안녕하세요, 순호입니다.
24년 3월에 등기를 친 지방 물건을 매도하게 되었고, 바로 어제 매도 잔금을 받게 되었습니다.
정말 운이 좋게도 세입자께서 매수하셨기 때문에 부동산에 물건을 내놓거나
집을 보여주거나 하는 상황을 겪지는 않았습니다.
이 매도 잔금은 이틀 뒤 새로운 투자 물건의 잔금으로 바로 투입될 예정이라,
사실 '돈을 벌었다'는 실감보다는 자산을 교체한다는 느낌이 더 강하네요.
요즘 많은 분들이 서울이나 수도권에 투자를 했거나, 지금도 열심히 준비를 하고 계신데요.
하지만 그만큼의 서울, 수도권을 투자할 만큼의 종잣돈이 없으신 분들도 많으신 것 같습니다.
어제 선배와의대화를 하면서 이제막 투자를 시작한 분, 싱글투자자이신분, 무주택이신분 다양한 분들을 만나면서
종잣돈을 모으는데 한계가 있는데 어떻게 돈을 불려나가야 할 지에 대해 막막해 하시는 분들을 만났습니다.
저는 그분들에게 무조건 "꾹 참고 돈부터 모으세요"라고 차마 말씀드리지 못했습니다.
한 달에 200~300만 원씩 모아 1억을 만드는 데 4~5년이 걸린다면,
그 시간 동안 기회비용과 경험의 가치를 놓치는 것이 너무 아깝기 때문입니다.
제가 다시 사회초년생으로 돌아간다면, 저는 강의를 들으며 지방 소액 투자를 통해
자산을 먼저 키우는 선택을 할 것입니다.
단, 지방에 대한 투자공부를 열심히 해서 확신을 키워야 합니다.
제가 지방 투자를 해오면서 배운 세 가지 원칙을 이야기 해드리고자 합니다.
| 수익률 보다는 환금성
지방의 투자를 하다보니 투자금이 적게 들어서 수익금을 높이는 것보다 우선 시 되는게 있었는데요.
바로 환금성입니다.
지방에서 소액투자로 하기에는 선택할 수 있는 물건이 제한적일 수 밖에 없습니다.
아파트 물건도 제한적인데, 사람들이 좋아하는 단지를 찾아야만 합니다.
잘못하다가는 저가치의 단지에 투자를 한다고 하면 가격은 오를 수 있겠지만
내가 팔고자 할 때, 팔지 못하는 경우가 생길 가능성이 매우 높습니다.
그렇기 때문에 지방 투자를 할 때는 환금성을 더 고려해야 합니다.
같은 가격이라도 사람들이 더 좋아하는지, 거래가 더 많이 되는지, 젊은 사람들이 많은지
이런 부분들이 선호도에 영향을 미치고 선호도가 높은 물건이 환금성이 좋기 때문에
임장할 때 꼼꼼히 봐둬야합니다.
| 생각한 것보다 공급은 훨씬 중요할 수 있다.
요즘 지방을 지켜보면서 많이 느끼는 부분이 그 단지의 전고점이 높은 단지가 무조건 좋은건 아니라는 것인데요.
단지의 전고점보다 더 우선해서 봐야할 것은 어느 지역에 있는지가 매우 중요하다는 것을 배우고 있습니다.
아래는 울산 남구의 신정현대홈타운과 대구 중구의 대신센트럴자이를 가지고 왔는데요.
가치로 보나 가격으로 보나 대신센트럴자이가 더 높은 위상을 지니고 있는 단지입니다.
하지만 대구에는 최근 3-4년간 공급이 많았었던 반면 울산은 23년 공급 이후로 공급 부족에 있습니다.
2년전에 울산에 투자를 했다면 1억 이상의 수익이 났을테지만,
대구에 투자를 했다면 아직까지 수익을 나지 못할 가능성이 높을것 같습니다.
물론 대구 투자가 틀린 건 아니며, 더 기다린다면 수익을 얻을 수 있을 것이라 생각합니다.
다만, 울산이나 전주에 투자를 했다면, 매도 후 더 좋은 자산을 취득할 수 있는 기회를 갖게 된다는 것이
매우 매우 중요한 것 같습니다.
| 이 단지에 살 수 밖에 없는 이유가 무엇일까
지방에서는 이 부분이 정말 중요한 것 같습니다.
소액투자에서는 가치가 애매한 단지들이 많기 때문에 사람들이 여기에 살 수 밖에 없는 이유를 가진 단지를 발견해야합니다.
예를 들면 부산에서는 동래구의 사직쌍용예가가 이러한 특징을 가지고 있는데요.
사직동은 전통적으로 학군지로 유명한 곳입니다. 학군 때문에 이 단지로 오고자 하는 수요가 늘 넘쳐나는 아파트입니다.
단지 앞에는 학원가가 있고, 주변에는 사직구장이 있어 상권도 깔끔하게 잘 구축되어 있습니다.
또 다른 예로는 대구 수성구의 캐슬골드파크인데요,
이 단지도 범어학원가를 이용하면서 학군지로 배정받기 때문에 사람들이 좋아하는 단지입니다.
이 단지의 가장 큰 선호 요인은 가격입니다.
주변의 단지들의 가격대가 너무 비싸기 때문에 좋은 학군지를 이용할 수 있는 가성비의 단지로 선택하는 단지입니다.
지역을 다녀보고, 임보를 써고, 부동산 사장님에게 물어보고, 커뮤니티에 들어가면서
이 단지에 사람들이 꼭 살아야 하는 이유는 무엇인지를 생각해보고 정리해보셨으면 좋겠습니다.
이런 단지들이 구축이지만 그렇기 때문에 매매가격은 보합을 하지만
전세가격이 오르면서 투자기회를 줄 수 있는 단지라고 생각이 듭니다.
제가 생각하는 지방투자의 중요한 3가지 원칙을 이야기 해봤는데요.
모을 수 있는 자산이 적어 힘들어하시는 분들이 계시다면
저도 마찬가지로 외벌이 투자자로 지방투자를 먼저 시작했고,
자산을 불려 더 좋은 자산으로 갈아타고 있다는 것을 알려드리고 싶었습니다.
문제가 있다면 해결방법도 있다는 것을 알고 꼭 그 방법을 적극적으로 찾아나가셨으면 좋겠습니다.
이 글도 그 해결방안을 찾는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다 :-)
