안녕하세요!
오늘도 웃고,
오늘도 꽤 괜찮은 하루를 만들어가고 있는
투자자로로 입니다 😀
오랜만에 글을 써보는 것 같습니다 :)
그동안 기다려왔던 분양권 아파트의 입주 시기가 다가오면서
드디어 이 경험을 직접 기록으로 남길 수 있는 시점이 온 것 같습니다.
과거 앞마당으로 만들고 그곳에 청약에 당첨되었을 때부터 고민하고, 기다려왔던 시간들이 있었고
막연하게만 생각했던 과정들이 하나씩 현실이 되어가는 경험을 하게 되었습니다.
특히 이번 과정에서는 ‘입주를 준비하는 것’을 넘어서
전세를 놓는 과정, 매도를 고민했던 순간, 법인 전세와 전세권설정까지 경험하면서
생각보다 훨씬 많은 선택과 판단이 필요하다는 것을 느꼈습니다.
아직도 진행 중인 과정이지만, 지금까지의 경험을 정리해보면
앞으로 같은 상황을 겪게 될 분들에게도 분명 도움이 될 수 있을 것 같아 이번 후기를 남겨보려고 합니다
1. 실거주인 줄 알았던 시작, 그리고 방향 전환
예전에 앞마당으로 만들었던 지역에 청약이 당첨되고,
몇년 후, 입주 시기가 다가오면서 자연스럽게 실거주를 준비하고 있었습니다.
현재 해당 지역은 규제지역으로 묶여 있었기 때문에 무조건 들어가 살아야 한다고만 생각하고 있었고
이미 현재 거주 중인 집의 만기 일정도 분양권 입주 시기에 맞춰두고 있던 상태였습니다.
사실상 아무 의심 없이 “이제 들어가서 살아야겠다”라고 생각하고 있었던 상황이었습니다.
하지만 한편으로는 혹시 모를 상황에 대비해서 “돌다리도 한 번 더 두들겨보자”는 마음으로
구청에 직접 전화를 하게 되었습니다!
한 번이 아니라, 몇 차례에 걸쳐 다시 확인을 했고
그 과정에서 알게 된 사실은 청약 당첨일과 계약일 기준으로는
해당 시점이 규제지역이 아니었기 때문에 실거주 의무가 없다는 부분이었습니다.
청약 당시에도 전매 제한만 일부 기간 있었고, 실거주 의무가 없었으며,
현재 규제지역으로 변경된 이후 등기 시점에서의 조건까지
혹시 문제가 될 수 있는 부분을 한 번 더 체크할 수 있는 기회가 되었습니다.
이 확인 하나로 단순히 “들어가서 산다” 라는 선택이 아니라, 전세, 갈아타기, 실거주 등…
여러 가지 경우의 수를 열어둘 수 있는 상황으로 바뀌게 되었습니다.
지금 돌이켜보면 이 한 번의 확인이 이번 경험의 출발점이었던 것 같습니다!
잘한 점
직접 확인하기 전까지는 확신하지 않고, 한 번 더 부딪혀보려고 했던 점
아쉬운 점
- 규제 변화에 따라 내 물건이 어떤 상태에 있는지, 조금 더 빠르게 인지했어야 했다는 부분
2. 매도(갈아타기)까지 고민했던 이유, 그리고 변수
실거주 의무가 없다는 사실을 알게 되면서 전세뿐만 아니라 매도(갈아타기)까지 자연스럽게 고민하게 되었습니다.
이 판단의 시작에는 여러 방향으로 조언을 해주셨던 실전반 코쓰 튜터님, 그리고 투자 코칭을 통해
더 넓은 시야를 열어주셨던 프메퍼 튜터님의 영향이 컸습니다.
내 물건의 상태를 객관적으로 진단해보면서 “지금 이 자산을 계속 가져가는 게 맞을까?”
라는 질문을 스스로에게 던지게 되었습니다.
또한 당시 시장 상황도 하나의 기회였습니다!
5/9이후 다주택 양도세 중과 이슈로 더 좋은 매물들이 나올 수 있는 시기였고,
이 타이밍을 활용하면 내 자산을 한 번에 더 좋은 자산으로 바꿔 끼울 수 있는 기회가 될 수 있다고 판단했습니다.
이 과정에서 새롭게 알게 된 사실도 있었습니다.
입주권과 분양권은 다르게 세금이 적용되며,
제가 소유하고 있는 분양권은 단기 매도 시
1년 이내 매도시 약 70% 이상,
1년 이상 매도시 약 60% 이상 수준의 세금을 고려해야 한다는 점이었습니다.
(꼭 차이가 있을 수 있으니 전문가와 상담하시는 걸 추천합니다)
TIP : 저는 네이버 엑스퍼트를 통해 전문 법무사께 레버리지 할 수 있었습니다
결국 핵심은 하나였습니다.
세금을 내고도 더 큰 수익을 만들 수 있는가?
단순히 오르는 것만 보고 판단할 수 있는 문제가 아니었습니다.
다행히 그동안 월부를 통해 부족하지만 꾸준히 만들어왔던 앞마당 지역들이 있었고
어떤 지역, 어떤 단지를 봐야 하는지 가이드라인을 잡는 것은 비교적 수월했습니다.
우선순위 지역들을 빠르게 정리하고 단지들을 체크하면서 가족과도 구체적으로 소통할 수 있었습니다.
하지만 이 과정에서 가장 크게 느낀 부분은 따로 있었습니다.
실거주의 벽!
집은 투자 자산이기도 하지만, 동시에 가족이 함께 살아가는 공간이었습니다.
그렇기 때문에 절대로 나 혼자만의 판단으로 쉽게 결정할 수 있는 문제가 아니었습니다.
단순히 “더 좋은 자산”이라는 이유만으로 움직이기에는 현실적인 변수들이 존재했습니다.
결국 이 선택은 가족과 충분히 논의하고 함께 결정해야 하는 절대 가볍게 볼 수 없는 문제라는 것을 느꼈습니다.
이상과 현실 사이에서 고민을 하다 보니, 자연스럽게 방향이 정리되었습니다.
플랜 A(갈아타기)가 아닌, 플랜 B(전세 + 거주 이동) 결국 이번에는 투자보다 현실을 반영한 선택을 하게 되었습니다.
잘한 점
- 그동안 관리해왔던 앞마당과 트래킹 단지들이 있었기 때문에
내 자산을 바꿀 수 있는 선택지를 빠르게 정리할 수 있었던 점 - 나 혼자만의 욕심이 아닌 가족과 충분히 상의하며,
무리하게 결정을 내리지 않았던 부분도 의미 있는 선택이었던 점
아쉬운 점
다소 조급하게 매도부터 먼저 생각하고 행동하려고 했던 부분
내 물건의 가치와 현재 자산 상태를 조금 더 명확하게 인지하지 못했던 점
3. 전세 시장 변화, 기회와 타이밍 그리고 전략
분양권 입주 6개월 전 기준 초기에는 생각보다 여유 있는 상황이었습니다.
매물은 100개 미만 수준이었고 당시 시장은 전세가 말라있는 분위기였기 때문에
“아직은 괜찮겠지” 라는 생각으로 비교적 여유롭게 바라보고 있었습니다.
하지만 분양권을 매도하지 않고, 전세로 방향을 최종 결정한 이후부터 생각보다 빠르게 분위기가 바뀌기 시작했습니다.
100개 → 200개 → 300개 → 400개
매물이 눈에 보이게 쌓이기 시작했고, 하루하루 시장 분위기가 달라지는 것을 체감할 수 있었습니다.
그때부터 자연스럽게 “이거 생각보다 빨리 움직여야 하는 거 아닌가…” 라는 생각이 들기 시작했습니다.
그래서 단순히 기다리는 것이 아니라, 직접 부동산을 다니고 지속적으로 연락을 하며,
- 실제 계약이 이루어지고 있는지
- 어떤 수요자들이 움직이고 있는지
- 주로 찾는 평형은 무엇인지
- 우리 단지에 대한 관심도는 어떤지
- 주변 기존 단지들의 흐름은 어떤지
계속해서 시장을 확인하고 트래킹하기 시작했습니다.
이 과정에서 내 물건이 로얄동, 로얄층이라는 점도 다시 확인하게 되었고,
“그래도 경쟁력은 있겠다”는 작은 확신도 가질 수 있었습니다.
하지만 시장이 마냥 좋은 상황은 아니었습니다.
현 시장의 규제때문에 잔금을 대출로 치를 경우 세입자 또한 대출이 어려운 환경이었기 때문에
여러 전략을 생각해보고 정리하게 되었습니다.
- 1순위 : 현금전세 확보
- 2순위 : 입주 후 일정 기간 뒤 전세 세팅
이렇게 경우의 수를 나눠 전략을 잡게 되었습니다
그럼에도 불구하고 처음 겪는 입주장이었기 때문에 마음은 결코 편하지 않았습니다.
그러던 중 입주 5개월 전 첫 번째 현금전세 연락이 들어왔습니다!
부사님으로부터 “현금 전세 찾았어!”라는 연락을 받고, 바로 움직일 준비를 했습니다.
하지만 세입자는 “조금 급하게 생각하는 것 같아서 하루만 더 고민해보겠다” 라는 말을 남기고 돌아갔습니다.
저는 조금이라도 확실하게 잡고 싶다는 생각에 기존에 생각했던 금액보다
과감하게 1천만 원을 낮춰 제안까지 했지만, 결국 그 계약은 성사되지 않았습니다.
하루가 지나도 연락은 오지 않았고 그 기회는 그대로 사라졌습니다.
이때 처음으로 느꼈습니다.
“아, 전세도 결국 타이밍이구나” 조금의 망설임, 조금의 판단 지연,
그리고 내 물건을 더 강하게 어필하지 못했던 부분까지 모든 것이 겹치면서 기회를 놓치게 되었던 것 같았습니다.
아쉬움도 정말 컸습니다.
시간이 지나면서 매물은 계속 쌓여갔고 마음은 점점 더 조급해지기 시작했습니다.
그때부터는 조금 늦은 감이 있었지만, 냉정하게 판단해야 하는 시점이라고 생각했습니다.
“이젠 물건을 여러 부동산에 동시에 내놓을 것인가”
현재는 오랜 기간 알고 지냈던 부사님 한 분에게만, 물건을 맡긴 상태였고
관계를 고려하지 않을 수 없었기 때문에 전략과 감정 사이에서 고민이 시작되었습니다.
결국 스스로 기준을 정했습니다.
“이 기간까지만 기다려보자”
그리고 이후에는 여러 부동산에 확장해서 내놓기로 마음먹었습니다.
그렇게 마음을 정리하던 시점 입주 4개월 전 부사님에게서 다시 연락이 왔습니다!
“여보세요? 현금전세 구했어요! 바로 계약 진행하시죠, 제가 구할 수 있다고 했잖아요!”
(정말 다급한 목소리였습니다📢)
두 번째 현금전세 기회였습니다.
그 순간 “아, 역시 내가 아는 우리 부사님은 다르구나” 다시 한번 느끼게 되었습니다.
사실 당시 시장은 전세 수요 자체는 있었지만, ‘현금전세’는 훨씬 더 희소한 상황이었습니다.
그래서 이번 기회는 더 신중하게 접근해야겠다고 생각했습니다.
그런데 이때, 또 하나의 변수가 등장했습니다.
“세입자가 법인입니다”
처음에는 “왜 하필 법인이지…” 라는 생각이 먼저 들었지만,
이미 한 번 기회를 놓쳤던 경험이 있었기 때문에
이번에는 감정이 아니라 “구조를 먼저 이해해보자” 라는 생각으로 접근하게 되었습니다.
지금 돌이켜보면 이 구간에서 가장 크게 느낀 점은 시장은 계속 변하고 기회는 짧게 지나가며
선택은 결국 내가 해야 한다는 점이었습니다.
잘한 점
- 가능한 경우의 수를 나누고 전략적으로 접근했던 점
- 현금전세 → 후순위 전략까지 미리 준비한 점
- 시장 분위기, 매물 수, 계약 흐름을 지속적으로 트래킹 한 점
아쉬운 점
- 오랜 시간 알고 지낸 부사님 한 분만 믿고 기다렸던 점
- 조금 더 넓게, 빠르게 시장을 활용하지 못했던 부분
- 친분도 중요하지만, 결국 골든타임을 놓치면 안 된다는 점을 늦게 체감한 부분
4. 법인 전세, 불안에서 확신까지 (전세권 설정과 계약 과정)
두 번째 현금전세 기회를 잡았다는 안도감도 잠시,
“세입자가 법인입니다” 라는 이야기를 듣는 순간 솔직히 마음이 편하지 않았습니다.
처음 법인이라는 말을 들었을 때 가장 크게 들었던 생각은 “왜 하필 법인이지…” 였습니다.
처음 입주하는 내 집이었고 가능하다면 전세권 설정 없이, 사택 형태가 아닌, 일반적인 전세 계약으로
“평범하게” 진행하고 싶었던 마음이 컸기 때문입니다.
지금 생각해보면 그저 제 욕심이었던 것 같습니다.
하지만 한 번 기회를 놓쳤던 경험이 있었기 때문에 이번에는 감정이 아닌 구조를 먼저 이해해보자!
라고 생각을 바꾸게 되었습니다.
그래서 법인 전세에 대해 하나씩 알아보기 시작했습니다
법인 임차인의 경우, 계약은 법인이 진행하지만 전입신고가 불가능하기 때문에, 보증금을 보호받기 위한 구조가 필요했고, 그 방법이 바로 전세권 설정이었습니다.
전세권은 등기부에 권리를 직접 기재하는 방식으로 보증금을 보호할 수 있는 하나의 안전장치였습니다.
이 과정에서 느낀 건 하나였습니다.
“특약이 정말 중요하다” 사실입니다.
기본 계약만으로는 부족했고, 전세권과 관련된 내용을 반드시 특약으로 명확하게 넣어야 했습니다.
✔️ 전세권 관련 필수 특약 정리
- 임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의한다.
- 임차인은 본 주택을 사택용으로 사용하며, 그 외 용도로는 사용하지 않는다.
- 임차인은 임대인의 동의 없이 전대차 또는 전세권 이전을 할 수 없다.
- 전세권 설정 및 해지 비용은 임차인이 부담한다.
- 계약 만료 시 전세금 반환과 동시에 전세권을 해지한다.
또 하나 확인했던 중요한 부분은 계약갱신청구권 여부였습니다.
일반적으로 법인은 계약갱신청구권을 사용할 수 없지만, 일부 예외적으로
- 공공기관 또는 지방공사
- 일정 요건을 충족하는 중소기업
경우에는 적용될 수 있다는 점도 확인할 수 있었습니다.
또한 임대료 5% 제한이 적용되지 않기 때문에 시세에 맞춰 조정이 가능하다는 점도 일반 전세와는 다른 부분이었습니다
또 중요한 건 “이 법인이 어떤 법인인가” 였습니다.
저는 이번 임차인의 상황을 조금 더 자세하게 확인해보았습니다.
그 결과 단순 기숙사 목적이 아니라, 부모님 거주 목적이라는 점을 알게 되었습니다.
이 부분을 확인하는 순간 “이건 오히려 기회가 될 수 있겠다” 라는 생각이 들었습니다.
부모님이 안정적으로 거주하시길 원하셨기 때문에 장기 거주 조건을 받아들이는 대신,
저에게 유리한 조건을 제안할 수 있는 상황이었습니다.
결국 협상을 통해 4년 거주 조건, 2년 후 시세 반영 이라는 조건까지 만들어낼 수 있었고,
계약을 안정적으로 마무리할 수 있었습니다
처음에는 불안했던 선택이었지만 구조를 이해하고 조건을 설계하면서 오히려 더 좋은 결과를 만들 수 있었던 경험이었습니다.
잘한 점
- 원하는 상황이 아니더라도 직접 알아보고 판단하려 했던 점
- 법인 구조를 이해하고 리스크를 줄이려 했던 점
- 협상을 통해 나에게 유리한 조건을 만들어낸 점
아쉬운 점
- 처음에 법인이라는 이유만으로 감정적으로 판단하려 했던 점
- 구조를 이해하기 전에 거부감부터 가졌던 부분
5. 제대로 배우게 되다.
아직 사전입주 전이기에 모든 과정이 완전히 끝난 것은 아니지만,
이번 경험을 통해 정말 많은 것들을 배우고 느낄 수 있었습니다.
막연하게만 알고 있던 것들이 아니라 직접 부딪히고 선택해보면서 하나씩 내 경험으로 쌓여가는 과정이
너무 소중한 기회였다고 생각합니다.
또한 이번 임차인분도 어르신께서 거주하실 예정이기에 단순히 계약으로 끝나는 것이 아니라,
조금 더 불편함 없이 편안하게 입주하실 수 있도록 끝까지 책임감을 가지고 잘 마무리해야겠다는 생각이 들었습니다.
이번 경험을 통해 가장 크게 느낀 점은 부동산은 단순한 선택이 아니라,
복기와 개선이 반복되는 과정이라는 점이었습니다.
하나의 선택이 끝이 아니라 다음 선택을 위한 기준이 된다는 점에서
이번 경험은 앞으로의 투자 방향에도 큰 영향을 줄 것 같습니다.
✔️ 최종 복기
잘한 점
- 규제 여부를 직접 확인하며 방향을 바꿀 수 있었던 점
- 갈아타기, 전세 등 다양한 경우의 수를 열어두고 판단한 점
- 시장 흐름을 지속적으로 트래킹한 점
- 현금전세 전략을 우선순위로 설정하고 대응한 점
- 법인 전세 구조를 이해하고 협상을 통해 조건을 만들어낸 점
아쉬운 점
- 초기 시장 변화를 더 빠르게 인지하지 못했던 점
- 첫 번째 현금전세 기회를 확실히 잡지 못했던 점
- 특정 부동산에 의존하며 대응이 늦어졌던 부분
- 감정과 관계 사이에서 판단이 지연되었던 점
- 친분도 중요하지만 결국 골든타임을 놓치면 안 된다는 점을 늦게 체감한 부분
✔️ 전세권 설정
- 법인은 전입신고가 불가능 → 전세권 설정 필수
- 등기부에 권리 설정으로 보증금 보호
- 설정/해지 비용 주체 반드시 명확히
- 등기 완료 후 전세권 설정 가능 (신축은 등기가 지연될 경우도 많음)
✔️ 특약
- 전세권 설정 및 해지 조건 명확화
- 전대차(재임대) 금지 조항
- 사용 목적 제한 (사택 등)
- 계약 종료 시 전세권 해지 조건
✔️ 팁
- 법인의 목적 (기숙사 vs 실거주)
- 법인의 규모 및 안정성
- 계약갱신청구권 적용 여부
- 임대료 증액 조건 (5% 제한 없음) - 확인 필수!
✔️ 분양권 매도 시 과세
- 1년 이내 약 70% 이상 양도소득세
1년 이상 약 60% 이상 양도소득세
혹시 잘못된 점 있으면 피드백 부탁드립니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
#분양권 #신축전세 #신축 #전세경험 #부동산투자 #분양권전세 #신축아파트 #현금전세 #법인전세
#전세권설정 #전세특약 #부동산경험 #아파트투자 #투자복기 #법인임차인 #분양권매도 #분양권세금 #양도세
#특약 #법인전세특약 #전세특약 #팁 #전세빼기 #신축매물 #신축대단지 #전세 #로로 #신축 #대단지 #입주장 #입주
