코쓰모쓰, 윤이나 선배님이 강의를 진행해 주셨습니다.
먼저 코쓰모쓰 선배님은 수강생들이 어려워하는 매물임장에 대해 뽀개주셨는데요,
이렇게만 차근차근히 따라하면 막막하기만 했던 매물임장을 자연스럽게 이어갈 수 있고
지역내 선호도와 가격대를 선명하게 그려서
결국에는 매수도, 전세 놓기도, 매도까지도 잘 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
1강에서 잔쟈니 튜터님이 분임,단임,임보까지는 장롱면허에 불과하고
실제로 투자를 해야 도로주행 시작이라고 비유해 주셨는데,
도로주행을 시작하기 위한 시동장치가 바로 매물임장이라고 저는 생각합니다.
그래서 이번 선배강의가 정말정말 깊게 와닿았고 공감도 되고 부족했던 부분들을 촘촘히 채울 수가 있었습니다 :)
단지 선별
매물임장의 경우 저평가 단지를 우선적으로 선별하도록 알려주셨는데,
그간 시세그룹핑 장표를 한 번 뚝딱 만들고 끝내는 습관이 있었는데, ★세가금 방법을 적용해봐야겠다는 생각이 들었습니다. 시세트래킹 장표에는 금액만 넣었었는데, 투자금까지 입혀볼 생각을 못했던 것 같았어요.
그렇게 부동산에 도착하는 순간, 숨겨져 있던 보물같은 정보가 쏟아지게 되는데요,
옵션이나 수리상태도 정말 중요하지만, 바뀔 수 없는 ‘동,층,구조’가 우선임을 강조해 주셨습니다.
실제로 저희 조 단톡방에서는 여러 단지 간 가치평가를 활발히 하고 있는데요,
잠시 잠깐 연식과 자재, 시스템 에어컨에 눈이 돌아갔던 제가 떠오르며…ㅎㅎ
건물의 속살보다는 변하지 않는 것을 먼저 보는 눈을 길러야겠다 생각이 들었습니다.
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조건 협상
선호도까지 파악을 했다면, 투자로 이어지기 위한 마지막 검토사항은 ‘조건’인데요
투자를 2번 진행하면서 가장 뼈저리게 느꼈던 부분이었던 것 같습니다. 가격만큼 중요한 게 조건이라는 것을요..
조건이 내 상황과 맞지 않으면 손에 쥐어지는 후보지가 정말 몇 개 남지 않는다는 걸 경험했기 때문입니다.
그런데 오늘 강의를 듣고 나니, 그동안 나는 10가지 방법 중에 1~2가지 방법만 알고 있었구나.
그래서 조건이 없다고 생각했었지, 조건을 ‘만들어 볼’ 생각은 하지 못했구나. 많이 생각이 들었습니다.
지방에서 주담대는 전세를 내보낼 때도 활용할 수 있고 , 전세대기자를 여기저기 물어볼 수도 있던 것이고 , 집주인의 대출을 갚아주는 방법도 있었더라구요. 여기서 더 나아가, 잔금 시에는 가격이 싸더라도 전세까지 빨리 빼야 하는 조건으로 검토해야 하고, 금융비용 드는 물건의 양도차익과 세입자 퇴거확약까지…
고려할 게 아주 많았고 정말 그간 알고 있던 것에서 두 눈과 두뇌가 확장되는 느낌을 받았습니다.
멘토님들에게 협상을 듣다 보면 ‘아 역시, 8년차, 10년차는 저렇게 하는구나’ 라며 나와 다르다고 쫄기 일쑤였습니다.
그러나 선배가 직접 쉬운 말로 설명해주니 이해도 더 잘되고, 나도 해볼 수 있는건가? 라는 생각도 들었던 것 같습니다. 이번주 매임 하고 왔는데 사실 ‘세낀 물건 없어요?’ 라고 묻거나 ‘집주인이 전세계약 해주겠죠?’ 정도에 그쳤던 것 같습니다. 며칠 전 임보를 쓰면서 주담대 60%와 신용대출 7천만원 등 가능한 대출범위를 파악했으면서, 전세입자를 내보내고 공실로 만들 시나리오는 선뜻 떠올리지 못했던 것 같습니다. 역시 모든 임보 한장 한장은 연결되어 있는 것인데 말이죠.
BM할 것
-. 랜드마크 매물임장으로 이동경로 이해하기. 두려워하지 말지어다.
-. 시세그룹핑에 투자금도 한 줄 넣어보기
-. 매임 시트에 호가와 실거래가 미리 적어가기
-. 보유의 기간은 단순한 기다림이 아닌 ‘축적의 시간’이다.
그 다음으로는 윤이나 선배님의 앞마당 관리 강의가 이어졌습니다.
999
333, 999 법칙으로 앞마당을 관리하는 방법을 손쉽게 (그러나 아주 많은 컨텐츠로…) 설명해 주셨습니다.
사실, 이 강의는 지난 실전반에서도 수강했던 내용이기에 999를 적용하여 앞마당 시세트래킹 시 전임을 하겠다고 다짐했었는데, 컴퓨터 자료로만 분위기를 가늠해보고, 뇌피셜로 결론을 내려왔습니다.
하지만 이번 성공루틴 튜터님과 함께 하면서 전임의 중요성과 효율성, 즉 내가 30분간 인터넷 뒤지는것보다 사장님과 2분의 통화가 훨씬 정확하고 수월하다는 걸 알았기 때문에 용기 내볼 수 있을 것 같았습니다. 이제 정말 윤이나 선배님이 제안하신 ‘심화편’ 999를 적용해나가보아야겠습니다 :)
나에게 맞는 투자
'내 상황 점검하기' 장표는 어설프게 적용은 해보고 있었지만, 투자금이 적은 상황이라 별 의미가 없다고 생각했던 장표였습니다. 강의를 들으면서 여기저기 있는 돈을 다시 살펴보고 뭉쳐보고, 가지고 있는 물건들을 과감하게 매도했을 때 나오는 투자금의 규모가 천차만별이었습니다.
이 시나리오들을 가지고 나에게 ‘최선의 투자가 어딘지’를 찾는 게 핵심이었던 것 같습니다.
혼자서 이리저리 검토해보고 끼적여보던 장표인데요…
NEXT를 확정 시키고, 달려나가 보기까지는 이어지지 못했던 것 같습니다.
남편과도 재무상황을 잘 논의하면서 앞으로 우리 둘이 노후대비를 하고 잘 살아가려면, 이 다음은 이러한 방향으로 나아가야 하니 우린 이런 행동을 해야 해. 이야기를 깊게 나누어봐야겠습니다.
현타온다
29세의 12월, 1억을 모았고, 보증금을 제외한 투자금 5500만원으로 투자를 시작했습니다. 천안이라는 지역은 우리 가족에게는 ‘할아버지 산소가 있는 시골' 그뿐이었기에, 평생 경기도에 살던 부모님께서는 저의 투자생활을 뜯어 말리곤 하셨습니다. 차라리 서울에서 소형을 사지, 차라리 주식을 하지, 차라리 000….
월부에서 배운 가치를 믿고 제 자신의 선택을 믿었기에, 엄마가 뭘 잘 모른다고. 두고보라고. 금방 2배가 될거라고. 호언장담을 했던 날들로부터 3년, 제 투자는 보기좋게 무너져 있었고 엄마가 말한 수도권은 날개를 달아 날아가고 있었습니다.
인정하기 싫은 상황 속에서도 여전히 새벽기차를 타고 지방을 내려가고 있노라면, 이제 그만 나도 수도권에 등기를 치고, 가까운곳에서, 마음 편히 기다리고 싶다는 생각이 들기도 합니다. 지방 물건의 가치를 믿어야 하는데, 어쩌다보니 계속 공급장에 맞물리는 상황을 마주할 때 이걸 어떻게 헤쳐 나갈 수 있을까, 어깨에 커다란 돌이 얹어진 것 같기도 합니다.
지방투자를 하면서 현타를 느끼는 순간은, 임장할 때 뿐만 아니라 일상생활에서도, 앞마당 트래킹을 하면서도 한순간씩 물씬 찾아오곤 하더라구요.
윤이나 선배님의 경우 중간중간 언급하시는 것을 보아,,, 아마도 비슷하게 역전세&하락장 시장을 겪으셨던 것으로 예상이 되고 공감이 너무 많이 갔습니다. 그럼에도 이 투자를 진행한 이유를 남기고, 믿으며, 옆에서 함께 달리는 동료들을 보면서 계속 해나가고 있으시다고 하셨습니다. 오늘 하루도 mvp 망하고, 매도 시나리오는 계속 꼬이고, 험난한 하루였던 것 같은데요. 힘든 시간들을 견디고 견뎌 씨앗을 심은 선배의 모습을 보면서 기운 내야겠습니다.
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BM할 것
-. 체크리스트 10개 지금 임보에 박아넣기
-. 미라클시세챌린지 + 전화임장 딱 1통
