[지투실전 28기 26조 이루스] 2강후기

재이리 튜터님의 지방투자 계약프로세스의 모든 것

조금은 어려웠지만… 매수(가계약-본계약-잔금)-전세계약-매도까지…

이전에 들어보지 못한 계약과정에 대한 상세한 강의라서 

나중에 실전투자할 때 유용하게 활용할 수 있을 것 같다. 

[적용할 점]  핸드폰 메모장에 계약 전 체크리스트와 특약 사례 모음집을 꺼내어 쓸 수 있게 정리 

• 체크리스트

  - 매수 가계약, 매수 본계약, 전세 가계약, 전세 본계약, 매매 전세잔금

• 특약사례모음집

  - 매수(공통), 매수(근저당), 매수(임차인 관련)

  - 전세(공통), 전세(전세권 설정), 전세(특수상황)

# 가계약(계약금일부 입금)

• 등기사항전부증명서(집의 권리관계 확인), 중대하자(누수), KB시세(전세보증보험 KB시세의 90%이하)
• 특약협의(돈 보내기 전 부사님 통해 매도인의 특약 동의여부 확인!)

   - 평소 미리 특약문구 준비 필요(근저당, 위약금은 특약 초안에 꼭 들어가야 함)  

    ※ 위약금은 특약 조항에 반드시 명시되어 있어야 함(대법원 판결) 

# 본계약

• 계약 1~2일전 계약서 초안 요청
• 계약서-중개대상물확인설명서(누수확인항목), 중개보수 지급시기(잔금시)
• 본계약 직후 전세계약 데드라인 알림 

# 잔금

• 법무사 선택(한달 전) 필수비용, 협의비용 췍췍
• 잔금 및 비용정산 

   - 장기수선충담금(퇴거 시 장기수선충담금 납부확인서 떼어 임대인이 임차인에게 지급)

   - 선수관리비(관리비 예치금으로 매수인이 매도인에게 지급)

   - 공과금(사용자가 납부), 중개수수료(잔금 완료 후)

• 취득세 납부 

두 달 반 전은 전세빼기 골든 타임(전세광고 뿌리고 전세가 낮추기) -주변 단지 매일 전세트래킹

두 달 전은 긴급, 한 달 전은 잔금 준비해야함 (전세빼기의 모든 것 양식 공유 참고)  

임차인의 보증금 반환 보장 방법: 전세권 설정, 전세보증보험

 - 임차인이 전세보증보험 가입 협조할 때는 전세계약서에 부동산 방문 적극 협조 특약 넣기

 - 전세권 설정은 보증보험으로 유도, 해야한다면 적절한 특약 기재

전세자금대출: 임차인 신용, 채권양도, 질권설정 (전세승계 매수시 임차인의 전세계약서 원본 위치 확인)

재이리 튜터님 열강 감사합니다(__)