[정리왕] 분당 파크타운 서안 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

파크타운 서안 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 직장의 양과 질을 모두 다 갖춘 지역인 성남시

2. 교통

강남 : 26분 / 광화문 : 1시간  / 여의도: 1시간

직주근접 가능한 판교까지는 도보권으로 이용 가능 한 수준

강남/판교권으로 출퇴근이 30분 이내로 매우 가깝고, 

여의도 광화문으로의 출근은 지하철 버스가 크게 차이 나지 않는 수준으로 1시간 수준

3.학군

분당아래 천당이다! 중학교 학업 성취도가 놀랍도록 좋은 지역이다.

특히, 수내동 안에 수내중/내정중 모두 95% 이상이며 특목고 진학률도 4~5% 대로 굉장히 높은 편이다.

수내는 교통보다는 학군의 힘을 기준으로 단지를 봐야겠다.

4. 환경

판교 현대 백화점 / 수내 롯대백화점(3/31폐점예정) / 서현 AK

정자 이마트, 미금 홈플러스 

수내동 기준으로 1KM 내부에 분당 중앙공원이 위치 해 있다. 

3KM 안으로는 판교 현백, 율동 공원 까지 환경이 매우 쾌적하고 균질성이 좋은 지역이다.

5. 공급

3년동안 13282 (1년 4000세대 수준) 수준이며 27년에 공급이 몰려  있다.

적정공급은 4500 수준으로 적정 수준

27년의 공급은 사람들이 좋아하는 위치에 새 아파트인 정자와 구미동은 사람들이 선호 하는 위치의 공급이나 물량이 많지 않고, 많은 물량이 집중되어 있는 수정구의 입주는 분당구까지는 영향을 미치지는 못할 것으로 보이고, 수정구와 중원구 까지는  영향을 미칠 것으로 보인다.

전출입의 영향을 많이 받는 용인시, 광주시, 서울 송파구

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 파크타운 서안 24평 14억 (3층) , 전세 6억

5년내 고점 매입 시 : 현재 고점 25년 13.5억, 전세 6억

5년내 저점 매입 시: 8.1억, 전세 4억 (연 수익률 27%)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 최고가 수준으로 X

2) 환금성 : 환금성 O (사람들이 선호하는 지역의 아파트)

3) 수익률 : 연20% 수익률, 저점 매입시 가능한 수준이나, 현재 시점에서는 수익률을 만족하기 위해서는 매매가 30억 기대로 들어가야 하는 수준. 10년내 25억 까지는 가능 할 것으로 보여, 15% 수익률을 생각한다면 가능한 수준. O

4) 원금보존 : 현재 전세가율 수준이 40% 수준으로 매우 낮다. 선호 지역이라 하더라도 강남수준의 전세가로, 하락시 큰 충격 있을 수 있다. X

5) 리스크 대비: 주변공급은 거의 없는 상황으로, 3년내 가장 큰 영향을 미칠 공급은 정자동 더샾분당 티에르원이나, 학군이라는 입지 가치가 큰 단지로 큰 영향은 없는 수준. O

나의 투자 결론(매수 여부): 현재는 금액이 급격하게 많이 오른 상황으로, 5가지 원칙에 부합되지 않기때문에 투자 하지 않는다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

내가 느끼는 느낌으로 좋으니까, 비싸게 사도 괜찮겠다 라는 마음이 들 수 있으나, 객관적인 지표로 확인하고, 투자에 대한 원칙을 가지고 판단 함으로서, 내가 하는 선택에 대한 리스크 판단이 가능하게 된다.