[열중 49기 27조 요니스] 전세도 기준에 맞게 계획해야한다.

강의를 들으면 들을수록 인상 깊었던 강의 내용, 느끼는 감정이 달라진다.

작년에 들었던 열중 강의를 재수강하면서 내가 투자 과정에서 무엇을 놓쳤는지, 배운대로 행동했는지 돌아보게 되었다.

1호기 물건 만기 6개월 전, 수도권으로 갈아타기 위해 매도를 고민했었다. 수익이 크지 않은 상황에서 전세를 한번 더 돌린다면 목표했던 수익을 벌 수 있는 기간이 생기겠지만 그당시 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 기회가 있어서 매도를 확정했다. 세입자의 연장 의사를 확인했고 세낀 물건으로 매도해야 함을 인지한 후 부사님께 전화드렸다. 그 때 제 물건은 투자자에게 팔아야될 것 같다했더니 부사님께서 이전에 만기 2개월 전에 실거주자가 사서 매도할 수 있었다고 하셨다. 당시 나는 그 말 뜻을 제대로 이해하지 못해서 투자자가 혹할만한 급매 수준으로 매도했다ㅠ 강의를 들으니 세 껴 있다고 해서 무조건 투자자만 매수할 수 있는게 아니라는 것을 알았고, 다음에 비슷한 상황이 생긴다면 실거주자한테 파는 것을 1차 목표로 매도가를 높게 계획해야겠다. 

그래도 매도가 빨리 이루어진 덕분에 현금이란 총알을 쥐고 협상해볼 수 있었다. 나의 경우 지방에 있다보니 물건 보러 자주 올 수 없었고, 몇 개의 물건이 날아가면서 쉽게 가격이 깎이는 시장이 아님을 체감했다. 그래서 가격보다 조건을 맞춰줄 수 있는 물건들을 찾았고, 그 중 현금전세입자를 구할 수 있는 소장님을 알고 있었기에 연락드려서 해당 물건을 본 후 조건을 협상하여 투자까지 할 수 있었다. 

내가 맞춘 전세가가 적정한지 단생공 기준에 맞춰보면

단. 단지 내, 단지 주변 전세 물량이 없었다. 매임하면서 사장님들께서 공통적으로 수리된 집들은 5억초, 수리하지 않으면 4억후반대에 나간다고 하셨다. 

생. 생활권 내 전세가를 살펴보면 투자물건보다 후순위 생활권 단지도 수리되면 5억초에 전세가 나간 것을 확인해서 내 물건은 어차피 수리할 것이기에 그정도 금액이면 적정하다고 생각했다. 

공. 27년 11월부터 2500세대 대장지구 입주가 시작된다. 기대감이 높은 대장지구에다 이전 옥길 택지지구가 만들어졌을 당시 왜 가? 했던 곳도 사람들은 찾아갔으니 상동 쪽에도 영향은 미칠 것 같다. 만기 6개월 전에도 입주전후시기가 겹쳐서 2027년 초부터는 계속 전세 시세를 살펴보다가 빠르게 대응해야 할 것 같다. 세입자가 아이 학교 때문에 장기거주를 원하시고, 만기도 우연히? 1월 말로 되면서 겨울방학 시즌이지만 그래도 상황은 언제든 바뀔 수 있으니 역전세 금액도 준비해놔야겠다.

임대기간은 어떤지 공수포 기준에 맞춰보면

수. 그래도 부천 내에서 선호하는 생활권, 학교 때문에 가족 수요가 많다. 매도인도 자녀를 키우고 있다 자녀 학교 때문에 이사를 해야 했고, 그 잔금일에 맞춰 전세 잔금도 맞추다보니 자연스레 겨울방학 시즌에 만기일을 맞출 수 있었다. 

포. 아직은 1채 뿐이라 충분히 역전세도 대응가능하지만 내년도에 2호기를 계획하고 있으니 역전세 날 것을 예상해놓고 2호기 투자는 보수적인 금액으로 계획해야 할 듯?

강의를 듣고 기준에 부합한지 복기하다보니 

투자 당시 가볍게만 생각했던 대장지구 입주가 내 전세 만기 시점과 맞닿아있었다는 걸

다시 한번 확인했고 옥길도 사람들이 떠나가서 역전세가 훅.. 생겼는데

대장지구는 어떠할까..ㅠㅠㅠ 경각심을 느꼈다.

계속해서 전세 상황 확인하면서 대응해야겠다!

양파링님.. 경감심 주셔서 감사합니다 크흡..

힘들게 투자한 물건인 만큼 결실 맺을 때까지

대응하면서 잘 지키겠습니다!!!