지방은 공급 많으면 피하라고 하던데…
공급이 많아 보이는 대전, 투자로 괜찮을까요?
출처 : 대전광역시청
부동산 공부를 조금이라도 해보신 분들이라면
"지방은 공급을 주의해라"는 말을 많이 들어보셨을것 같습니다.
그런데 대전은 27년도에 공급이 많은데?
지금 공부 해도 하나요?
라는 질문을 하시곤 합니다.
⚠️ 많은 분들이 착각하는 부분
대부분 이렇게 생각합니다.
공급 많음 = 위험
공급 적음 = 안전
물론 맞는 말입니다.
특히 지방에서는 공급이 큰 영향을 미칩니다.
하지만 여기서 한 단계 더 들어가야 합니다.
실제 투자는 공급이 많고 적고를 보기보다,
공급이 늘어나느냐?
줄어드느냐?
같은 공급이라도
얼마의 규모로 어디에 들어오느냐에 따라
내가 투자하는 물건에 미치는 영향이 다릅니다.
출처 : chat gpt
공급이 많은 시기에 투자한 사례
설사 공급이 많은시기더라도
공급이 줄어드는
절대적으로 저평가 된 시기에
가치있는 물건을 싸게 샀다면, 수익이 나는 경우가 있습니다.
아래는 부산의 신축단지입니다.
24년당시 약 1~1.5억원으로 투자가 가능했던 단지입니다.
공급이 많은 시기, 가격이 절대적으로 저렴했었고
가치있는 단지를 매수해,
1년 보유한 결과 1억원의 수익을 얻을수 있었습니다.
출처 : 아실
현재 대전도 공급이 아직 있어보이지만
절대적으로 저평가 되어있는 가치있는 물건에
내집마련 & 투자할 기회가 있습니다
1.왜 대전인가?
대전은 대한민국의 중심에 위치한 광역시,
약 140만 명이 거주하는 충청권의 핵심 도시입니다.
그동안 지방 대부분의 도시들이
인구 감소를 겪고 있었지만,
최근 25년부터는 2025년을 기점으로
다시 인구가 증가하는 흐름으로 전환되었습니다.
특히 눈여겨볼 포인트는 이것입니다.
전입 인구의 약 60%가 ‘청년층’
- 소비하는 인구
- 결혼·주거 수요를 만드는 인구
- 전세·매매 수요로 이어지는 인구
- 즉, 시장에 ‘실제 수요’를 만들어내는 핵심층입니다.
끝까지 다 올랐던 지난 상승장
대전은 지난 상승장에서
굉장히 인상적인 흐름을 보여준 지역입니다.
핵심 입지뿐만 아니라, 최외곽 구축까지 모두 상승했던
힘이 정말 강한 지역입니다.
26.03 현재 공급이 일시적으로 소강된 지금
대장단지들이 소폭 상승하고 있습니다.
대장단지들이 움직인다는 것은
해당 지역이 상승의 시작을 알리는 시기기도 하는데요~
아직 대전시장 전체적으로는 보합하고 있지만,
이 흐름이 어디까지 퍼지는지는 한번 확인해봐야 합니다.
출처 : 아실
빠르게 오르는 전세가격
또 하나 특이한 부분은 전세가격이 빠르게 올라가고 있다는 점 입니다.
중심부에 입주가 있었지만 생각보다 빠르게 전세물량이 소진되고
특히 신축부터 가격이 반응하고 있습니다.
출처 : 아실
일부 신축단지들은 6개월동안 5000만원이나 상승했습니다.
전세가격의 상승으로 투자금이 줄어드는 단지들이 나타나고 있습니다.
2.대전의 입지분석
직장, 학군, 환경을 모두 갖춘 만능 입지 둔산
대전의 핵심입지는 ‘둔산’ 입니다.
둔산은 왜 이렇게 사람들이 좋아하는 걸까요?
출처 : 나무위키
1) 주요 관공서 밀집지역
둔산에는 정부청사, 법원, 검찰청 등 외 다양한 관공서 및 공기업들이 포진하고 있습니다.
주요 일자리들이 위치하고 바로 옆에 쾌적한 택지가 자리하고 있기에
직주근접을 희망하는 사람들이 늘 살고 싶어하는 동네가 되었습니다.
2) 대전에서 대채 불가능한 학군지
둔산은 대전에서 대표적인 학군지로 자리매김했습니다.
90년대부터 쾌적한 택지 주변 상권들이 자리하면서
학원가가 자리를 잡았고,
일명 크, 목, 한 이라 불리는 크로바, 목련, 한마루 아파트에서 보낼수 있는
한밭초는, 둔산의 엄마들이 모두 보내고 싶어하는 학교가 되었습니다.
최근 크로바 아파트의 전세가격은 6억으로,
같은 돈이면, 서울 영등포 당산생활권의 영등포 삼환 24평 전세가격과 동일한 수준입니다.
3) 대전의 중심지에 쾌적한 택지형성
대전의 중심부에 가로 세로로 잘 닦여진 택지 자체는
사람들에게 쾌적하다. 나도 살고싶다는 최고의 환경이 되었습니다.
연식이 들어가면서 상품성은 없어지고 있지만
옆에 일자리, 상권, 학원가 등 모든것이 갖춰진 둔산은 아직까지
살고싶은 곳으로 자리매김하고 있습니다.
2.신축 대단지의 균질성 도안신도시
입지 = 둔산이라면,
신축 브랜드 대단지들이 입주하면서
젋은 30~40들이 주목하는 곳이 있습니다.
바로 도안신도시!
총 3단계로 나뉘어 개발을 하고 있는 2기 신도시로
3단계까지 들어오게 되면
약 15만명의 인구를 수용할수 있게 되는 택지가 됩니다.
도안신도시의 대표단지인 아이파크시티와
둔산의 크목한 중 한마루의 가격이 비슷 합니다.
도안신도시도 둔산 못지 않게
대전사람들이 좋아하는 단지임을 알수 있습니다.
출처 : 나무위키
3.재개발 재건축으로 환경의 변화되는 곳
최근 대전중심부에 공급이 많이 이루어졌습니다.
신축들이 들어오면 환경이 개선되고
환경개선에 따라 쾌적한 환경을 찾는 사람들이
많이 거주함에 따라
자연스럽게 매매가격, 전세가격이 올라가게 됩니다.
환경개선의 대표적인 특징으로
대전 동구의 신흥생활권이 있습니다.
위의 사진에서 보는것처럼 2010년에는 허허벌판의 외진곳이였다면
2020년 주변신축들이 들어오고 나서
누구나 살고싶은 환경이 만들어졌습니다.
주변이 어수선한 스마트뷰 34평과
환경개선이 된 새들뫼 34평을
비교해보면
전고점차이가 무려 1.5억 벌어졌는 것을 보고
환경개선의 효과를 느낄수 있습니다.
🎯 27년도에 공급이 있는데 괜찮을까요?
많이들 물어보는 질문이 있습니다.
대전 27년도에 공급이 있는데 괜찮을까요?
네 맞습니다. 대전은 27년도에 공급이 꽤 있습니다.
그래서 실제로 투자를 하게 되면,
다른 광역시인 부산, 대구와 함께 비교를 해보시고
나에게 어떤 투자가 최선인지?
이 질문에 답을 하고 의사결정을 해보셨으면 합니다.
출처 : 아실
위의 그래프에서 보시듯이
27년 이후에는 또 공급이 급격하게 줄어들게 되는데요~
여기서 중요한 포인트는
“공급이 많으냐”가 아니라
“전세만기 시점과 공급 어디에 걸리느냐”입니다.
현재 26년후 투자후 전세를 맞추게 될 경우
만기년도가 28년이 되므로
투자시 공급리스크는 헷지할수 있게 됩니다.
다만, 세낀 물건 혹은 주인전세를 세팅시
27년도의 공급과 맞물리게 된다면
낮아진 전세가격으로
투자금이 일부 더 들어갈수 있음을 인지하고
투자로 접근해보셨으면 합니다.
현재 대전 시장을 보면
선호도 높은 대장 단지들의 가격이
크게 오르지도, 빠지지도 않는 보합 구간입니다.
저는 이런 시장을 절대적 저평가의 시장으로 보고 있습니다.
대전은 수도권 못지않은
수익을 만들어낼 수 있는 시장이며,
특히 대전 내집마련을 고민하시는 분들,
투자금 1억~3억, 혹은 5천만원 소액 투자까지도
충분히 접근 가능한 시장입니다.
인구가 증가하고
지난 장에서의 저력이 있는 도시
비수도권이더라도 지방투자는 다음의 수도권 진입을 위한
징검다리로 자산을 불리는 기회가 될것입니다.
성공적인 내집마련와 투자를 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
