매물임장 이렇게 하면 됩니다 [등어]

안녕하세요 등어입니다 :)

지난 글에서는

분위기임장과 단지임장을 통해

어떤 생활권이 더 나은지

어떤 단지를 선택할지

정리를 해보았습니다

분위기 임장 : https://weolbu.com/s/Me9y1yd9GA

단지 임장 : https://weolbu.com/s/Mgn37NuJCg

이번 글에서는 마지막 단계인

매물임장을 어떻게 해야하는지

어떤 기준으로 보는지에 관하여

정리를 해보고자 합니다

📍 매물 임장은 왜 하나요?

매물 임장은 단순히 집 내부를 확인하는 과정이 아니라

실제로 이 집을 살지 말지 결정하는 단계입니다

임장보고서를 쓰고

분위기 임장, 단지임장을 거치면서

선호하는 지역을 고르고

선호하는 단지를 골랐다면

이제 남은 것은 

“이 단지를 얼마에 살 것인가” 입니다

많은 분들이

"지역이 괜찮고 단지가 괜찮다면

그냥 사도 되는 거 아닌가?”

라고 생각할 수도 있습니다

하지만 실제 투자를 할 때는

같은 단지 안에서도

매물마다 상황이나 상태, 조건들이 다 다릅니다

예를 들어

같은 평형 임에도 구조가 다르고

같은 단지라도 동/위치에 따라 뷰가 다르고

같은 가격이라도 상태가 다 다릅니다

매물 임장을 하지 않으면

이 차이를 놓치게 됩니다

그래서 매물임장을 통해

좋은 매물, 애매한 매물, 피해야하는 매물을

구분할 수 있게 됩니다

그리고 또 하나 중요한 것은

가격에 대한 감을 잡아가는 과정입니다

여러 매물을 보다보면

이 가격이 비싼지 적정한지?

조금씩 판단이 가능해집니다.

🤔매물임장 뭐부터 봐야하나요?

매물 임장이 익숙하지 않으면

어떤 단지를 봐야할지?

라는 고민이 생길 수도 있습니다

그래서 아래와 같은 기준으로

단지 선택을 해보시면 좋을 것 같습니다

1단계 : 후보 단지 정리

사전임장보고서와 단지 임장을 통해서

‘조금이라도 더 싸다’

‘조금이라도 더 괜챃다’

라고 생각한 단지들을

미리 표시해두는 것이 좋습니다

이 판단이 맞는지에 대한 고민은

크게 중요하지 않습니다

아직은 방향을 잡아가는 과정이기 때문입니다

이 과정에서 중요한 것은 정답이 아니라

스스로의 생각대로 기준대로 고민하고

선별을 해두는 과정 자체입니다

2단계 : 우선순위 나누기

1순위는 투자 가능한 단지들

여기서 ‘지금 투자금이 없는데?’

‘여기는 못사는 곳인데?’

라는 고민이 생길 수 있습니다

이럴 떄는

• 앞으로 모일 종잣돈을 가정하거나
• 기존 자산을 매도하고 갈아타는 경우
• 해당 지역의 평균가격

을 기준으로 보셔도 괜찮습니다

핵심은 나만의 기준을 가지고 

선택지를 만들어가는 과정입니다

2순위는 랜드마크 단지 

1순위를 보고서 여유가 생긴다면

지역내에서 가장 선호도 높은 단지들도 보면 좋스빈다

가격이 비싸고 내가 할 수 없다고 생각도 하겠지만

랜드마크는 이 지역의 기준이 되는 단지입니다

이 지역 사람들이 가장 좋아하는 것이 무엇인지

살펴볼 수 있는 것이 랜드마크입니다

3순위는 후순위 단지

랜드마크까지도 살펴보았다면

상대적으로 선호도 낮은 단지까지 보면 좋습니다

랜드마크와는 반대로

상대적으로 왜 가격이 싼지의

이유에 대해서 이해해볼 수 있습니다

이렇게 우선순위를 정해두고

순서대로 매물예약을 잡으시면 되겠습니다

🏠매물임장에서는 뭘 봐야하나요?

매물임장은 단순히 보는 것이 아니라

많은 정보를 바탕으로

판단 기준을 만들기 위해서 보는 과정입니다

✔ 실제 내부 구조 확인

채광, 구조, 동선, 공간활용 등

사진이나 평면도만으로는

알 수 없는 것들이 많이 있습니다

같은 평형이라도 직접보면

체감이 완전히 달라집니다

✔ 어떤 사람들이 사는지

매물 임장을 하다보면

단지의 분위기 뿐 아니라

그 집의 성격도 보이기 시작합니다

가족 단위의 실거주가 많이 있는지

투자자들이 많이 사는 단지인지

신혼부부들이 많은지 등

살고 있는 사람들을 통해서

단지별로 다른 수요를 느낄 수 있습니다

✔ 현장 대화를 통한 정보

개인적으로는 이 부분이

가장 중요하다고 생각합니다

매물임장의 장점은 그 지역 사람들의

이야기를 들을 수 있는 것입니다

부동산 사장님이나 거주자와의 대화를 통해서

최근의 거래 분위기

선호하는 구조나 동

단지 내에서 이사하는 수요가 많은지

다른 지역으로 이사하는 수요가 많은지 등

지역의 선호도를 파악할 수 있는

다양한 정보들을 얻을 수 있습니다

📍현장에서 대화가 어렵다면?

매물임장을 하면서

자연스럽게 대화를 이어가야한다는

부담은 내려놓으셔도 괜찮습니다

“대화가 끊어지면 어떡하지?”

“너무 어색한 분위기면 어떡하지?”

라고 고민하시는 분들이 계실 것 같습니다

제가 그런 고민들을 많이 했었습니다

부담을 내려놓고 그냥 ‘질문한다’고

생각하면 됩니다

예를 들어서

최근 거래는 어느 정도인가요?

이 단지는 어떤 분들이 사시나요?

전세는 잘나가나요? 등

대화를 잘하려고 하는 것 보다는

‘정보를 얻기 위해’한다고 생각하고

접근해보시면 조금 더 편해지실 것입니다

😄매물 임장 후 할 일은요?

앞선 임장이 그러하였듯이

보고 끝내는 것이아니라

비교하고 결정하는 과정을 남겨야합니다

✔ 반드시 기록 남기기

매물을 많이 본 만큼

• 단지 내에서 어떤 매물이 괜찮았는지
• 어떤 단지가 괜찮았는지

기록으로 남겨서 정리하는 것이 필요합니다

그 안에 있던 사람들의 특징까지 같이 기록을 했을때

시간이 지나고도 조금은 기억이 났던 것 같습니다

매물별로 상황과 상태, 조건에 대해서도

잘 기록해두는 것이 필요합니다

기억은 금방 사라지고 기록만 남습니다

✔ 그날의 1등 정하기

기록을 정리한 뒤에 짧은 시간이라도

어떤 매물이 오늘 본 것 중에서

가장 사고 싶은 매물인가? 를

남겨보는 것이 좋습니다

단지별 1등 → 전체 1등 순서로

어떤 것이 가장 괜찮았는지

이유까지 간단하게 정리해보신다면

기준을 잡아가는데 도움이 되실 것입니다

분위기 임장은

어떤 지역이 좋은지를 정하는 과정

단지 임장은 

어떤 단지가 좋은지를 정하는 과정

매물 임장은 

어떤 집을 살것인지 결정하는 과정입니다

임장을 단계별로 하면

점점 구체화 되어가는 과정입니다

이 과정을 반복하다보면

단순히 좋다, 나쁘다 가 아니라

왜 이 선택을 해야하는지가 보이기 시작합니다

이런 기준을 쌓아가면

투자 판단도 훨씬 명확해진다고 생각합니다

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다 :)