[에단호크] 데이터가 보여주는 새로운 시장의 기회, 삼토시님 특강 후기

안녕하세요, 오늘 하루도 최선을 다하는 에단호크입니다.

그동안 월부 커뮤니티에서 삼토시님의 칼럼을 종종 읽어왔는데, 인사이트에서 배울 점이 많아 이번 강의를 수강하게 되었습니다. 다소 혼란스러운 시장 상황 속에서 객관적인 데이터를 통해 현재 시장을 어떻게 바라봐야 하는지, 그리고 나의 자산을 어떤 방식으로 활용해 늘려나갈지에 대한 기준을 세울 수 있었던 큰 도움이 된 강의였습니다.

앞으로 임장 강의를 다시 듣고 임장보고서를 지속적으로 작성하게 될지는 모르겠지만, 임장보고서 작성에도 큰 도움이 되는 데이터 해석들이 많았기에 오늘 삼토시님의 특강에서 배운 내용들을 꼭 적용해보려 합니다.

정해진 미래 속 양극화

대한민국의 인구 감소는 이미 예정된 흐름이며, 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다. 

인구가 감소할수록 수요는 넓게 퍼지지 않고, 더욱 입지가 좋은 곳으로 집중되는 현상이 심화됩니다.

강의에서 여러 예시를 들어 설명해주셨는데, 주차장에서 좋은 자리부터 차는 모습처럼 부동산 또한 동일한 흐름을 보인다는 점이 인상적이었습니다. 

일본 사례를 통해서도 이러한 흐름을 확인할 수 있었고, 

앞으로 어떤 방식으로 접근해야 할지 명확하게 이해할 수 있었습니다.

결국 좋은 입지의 가격은 더 상승하고, 고소득층의 비중은 늘어나며, 

현재의 가격이 형성된 이유 또한 데이터를 통해 납득할 수 있었습니다.

이재명 정부

이재명 정부, 즉 진보 정부가 들어서면 집값이 상승하는 현상에 대해서도 정책과 데이터의 상관관계를 통해 이해할 수 있었습니다.

단순히 과거 문재인 정부와 동일하다, 혹은 다르다라는 극단적인 시각이 아니라, 정책과 시장 상황을 함께 분석함으로써 왜 이러한 가격 흐름이 나타났는지, 그리고 현재 정책이 어떤 결과를 가져올지를 예측해볼 수 있었습니다.

보유세 증가와 대출 규제의 영향으로 올해 하반기는 더욱 혼란스러운 시장이 될 가능성이 높다고 느꼈습니다. 

마치 기온이 상승하면 태풍이 발생할 가능성이 높아지는 것처럼, 시장 또한 일정한 흐름과 패턴을 가지고 있다는 점에서 투자 방향을 설정하는 데 큰 도움이 되었습니다.

핵심은 유통 매물

이 챕터에서는 상방 압력과 하방 압력이라는 개념을 배우게 되었습니다.

정부 정책 방향과 공급, 즉 시장 상황만으로는 가격을 완전히 예측하기 어렵다는 점이 인상적이었습니다. 공급 감소와 유동성 확대라는 상승 요인이 존재하는 반면, 금리 인상과 매매가 대비 낮은 전세가, 그리고 정책에 따른 다주택자 매물 증가 가능성은 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.

단기적인 가격 흐름을 예측하는 것은 어렵지만, 중장기적으로는 부동산 가격이 쉽게 하락하기 어렵다는 해석이 매우 설득력 있게 다가왔습니다.

결국 핵심은 공급 자체보다도 ‘시장에 실제로 유통되는 매물이 어떻게 변하는가’라는 점이라는 것을 이해할 수 있었습니다.

지방이 기회다

지방 광역시 부동산에 대한 데이터 분석도 매우 인상 깊었습니다.

소득 수준이 수도권과 차이가 나지 않음에도 불구하고, 부동산 가격은 상대적으로 저평가되어 있다는 점을 객관적인 데이터로 확인할 수 있었습니다.

또한 광역시 내부에서도 수요가 집중되는 지역이 존재하며, 수도권보다 공급의 영향이 더 크게 작용한다는 점에서 공급 감소 국면에서는 지방이 오히려 기회가 될 수 있다는 생각이 들었습니다.

규제가 복잡한 수도권 시장보다 광역시 시장이 상대적으로 흐름을 예측하기 쉬울 수 있다는 점도 흥미로웠습니다. 

똘똘한 한채의 분위기지만, 수도권에 자산을 보유하고 있는 입장에서, 여유 자금이 있다면 광역시 투자도 충분히 고려해볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

입지

대한민국의 고령화와 인구 감소를 기반으로, 앞으로 더욱 선호될 입지에 대한 설명도 매우 인상 깊었습니다.

기존에 월부에서 배워왔던 내용과 큰 틀에서는 비슷했지만, 보다 깊이 있게 생각해볼 수 있는 계기가 되었습니다.

수도권에서는 직주근접이 중요하듯이, 지방 또한 직주근접 데이터를 통해 입지 좋은 지역을 판단할 수 있다는 점이 흥미로웠습니다. 특히 광역시 지하철이 아파트 가격 상승에 절대적인 영향을 주지 않을 수도 있지만, 이를 어떻게 해석하느냐에 따라 입지를 바라보는 관점이 달라질 수 있다는 점이 인상 깊었습니다.

또한 양극화가 심화되면서 고소득층 자녀 비중은 증가하고, 중,저소득층 자녀 비중은 감소함에 따라 학군지 쏠림 현상은 더욱 심화될 것으로 보입니다. 

더불어 고령화 사회로 진입하면서 대형 병원 접근성 또한 중요한 입지 요소가 될 것이라는 점을 생각해볼 수 있었습니다.

미래는 정해져 있습니다. 중요한 것은 그 정해진 흐름 속에서 방향성을 잡고, 

내 자산을 어디에 배치할 것인가라는 점이라는 생각이 듭니다.

인구 감소로 인해 대한민국 부동산이 어렵다는 말은 절반은 맞고, 절반은 틀린 이야기라고 느꼈습니다. 

오를 곳은 더욱 오르고, 정체될 곳은 더욱 정체되는 흐름이 이어질 것입니다.

좋은 강의를 들려주신 삼토시님께 감사드립니다. 

앞으로도 월부에서 인사이트가 담긴 좋은 칼럼을 계속 접할 수 있기를 기대합니다.

감사합니다.