[포도RR] 나는 왜 1호기를 못했을까 (feat 매물코칭의 세계)

안녕하세요

투자자 포도RR입니다.

이건가 내 1호기가?

학교에서 우당탕탕 첫 달을 보내고

늘 하듯이 앞마당 시세트래킹을 하는중

지난 달과 동일한 곳이

또 최종 1등으로 나왔습니다.

하,,, 정말 달려 가고 싶었는데

매번 전화만으로 매물 파악을 하는데는 한계가 있어서

아쉬워만 하고 있었습니다.

그런데 반장님께서 매물코칭 튜터님께 왜 안넣냐고 하시는 말씀에

그럼 진짜 투자하겠다는 마음으로 매물코칭을 넣자로 마음먹고

전화로 1등 단지를 털었습니다.

그렇게 추려진 가장 조건 좋은 물건

신나게 매물코칭 시트를 작성하려니

비교 물건이 하나 더 있어야 하더군요,,,?

동일 권역에서 가격을 고정하고

매물을 찾아보니 제 시세트래킹 리스트에는 없었지만

권역이 같다보니 그래프의 흐름이 동일하게 가고

전세가율도 유사수준이여서

비슷한 조건으로 투자할 수 있는 단지를 찾았습니다

그런데?

전임으로 해당 매물의 조건을 확인만 하려고 했는데

슬~쩍 흘려주시는 소장님의 한마디

"아니 내가 너무 안타까워서, 자기는 진짜 살 거 같으니까

옆에 완전 신축에 전세 낀거 투자금 3천만원만 있으면 돼!

이게 훨씬 좋은데 요즘 전세도 없구 가격도 오르는 중이여서

나중에 만기 되어도 돌려줄것도 거의 없어"

또다시 마음이 두근거립니다 후후

날뛰는 마음을 부여잡고

매물코칭 시트에 나와있는 항목들을 채우기 위해

공급상황, 전세매물 수와 전세가, 상급지의 현재 가격 변화

모든것을 체크해보아도

내년 만기때 공급이 적정수준이라서 리스크가 크지 않다고

결론을 내리고

최종 매물리스트에 기존 1등과,

비교군으로 새로 찾은 1등을 넣었습니다.

과연 젊은우리튜터님은?

하루 종일 걸렸던 매물코칭 시트에 채워넣기

오전에 젊은우리튜터님께 보내드리고

두근거리면서 기다렸습니다.

오후에 답변 오신 튜터님의 폭풍질문

"임차인 거주 계획은 어떻게 되나요?

두번째 매물 역전세금 산출해보셨나요?

현전세가 기준으로 보수적으로 잡으셔야해요.

그럼 총투자금 대비 수익률은 어떻게 되나요?

앞마당에서 동일 매수가에 해당하는 단지들 찾아보셨나요?"

매물코칭 시트에 넣은것 이상의 질문을 받으니

머리는 하얗게 변했고

그래도 할 수 있는한 최대한 답변을 드렸습니다.

"그럼 매물 두개 다 보고 오시고

최대한 네고 해보세요!"

야 나두 할 수 있어! 네고의 세계

불장에서 0호기 매수 경험밖에 없던

햇병아리 투자자인지라

네고를 해본 일이 없었는데

튜터님께서 미션을 주셨으니 시도 해봐야하고

떨리는 마음인데 따뜻한 아리팍반장님♡께서

아낌 없는 조언과 응원을 해주셨습니다.(감사합니다 반장님!)

튜터님께 네고 미션을 받고

바로 2일 후에 진행된

후보군 매물 임장과 네고!

매물을 본뒤에

물건은 깨끗하지만 매도 상황이 급하고

향후 추가로 들어갈 수리비를 조건으로

"천만원 깎아주세요!"

"지금 매전차가 너무 작아서 그건 어렵다 5백은 깎아줄수 있다"

아 이게 되는구나! 적극적으로 살 의지를 보이고

네고를 시도하면 현장에서 바로 깎아짐을 배웠습니다.

두번째 후보군 매물들도

동일하게 1~2천 네고를 시도 했고

당장 수리 필요 한 물건들은

일잘하는 소장님께서 2천만원 네고 시작하고

1.5천정도로 최종 맞추어 보자고

서로 말도 맞추어 보았습니다.

이 날 보았던 매물들중 매물코칭건 최종 2개와

후보군 6개 추가로 보아 총 8개 매물을 보고

현장에서 캔슬난 물건을 보면서

아 매도인이 분위기 감지하고 턴어라운드 하는 시장이구나

하지만 있는 매물 네고는 시도하면 된다.

일단 네고 포인트를 잡아서 지르고 보자.

기존 매임때와 다르게 실제 살 생각으로 매임을 하니

현장에서 쓸 수 있는 기술을 배우고 경험치가 늘었습니다.

최종 네고가로 튜터님께 브리핑 드리고

정식 매물코칭을 넣어도 좋다는 컨펌을 받았습니다!

너무 기뻤죠, 드디어 나도 정식 1호기인가 ♪

정식 매물코칭!(끝날때까지 끝난게 아니다)

나는 무엇을 놓치고 있었는가

주말동안 반원들과 임장을 한 뒤

일요일 저녁에 집에 와서 졸린 눈을 부여잡고

부랴부랴 매물 코칭을 넣고

월요일 아침 배정받은 "새벽보기튜터님!"

"포도님 이 매물 어떻게 찾고 선정했는지 설명해주세요"

"현 매물이 어느정도 싼건 맞아요,

하지만 조건에 너무 집중된채로 찾은거고

전세 만기때 해당 지역에 공급이 없지만

이보다 상급지에 일정 공급이 생기는데

이는 영향을 줄 수 밖에 없어요.

그럼 역전세 금액 포함하면 투자금이 큰데

이 금액이라면 처음부터 주전으로

더 큰 규모의 도시에 투자하는게 낫지 않겠어요?"

....?

"지금 이 물건 사도 괜찮아요,

하지만 저라면 총 투자금을 고려해보았을때

기다렸다가 더 좋은곳에 살거 같습니다.

저는 투자는 과정이 가장 중요하다고 생각합니다.

조금 더 논리적으로 설명이 가능하면

확신을 가지고 하반기에 투자를 했으면 좋겠어요."

깨달은 점

당연히 이 매물로 1호기 투자 한다고

계약금까지 준비 해둔 상태였습니다.

어렵사리 찾고 네고도 해둔 매물을 보내주는 것이

섭섭하지 않다면 거짓말입니다.

하지만 1호기 당장 하지 못한다고 해도

매물코칭을 진행하면서 배운점이 더 큽니다.

장부 매물 찾는 방법

네고 하는 방법

가격 고정으로 끝나는 것이 아닌 앞마당에서 재검증 방법

상위급지의 공급이 있을시 역전세의 범위

튜터님들의 넓은 시선

왜 이때까지 매물코칭을 넣지 않았는지

진작 넣었다면 훨씬 더 빨리 깨우칠수 있었을텐데

아쉬움도 남았습니다.

지나간일은 지나간일!

네고까지 하고 살 것처럼 매물 잡아뒀는데

최종적으로 사지 못하게 되었으니

소장님들께 전화드리고 예의있게

하지만 당장 살 수는 없으니

현 상황을 해결하고

그때 나온 매물 사겠다고 잘 마무리 지었습니다.

매코 후 멘붕상태의 저를 구원해주신

미요미우튜터님(♡)두 넘 감사합니다!

다음번 매물 코칭때는 이번에 배운 점들을

모두 흡수하여 물건 찾아오겠습니다♡.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

[투자경험담]

1. 나는 왜 1호기를 못했을까?(Feat.매물코칭의 세계)

https://cafe.naver.com/wecando7/8960814

2. 부산 불장에 휩쓸린 0호기 경험담 #1

https://weolbu.com/community/400350

3. 부산 불장에 휩쓸린 0호기 경험담(Feat. 배액배상&양도세 비과세기간) #2

https://weolbu.com/community/400364

[나눔글]

 1. 월부생활 2년중 가장 번아웃 때 지기조장으로 살아남기(Feat.상급지 4천세대 입주장 역전세 방어)

https://weolbu.com/community/266597