었던 물건인 만큼 현장 조사를 통해 급매물 가격을 정확히 파악하는 것이 우선입니다. 보증금이 20%로 높게 책정되어 있으므로 실수 없는 입찰 준비가 필요하며, 입지를 고려한 장기적인 관점에서의 접근이 유효해 보입니다.
2. 송파구 방3 화2 빌라 3억대~
송파구 문정동의 신축급 다세대 주택이 두 번의 유찰을 거쳐 감정가 대비 64% 수준까지 내려왔습니다.
2023년에 사용승인을 받은 깨끗한 매물이라 실거주나 임대를 목적으로 하는 분들에게 매력적인 조건인데요.
특히 문정동 법조단지와 인접한 입지적 특성상 수요가 탄탄한 지역인 만큼 이번 회차의 구체적인 지표들을 꼼꼼히 짚어보겠습니다.
1 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울특별시 송파구 문정동
✔ 단지명: 문정쉐르빌 2층 201호
✔ 전용면적 / 공급면적: 48.4㎡ / 60.1㎡ (18평형)
✔ 감정가 / 최저가: 608,000,000원 / 389,120,000원 (2회 유찰)
✔ 입찰일: 2026년 3월 23일
✔ 건축년도: 2023년
✔ 난방 / 주차: 개별난방 / 가구당 0.75대(총 6대)
2 권리분석 요약
2023년 7월 17일에 설정된 수협은행의 근저당권이 말소기준권리이며, 매각 시 등기부상 모든 권리는 소멸됩니다.
현재 소액 임차인이 거주 중인 것으로 파악되나, 말소기준권리보다 전입이 늦은 후순위 임차인이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.
참고로 토지별도등기 항목이 있으나, 이는 대지권 성립 전 토지에 설정된 근저당권으로 신청채권자인 수협은행이 동일권자입니다. 판례와 경매 절차상 매각으로 소멸되는 권리이므로 입찰자가 별도로 인수할 위험은 없습니다.
명도 예상 비용은 전용면적 기준 평당 13만 원 적용 시 약 190만 원 내외가 발생할 것으로 보입니다.
결론 : 안전한 물건
3 시세 및 수익 분석
현재 호가는 탑층이 6억에 나와있는 것으로 보입니다.
현재 본 건의 최저가 3억 8,912만 원은 평당 단가로 환산했을 때 신축 빌라 공급가 대비 매우 경쟁력 있는 수준입니다.
4 유이사 코멘트
문정역 인근의 업무지구 접근성이 뛰어난 물건입니다.
2023년식 신축이라 내외관 상태가 훌륭하고 엘리베이터가 설치되어 있어 실거주 편의성도 높습니다.
신축 빌라는 아파트에 비해 시세 산정이 까다로우므로 인근 중개업소를 통해 정확한 급매 가격을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 신중함이 필요합니다.
송파구 내 신축급 전용 14평대 빌라를 3억 원대에 만날 수 있는 흔치 않은 기회입니다. 실거주와 투자 가치를 동시에 고려하시는 분들에게 적합해 보이네요.
3. 노원 아파트 2.99억부터~
지하철 7호선 수락산역과 인접한 상계 은빛 2단지는 쾌적한 자연환경과 편리한 교통을 동시에 누릴 수 있는 단지입니다.
특히 이번 물건은 16평형 소형 아파트로, 1인 가구나 신혼부부 등 실수요층이 두텁게 형성되어 있습니다.
감정가 대비 20% 하락한 금액으로 이번 회차에 매각될 가능성이 매우 높은 만큼, 객관적인 데이터를 바탕으로 입찰 전략을 세워볼 필요가 있습니다.
1 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울특별시 노원구 상계동
✔ 단지명: 은빛아파트 205동 10층
✔ 전용면적 / 공급면적: 39.7㎡ / 52.9㎡ (16평형)
✔ 감정가 / 최저가: 374,000,000원 / 299,200,000원 (1회 유찰)
✔ 입찰일: 2026년 3월 24일
✔ 건축년도: 1998년
✔ 난방 / 주차: 지역난방, 열병합 / 가구당 0.54대
2 권리분석 요약
2020년 2월 20일에 설정된 국민은행의 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 근저당권, 가압류 등 모든 권리는 매각으로 소멸되는 깨끗한 물건입니다.
현재 임차인이 거주 중이나 말소기준권리보다 전입일이 늦은 후순위 임차인으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 전혀 없습니다.
관리비는 2025년 12월분까지 미납 없이 관리되고 있습니다.
명도 예상 비용은 전용면적 기준 평당 13만 원 적용 시 약 156만 원 정도가 소요될 것으로 보입니다.
결론 : 안전한 물건
3 시세 및 수익 분석
실거래가를 살펴보면 2025년 하반기 동일 평형이 3억 1,000만 원에서 3억 6,000만 원 사이에서 거래되었습니다.
층수와 상태에 따라 가격 차이가 있으나, 본 건과 같은 10층 매물이 2025년 9월에 3억 5,000만 원에 거래되었네요.
호가는 3.6억부터 시작되고 있습니다.
현재 최저가 2억 9,920만 원은 실거래가 대비 확연한 저평가 구간입니다.
4 유이사 코멘트
지하철 7호선 수락산역에서 도보로 이용 가능한 역세권 입지에 수락산 등산로가 인접해 있어 주거 환경이 매우 쾌적합니다.
1,300세대가 넘는 대단지 관리의 장점이 있습니다.
이번 물건의 특이점은 임차인이 보증금 일부를 배당받지 못한다는 사실입니다.
이에 따라 임차인이 보증금 손실을 줄이기 위해 직접 입찰에 참여하는 '방어 입찰'의 변수가 있을 수 있습니다.
따라서 주변 매물의 정확한 컨디션과 수리 여부를 파악하여 과도한 높은 낙찰가를 피하는 지혜가 필요합니다.
입지와 가격 면에서 확실한 메리트가 있는 물건입니다. 다만 임차인의 배당 상황을 고려하여 명도 협상을 미리 염두에 두고 접근하는 것이 좋겠더라고요.
오늘은 서울에서 진행되는 3억대 경매물건을 추천드려 보았습니다!
다음 시간에는 인천경매 추천물건과 함께 대출이 나올지에 대해 이야기 해 보겠습니다 :)
“불확실한 세상에서도, 당신의 첫 낙찰만큼은 실패 없도록.”
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