전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 독서후기 #19 [낭만레오]

책 제목(책 제목 + 저자) : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.

저자 및 출판사 : 이현철

읽은 날짜 : 

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세가(율) #가격 #사이클

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

최근에 읽은 부동산 책 중에 전세가(전세가율), 가격 흐름, 사이클을 이해하는데 가장 많은 도움이 됐다.

현 부동산 시장에 대입해보면서 이해하고 적용하기 좋은 책 같습니다. 강추합니다.

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

반드시 폭등이 있으면 그 이후에는 폭락이 찾아오게 되어 있습니다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

PART 1. 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다.

Chapter 01 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10

3. 미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?

p25~26 주택은 일단 투자 상품이면서 소비재이기도 합니다. 주택의 수익률은 많을 때는 수백%에 이르기도 합니다.

그러므로 금리에 크게 영향이 없을 수 있습니다. ~ 결국 집값은 금리에 크게 좌우되지 않는다는 이야기입니다.

 ~ 집이라는 물건 특성상 다른 투자 상품에 비해 규모가 큽니다. 자금 계획을 세워서 미리 준비하는 경향이 있습니다.

금리 등락에 따라 순간적인 영향을 크게 주지 않는다는 것입니다.

p27~28 집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세입니다. 실수요자는 금리보다는 시장의 분위기에 더 좌우됩니다.

 ~ 그러니까 결국 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀 없을 수도 있는, 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것입니다.

 → 금리에 따라 대출 이자가 달라지니, 실수요자에게는 부담이 될 수 있다. 그래서 금리 변동에 따라 매수 심리가 달라질 수 있다고는 생각했다. 하지만 이는 수요에 미치는 영향 여러가지 중 한가지 요소일 뿐이었다. 영향을 주기는 하겠지만, 매수 심리에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 심리다. 그 심리는 집값이 오를 거라는 기대감을 반영하는 것으로 해석할 수 있겠다.

5. 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?

p36~37 시장 상황이 호황인데 분양가를 주변 시세보다 상승시켜 분양하면 미분양이 발생할 수 있습니다. ~ 이 상황이 집값이 내려가는 상황일까요? ~ 면밀하게 판단하자면 입주 미분양이야말로 정말 시장에 미치는 영향이 크다고 볼 수 있습니다. ~ 안 팔린 물건은 결국 건설사 입장에서 손실을 줄이기 위해 할인분양이라는 최후의 수단을 쓸 수 밖에 없습니다. 분양가보다 할인해서 보다 싼 물건이 시장에 나오기 때문에 시장에 충격을 바로 주게 되고 집값 하락으로 이어질 수 있는 것입니다.

→ 입주 미분양이 많아 할인 분양이 많아지면 투자 기회나 실거주 매수 기회가 생길 수 있겠다. 반면 매도 시점에는 해당 시점이 리스크 및 악재가 될 수 있고 매도 호가를 보수적으로 책정하거나 내려야하는 상황이 생길 수 있겠다.

7. 임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?

p47~48 투자자가 늘어나서 전세공급이 늘어야만 전세가 안정될 수 있습니다. ~ 정확하게 따져보면 이 투자자들이 집값을 끌어올리는 행위를 하는 것이 아닌, 지금 집값이 올라가고 있으니까 그 분위기에 편승한 것이라고 보는 것이 맞을 것입니다.

→ 수도권 공급 부족으로 전세난이 우려되는 상황에서 각종 규제로 투자까지 막고 있으니, 전세난은 더 심해져 전세~매매 가격 상승에 기름을 붓는 꼴이라고 보여진다. 임차인은 전세 물건이 없어 계속 외곽으로 밀려나게 될 수도 있다.

정부는 토허제, 실거주 의무 등 가격 상승을 저지하기 위해 각종 규제로 압박하고 있으나, 오히려 전세 상승을 더 부추기는 상황이 되었다.

Chapter 03 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인

01 선분양으로 심해지는 주택가격 왜곡과 대안인 후분양

3. 선분양의 문제점

p123 요약 : 부실시공 우려, 과대광고, 분양권 프리미엄 등 투기 문제, 입주대란으로 집값과 전세가 폭락의 원인

선분양의 가장 큰 문제점은 공급은 되고 있는데 그게 집이 아니라는 것에 있습니다. 분명 집으로 분양은 하는 것인데 2~3년 뒤에 집으로 변할 수 있는 입주권에 불과한 것입니다. 이게 착시 현상을 불러오거나 시장에 교란작용을 하고 있습니다. 분양 시장이 좋은 시기에 ~ 건설사 입장에서는 분양을 땅이 허락하는 한 마구 분양을 하게 되어있습니다.

비싼 가격에 잘 팔리니까요. ~ 실제 집은 아니니까 시장에서의 공급은 아니고, 분양권이 비싼 가격에 잘 팔리니까 기존 집값을 덩달아 끌어올리는 견인차 역할을 수행하게 됩니다. ~ 이렇게 몇년 동안 분양이 이어지고 나서 이 분양권들이 한꺼번에 입주를 시작하게 되면 그야말고 입주 대란이 일어나게 됩니다. 이 때 발생하는 것이 역전세난입니다. ~ 전세물량을 수요가 감당하지 못해서 전세가는 폭락을 하게 됩니다. 이렇게 폭락한 전세를 맞추더라도 잔금을 감당할 수 없을 것 같으니 대출을 겸해야합니다. 이와 더불어 폭락의 공포에 휩싸인 투기자들은 시장에 분양권을 대거 던지게 됩니다. 소위 말하는 마이너스 프리미엄도 발생하는 것이죠. ~ 이러한 현상의 원인이 바로 공급하되 실제 공급을 뒤로 미루는, 즉 시장에서 착시현상을 불러일으키는 선분양의 가장 큰 문제점 입니다.

→ 선분양이 문제가 이렇게나 많고 시장에 악영향을 끼치는 것을 처음 알았다. 어찌보면 집값이나 전세가가 싸지면 투자자나 전세를 구하는 사람에게 좋은 기회가 될 수 있겠지만, 전반적으로 시장에 교란작용을 하는 것은 맞다.

4. 후분양의 좋은 점

p132 요약 : 소비자의 선택 폭이 넓어짐, 소비자에게 금융비용의 전가가 없음, 부실시공 우려가 적음

5. 후분양의 문제점

p133 요약 : 목돈 마련에 부담, 건설자금 이자를 분양가에 반영할 경우 금융비용을 소비자에게 전가할 위험, 건설회사의 자금 부족으로 인한 공급감소 우려

6. 후분양을 실시했을 경우 나타날 수 있는 상황과 우리의 대응 방법

p136~137 후분양제도의 가장 큰 문제점으로 공급이 줄어들 것입니다. 건설사 입장에서는 선분양제도보다 위험부담이 훨씬 큰 것이 사실입니다. ~ 아파트 공급이 줄어들면 폭등이 올 가능성이 매우 큽니다.

 → 현재는 지역, 시장 상황에따라 선/후분양이 다르고 전환되기도 하는 것 같다. 분양 제도에 따라 지역별 공급에 영향을 줄 수 있겠다.

 02 전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다.

4. 매매가를 떨어뜨리는 역할

p145 폭등기가 어느 정도 지난 후의 대규모 입주는 바로 폭락으로 이어질 가능성이 매우 큽니다.

~ 이미 높은 분양이 되었고 끝물이기 때문에 프리미엄 형성이 쉽지 않습니다. ~ 주변 아파트 전세가율이 50% 정도로 갭 차이가 크기 때문에 역전세난이 일시적인 현상으로 끝나지 않고 오래가게 됩니다. 지지선 역할을 해주어야 할 전세가가 오히려 매매가를 떨어뜨리는 역할을 하게 됩니다. 이때부터 폭락기가 시작되는 것입니다.

→ 폭등기가 끝나면 사이클상 하락기를 맞이할 수 밖에 없다. 그 시기에 대규모 공급은 하락을 가속화하고 영향을 더 크게 미치겠다. 상승장이 끝난 시장,지역에서 대규모 공급이 있는 경우에는 리스크를 더 보수적으로 봐야겠다.

 03 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다.

p147 부동산 가격을 결정하는 데 가장 중요한 것이 결국 수요와 공급인데, 수요 요인중 가장 중요한 것이 시장 참여자들의 심리입니다. ~ 

4. 폭락과 폭들을 만드는 것은 결국 사람 심리다.

p156~158 반드시 폭등이 있으면 그 이후에는 폭락이 찾아오게 되어 있습니다.

요약 : 시장 활황 상승 분위기(매물 감소) → 분양 증가 → 3년뒤 공급 증가 → 분양권, 전세 매물 폭증으로 가격 폭락

p159 아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

→ 수도권 특히 현재 서울 시장에는 맞지 않는 논리같다. 폭등장으로 분양하려해도 재개발/재건축이 쉽지 않은 상황에다가 공급이 너무 적기 때문에 수요 해소와 가격 진정이 금방 이루어질 것 같지가 않다.

지방(특히 입지독점성이 적고 빈땅이 많은 중소도시)에는 딱 들어맞는 논리같다.

투자 대상은 사람들의 심리가 매우 많이 반영되기 때문에 대중 심리(매수/매도 심리)가 어떤지 파악하는게 정말 중요하다.

PART 2. 부동산 투자에 숨어있는 비밀

Chapter 01 황금알을 낳는 투자

6. 최고의 투자 방법 중 하나, 갭 투자

p230 투자자들이 매수해서 매매가가 올라가는 것이 절대 아닙니다. ~ 매매가는 어떻게 올라갈까요? 바로 전세 때문입니다. 임차인들은 갭 투자자들의 투기가 아닌, 매매가가 떨어질까 두려워 매매에서 전세로 돌아선 임차인에 의해서 전세가가 올라간다는 사실을 분명히 알아야 합니다.

→ 매매가를 밀어올리는 것은 투자자보다 실거주자다. 하락기에는 매매→전세 수요 전환이 증가하며 전세가가 올라가면서 매매가를 밀어올린다.

✅ 나에게 적용할 점

1. 임장지 임보 공급파트 작성시, 앞마당 비교평가시 입주 후 미분양 파악
2. 투자 지역 및 매도 지역 매수/매도심리 파악