안녕하세요. 월부에서 투자와 더불어 인생도 배우고 있습니다.^^
25년 9월에 인구100만 중소도시의 (나름)학군지 구축에 1호기 투자를 했습니다.
저는 법인세입자 승계하는 물건을 매수 했습니다.
26년 7월 초 전세만기입니다. (법인세입자는 26년 11월 말까지 거주하기를 원합니다.)
그래서 제가 한 행동은 전임을 해서 투자한 단지의 전세 시세, 개수, 분위기를 알아보았습니다.
전임을 통한 현재 투자 단지 부동산 상황 : 전세 매물은 없다. 그러나 비수기여서(학군수요가 많은 곳인데) 전세를 찾는 사람이 엄청 많지는 않다. 그러나 만기 전 2~3개월 전이라서 지금 전세 내놓아야 한다. 전세 실거래 시세 3억7000 정도이다. (투자한 물건의 보증금 보다 높은 금액)
인근단지 상황 : 전세 2개 있음. 26년 5월~11월까지 신축단지 2곳 입주예정.
현재 저에게 유리한 점은 전세 시세 상향. 불리한 점은 만기 날짜가 고정이다.(7월 초), 법인 세입자이기에 전세권 설정된 상황이다.
요렇게 현재 전세 상황을 알게 되었고, 사택 관리자분께 연락을 했더니 26년 11월 말까지 거주했으면 합니다. 라는 답변을 받았습니다.
저의 고민은 2가지 입니다.
- 새로운 세입자를 구한다. 근데 만기 날짜가 7월 초 고정되어 있다. 혹여나 세입자가 기분 나쁘다고 잘 안보여 줄 수 있다.
세입자 요구대로 4개월 연장한다. 그럼 계약서를 다시 작성해야할 지? 전세금을 올려 받아야 할 지? 어떻게 하는 것이 나을 지 고민입니다.
배운대로 하면 잘 할 것 같았는데… 매수할 때도 그렇지만 보유하는 것도 이론과 실전이 정말 다르다는 것을 경험하고 있는 요즘입니다. 경험 많은 선배님들 조언 부탁드립니다.
월부 앱을 설치하고, 답변에 대한 알림🔔을 받아보세요!
앱을 설치하는 방법은 앱 출시 공지사항 ← 여기 클릭!
댓글
안녕하세요 집살거야님,
기존에 거주중인 법인 세입자 분의 만기와 전세계약 기간 일부 연장 요청 때문에 고민이 많으신 상황이시군요~~
다른 분들도 말씀해주셨지만, 저도 주변 단지의 입주기간(5~11월)을 고려했을 때, 입주 규모나 영향력이 얼만큼 큰 단지들인지는 모르겠지만 도시규모(100만)를 고려했을 때 조심하는 것이 좋겠다는 생각이 듭니다. 해당 단지가 지역 내에서 강력한 학군수요가 있는 경우가 아니라면, 아무리 학군수요가 있는 단지라고 해도 영향을 받을 수 밖에 없으니, 이 부분도 고려해보시면 좋을 것 같습니다.
1) 4개월 연장을 하시되, 학군지인 점을 고려하여 1월 정도까지 6개월 정도 연장하여 계약이 가능하신지 확인해보시면 좋을 것 같아요.
2) 법인세입자는 계약갱신청구권이 없기 때문에 전세 만기시점 이후 거주하시는 경우, 시세대로 높여 받으셔도 괜찮습니다. 이 부분도 협의해보시면 좋을 것 같아요.
3) 계약 연장의 경우, 일반적으로는 계약서안녕하세요 집살거야님,
기존에 거주중인 법인 세입자 분의 만기와 전세계약 기간 일부 연장 요청 때문에 고민이 많으신 상황이시군요~~
다른 분들도 말씀해주셨지만, 저도 주변 단지의 입주기간(5~11월)을 고려했을 때, 입주 규모나 영향력이 얼만큼 큰 단지들인지는 모르겠지만 도시규모(100만)를 고려했을 때 조심하는 것이 좋겠다는 생각이 듭니다. 해당 단지가 지역 내에서 강력한 학군수요가 있는 경우가 아니라면, 아무리 학군수요가 있는 단지라고 해도 영향을 받을 수 밖에 없으니, 이 부분도 고려해보시면 좋을 것 같습니다.
1) 4개월 연장을 하시되, 학군지인 점을 고려하여 1월 정도까지 6개월 정도 연장하여 계약이 가능하신지 확인해보시면 좋을 것 같아요.
2) 법인세입자는 계약갱신청구권이 없기 때문에 전세 만기시점 이후 거주하시는 경우, 시세대로 높여 받으셔도 괜찮습니다. 이 부분도 협의해보시면 좋을 것 같아요.
3) 계약 연장의 경우, 일반적으로 [보증금 금액 + 통상 계약기간 2년]이 동일한 경우에는 계약서를 추가로 작성하지 않아도 괜찮지만, 지금 말씀하신 내용은 조건 변동이 있어서 새로 작성하셔야 합니다. 세입자 분과 협의 하여 서면으로 주고 받으셔도 되고, 혹시 세입자 쪽에서 꼭 부동산을 끼고 작성해야 한다고 하면 인근 부동산에 대필료 (통상 10만 원 내외?)를 드리고 신규 작성을 의뢰하실 수 있습니다.
** 직접 셀프 계약서 작성을 고려하신다면 아래 링크 참고하시면 좋을 것 같아요!!! (해당 글은 계약갱신권 사용 상황에서의 계약 프로세스이지만, 그 부분만 제외하면 동일하니 참고하시면 됩니다~)
https://weolbu.com/s/Ml0KDN8Dcc
세입자 분과 원만하게 잘 해결하시고, 입주장 리스크도 잘 대응하시기를 응원드립니다!!
안녕하세요 집 살거야님, 법인 임차인 전세계약 관련해서 고민이 많으시겠어요 ㅠㅠ 우선 7~8월 여름휴가철(이자 장마철)은 전세 비수기라 전세를 맞추기 쉽지 않으실 수 있습니다 그리고 26년 5~11월까지 신축 입주가 있다보니 7월 전세 맞추기가 더 어려울 수 있겠다는 생각이 듭니다 (물론 입주가 어디에 있는지, 선호도가 어떨지 파악하시고 집살거야님 단지에도 영향을 줄지를 검토해보셔야 하지만요) 그렇다면 기존 임차인이 더 사는 것이 나을 수도 있는데요, 짧은 기간을 연장하면서 전세금을 올려받기는 어려울 것으로 보입니다. 어차피 바로 돌려주셔야 하는 돈이기도 하구요 ㅎㅎ.. 임차인이 더 거주하게 된다면 4개월보다 더 오래 거주할 수는 없는지 확인을 해보시는 것도 좋을 것 같은데요, 11월까지는 아직 입주 영향이 있을 수 있어 새로운 세입자를 구하기 어려울 수도 있고 그게 아니더라도 연말에는 근저당이나 전세권 설정된 집에 말소조건부로도 전세대출을 안해주려는 경향이 있어서(원칙적으로는 전세권 말소조건부 대출은 다 가능한데 은행마다 차이는 있겠지만 연말에는 대출을 잘 안해주기도 하고 정부 기조에 따라 근저당, 전세권 등이 있으면 전세대출을 받기가 어려운 경우가 있습니다 ㅠㅠ) 공급캘린더 / 매도 계획에 큰 문제가 없다면 내년 초까지 거주할 수는 없는지 협의해 보는 것도 방법이 될 것 같습니다. 다만 나름대로 그 지역의 학군지라고 하신 만큼 연말에 전세 수요가 많을 수 있어서 그런 점도 고려하셔서 결정하시면 좋을 것 같습니다 전세만기시점을 비롯 앞으로 있을 공급 등을 잘 파악하셔서 전세를 더 맞추기 쉬운 쪽으로 유리한 선택하시면 좋겠습니다.
안녕하세요 집살거야님 :) 현재 26년 7월이 전세만기이시고, 26년 5~11월까지 신축 입주가 있다면 오히려 사택에서 요구한 26년 11월 이후로 전세만기를 잡는것이 더 나으실 수도 있을 것 같습니다. 물론 주변에 현재 전세매물이 많지 않아 괜찮을 것 같지만 우선 7월의 경우 학군지에서 보면 이사 하기는 약간 애매한 여름방학 전후이기 때문에 오히려 전세는 11월이후에 더 활발하게 움직여서 좀 더 수요가 많을때 만기시점으로 잡으면 전세뿐만 아니라 나중에 매도를 하게 될때도 실거주자분들의 입주날짜를 맞추기도 편한시기이지 않을까라는 생각이 듭니다. 여러모로 다른 계획이 특별히 없다면 4개월 정도 연장은 괜찮을 것 같아 보입니다^^ 추가로 상승한 전세가 일부를 미리 상승분으로 받아 활용할 곳이 있다면 4개월 연장에 대한 대가로 일부 금액을 올려받는쪽으로 요구해볼수도 있을 것 같습니다. 그쪽에서도 만기 이후 더 거주를 하는것이니까요^^ 다만 거주기간이 4개월정도 밖에 안되기 때문에 꼭 필요한 자금이 아니라면 그냥 새로운 세입자를 맞추면서 지금보다 보증금 인상을 해서 회수할것같아요~ 집살거야님 임차인과 잘 협의해보시길 바랄게요!!! :)
