✅아파트명 : 행복한금호어울림 (2002.07 / 422^)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 [S]
경기 부천시 종사자수 318,670명 (31.8만명) / 사업체수 87,889개 (8.7만개)
BUT, 작은 기업이 많고 소득 높지 않아서 교통이 더 중요하지 않을까?
2. 교통 [B]
강남역 1시간 9분 / 여의도역 52분 / 시청역 59분
💡7호선 논현역까지는 환승없이 52분 걸리지만, 강남역까지는 환승 필요해 1시간 넘음
3. 학군 (상동) [B - 90%이상 1개, 85%이상 4개]
석천중 91% / 특목고 진학률 4.0% (14명) *높은편
상일중 89% / 3.0%
+ 상동역 인근 학원수 232개 보유
4. 환경 (양질의 상권) [S]
**상동역 역세권
- 백화점 및 대형 마트 : 현대백화점, 롯데백화점, 세이브존, 뉴코아아울렛 / 홈플러스, 이마트
- 종합병원 : 순천향대학교 부천병원
- 그 외 장점 : 상동호수공원, 부천중앙공원, 부천 로데오 거리
5. 공급 [BBBS - 경기 부천시, 인천 부평구/서구]
<부천 원미구>
- 상동역 롯데캐슬 2029년 예정 / 1,853세대 (아파트 936세대 + 오피스텔 917호)
<부천 소사구>
- 송내역푸르지오센트비엔 2026.09 / 1,045세대
- 부천아테라자이 2027.01 / 200세대
- 소사역롯데캐슬더뉴엘 2027.08 / 983세대
<서울 구로구>
- 개봉루브루 2026.04 / 295세대
💡2026년도 하반기 매수한다고 가정했을때,
전세 뺄때 송내역 수요와 다를텐데 크게 연관이 있을까? 주변 전세 개수 잘 살펴보자!
💡2028년 전세 2년 지난 시점, 상동역 롯데캐슬과는 시기 안겹쳐 괜찮지 않을까?
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 행복한금호어울림 35평 현재 매매 8.9억, 전세 5.5억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 10.75억 전세 6.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 7.5억 전세 5.25억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
[잃지 않는 투자의 기준]
1) 저평가 : 가치 대비 가격이 싼가?
💡전고점 대비 -17% 빠진 가격이고, 상동역 도보권 10분으로 베드타운인 부천에서 논현역까지 한번에 가는 7호선 의미 있음 => OK
2) 환금성 : 원할때 매도가 가능한가?
저층, 탑층 제외, 300세대 이상 아파트 + 1등 생활권 상
💡세대수가 많지 않지만, 하락장에서도 거래가 꾸준히 되었던 점을 보아 매도 가능하다고 판단 => OK
3) 수익률 : 투자금 대비 수익이 충분한가?
💡투자금 3.4억으로 사실상 구리/다산/만안구/산본도 같이 봐야 하지만, 투자금의 1~2배 즉, 현재 매매가 8.9억에서 12.3억까지 가도 이상하지 않은 아파트 => 수익률 100% OK
4) 원금보존 : 내 투자금을 잃지 않을수 있나?
💡전세가율 62% + 주변 전세매물이 없어서 앞으로 전세가 더 오를 확률이 높기 때문 => OK
5) 리스크 대비: 수익이 날때까지 잘 보유할 수 있나?
💡잔금이 가능한가? 남편과 나의 대출 여력 + 신용 대출 - 어디까지 가능한지 확인 필요
나의 투자 결론(매수 여부)
💡비교평가는 필수! 생각보다 투자금이 많이 들어서 3.4억으로 사실상 다른 지역과 비교해봐야겠다고 생각 > 구리/다산/만안구/산본도 같이 본다는 생각
✅ 작성하면서 느낀점
💡교통이 가장 중요한 요소인 부천 원미구 지역 분석과 역세권이 정말 중요하겠구나 생각이 들고, 오정구 BBIC 국가산업단지가 들어오면 더 좋아질 지역이겠구나
💡GTX-B / D 노선 32년 이후 들어오겠지만, 향후 상승기 오면 반영되지 않을까? 생각함
💡아실에는 오정구 공급이 안떴지만, 28년도 1월 부천대장 입주 많다 --> 하반기면 괜찮을 것 (학교 다니는 자녀가 오정구에 살기 쉽지 않음)
💡부평구와 서구 입지 많았을때, 원미구 단지 전세가 흔들렸는지 꼭 확인해보자!
💡구축이 많은 중상동 - 용적률도 함께 보자
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