1주택인경우, 그 이후의 과정이 문득 궁금해서 질문드려요(갈아타기?)

밝은하늘님 안녕하세요~ 갈아타기와 추가매수 사이에서 늘 어려운 것 같아요. 갈아타기에 대해 흔히 집으로 집을 산다 라고 표현하는데요. 3억짜리 집이 20% 오르면 6천만원이 오르고 6억짜리 집이 20% 오르면 1.2억이 오르죠. 그런데 현실에서는 3억짜리 집이 20% 오르는 그 기간 동안 6억짜리 집은 40% 올라 2.4억이 오를 수 있습니다. 사람들이 더 갖고 싶어하는 집에 수요가 더 쏠려서 먼저 오르기 때문이예요. 따라서 갈아타기시 현금흐름 뿐 아니라 더 가치있는 집으로 바꿔간다는 측면으로 생각해보시면 어떨까 합니다.

안녕하세요 밝은하늘님! 우선 생각하신 시나리오로 저도 같이 생각을 해보면, 계속해서 내집마련을 전제에 두고 자산을 불려가는 상황이 조금 답답할 수도 있을 것 같아요. 감정적인 부분 뿐만 아니라, 실제로 계속해서 자본을 모두 실거주 집에 넣어두고 있기도 하고, 계속해서 대출 원금과 이자를 갚아나간다면 따로 별도의 투자금을 형성하기 어렵기도 하죠. 그래서 현금흐름이 없는 빡빡한 생활을 할 수도 있을 것 같습니다. 그럼에도 불구하고, 이러한 방법도 자산과 자본을 늘려나간다는 것에 있어서는 분명히 유의미한 방향이라고 생각합니다. 또, 내 상황이 실거주에 대한 부분이 전제가 꼭 되어야할 수도 있구요. 실거주 갈아타기를 더 좋은 단지로 적극적으로 하는 것만으로도 자산 형성이 충분히 가능합니다. 현재 정책도 다주택자에 대한 규제가 나오고 있는 만큼, 현재 시장에서는 특히 좋은 자산 1채를 갖는 것이 중요한 상황이기도 하구요. 그런데 그런 답답함과 현금흐름이 발생하지 않는 것에 대한 대안으로 소액투자를 고민하신 것 같아요. 물론 말씀하신대로 고민하시는 부분들을 해소해 줄 수 있는 방법이 될 수 있다고 생각합니다. 하지만, 소액투자는 필연적으로 투자할 수 있는 단지의 금액대가 낮아지고 그에 따라 잘못하면 저가치의 물건을 매수할 수도 있는 리스크가 동시에 발생합니다. 따라서 지역을 알아가고 단지의 선호도를 구분할 줄 아는 실력이 가장 중요할 것 같습니다. 그 실력이라 함은 꾸준한 시간과 노력이 필요하며 단기간에 이뤄질 수 없는 구조라고 생각하구요. 이러한 부분들에 대하여 감수하고, 소액투자로 적극적인 투자활동을 이어가며 현금흐름에 대한 부분도 일정부분 해소할 수 있을 것 같습니다. 또는 안정적인 실거주를 병행하며 상대적으로 자산 형성의 속도의 더딤이나 현금흐름의 답답함을 느끼실지라도, 내가 살 수 있는 가장 좋은 단지로 계속 갈아타기 하면서 자산을 키워가실 수도 있습니다. 선택의 문제이기에, 하늘님께서 추구하시는 삶, 가치관, 목표를 기준으로 어떤 방향성을 가져가는 것이 좋은 방향일지 천천히 고민해보셨으면 좋겠습니다.^^

안녕하세요 밝은하늘님 우선 입주를 축하드립니다. 입주이후 추후 방향성에 대해서 궁금하신 부분에 대해서 답변을 드리면 말씀하신 것과 같이 1.현재 가지고 있는 단지보다 더 좋은 자산으로 갈아타는 전략 =>비규제지역:투자, 규제지역: 실거주 2.1주택 보유->추가매수이후 투자전략 으로 나눠볼 수 있을 것 같습니다. 1.전략은 거주하시는 세종시(비규제지역)에서 갈아타기할 경우는 기존의 주담대실행과 마찬가지로 주담대외에 종잣돈을 모으기가 어려울 수 있지만 좋은 자산으로 갈아 탈 수 있고 추후 매도를 통해서 시세차익을 볼 수 있다는 장점이 있습니다. 2.전략은 2주택 전략으로 기존 주택에서 소액투자로 2채전략을 운영하시는 것인데 주담대 상환금액이 있더라도 종잣돈 모으는 것이 가능하다면 소액투자도 가능하지만 금액이 적다면 광역시나 수도권 투자가 어려울 수 있다는 점은 참고하셔야하는데 이러한 프로세스를 이해하시려면 투자강의와 내집마련 중급반(갈아타기) 강의를 들으시고 투자코칭을 통해서 방향성을 잡아나가시면 좋겠습니다. 이제 자산가로써의 한발을 디디신 밝은하늘님 홧팅입니다!!

안녕하세요, 밝은 하늘님.

1주택 이후 플랜에 대해 고민이 많으시군요.

저도 같은 고민을 한 적이 있는데요.
이전에 제가 작성한 글 공유 드립니다.
https://weolbu.com/s/LyZaNygBaw

실제로 직접 시나리오를 그려보는게 큰 도움이 된다고 생각 합니다.

1호기 일반과세 시점 매도 후 규제 지역 실거주로 갈아타기
1호기 일반과세 시점 매도 후 비규제 지역 실거주/투자로 갈아타기
1호기 보유 + 2주택 매수

등 여러 옵션을 실제로 계산해보고 지금 보유 하고 있는 것보다 나은 가치를 가진 단지를 매수 할 수 있는 것인지 고려하셔서 의사결정하시면 좋습니다.
이를 위해 내가 가진 단지 외에 아는 지역과 아파트가 많아야 하기 때문에 꾸준한 투자 공부가 필수라고 생각 합니다.

밝은하늘님 안녕하세요 ㅎㅎ 앞으로 부동산 투자 방향 설정에 대해 고민이시군요! 1. 일단 말씀 주신대로 갈아타기는 생각하신 프로세스로 진행이 될 테고, 주담대로 현금흐름이 아쉬워질 순 있지만, 자산을 사는데 필요한 저축을 한다고 생각하시면 좋습니다^^ 후에 6억짜리 집값이 또 올라서 주담대 이용 중 매도 할 시, 매도금으로 대출액 전액을 일시 상환하실 수 있고, 오른 집값은 밝은하늘님의 종잣돈이 됩니다. 2. 실거주냐 투자냐에 대한 고민에 대해 말씀드리자면 이것은 개인의 선호, 종잣돈, 저축상황, 결혼하셨다면 명의에 따라 다르게 설정해볼 수 있는 부분으로 신중한 선택이 필요한데요, 선택1. 실거주 갈아타기 - 토허제 지역에 거주 가능하시다면, 3억에서 4억으로 불어난 돈 + 저축액 + 주담대 (dsr, ltv 고려하여 생초/서민실수요/등등 선택) 으로 내가 가진 돈으로 가장 좋은 단지를 선택하기 선택2. 실거주 1채 + 투자 1채 = 2주택 전략 - 기존에 집을 팔지 않고, 새로 생긴 종잣돈으로 거주요건이 없는 지방이나 비규제 지역에 투자를 하는 방법으로, 선택1에서 찾아본 단지보다, 전세 투자로 살 수 있는 집이 더 좋을 경우 또는 규제지역에 실거주가 불가할 경우 선택 가능 제가 간단히 써놓은 것 외에 고려할 상황이 많으니 한 번 투자 상담을 받아보고 결정하시는 걸 추천드립니다. ^^

안녕하세요 밝은하늘님 저도 투자공부를 시작할 때 비슷한 궁금증이 있었던 것 같습니다 우리가 갈아타기를 하는 이유는 6억이 10% 올라 6천만원의 차익 10억이 10% 올라 1억의 차익 15억이 10% 올라 1.5의 차익 이렇게 절대가가 커질 수록 상승액이 증가하기 때문입니다. 그리고 위의 예시는 상승을 10%로 고정했지만 상급지일수록 평균적으로 상승폭이 더 큽니다 그리고 장기적으로 봤을 때 갈아타기 하면서 증가한 대출상환액보다 집값이 올라서 취하는 이득이 더 큰 경우가 많습니다 그래서 내가 감당 가능한 범위에서 가장 좋은 걸로 갈아타는 이유이기도 하구요 보통 직장인의 경우 연차가 쌓일수록 급여도 올라가고 싱글이라면 가정이 꾸려지면서 맞벌이가 되는 등 상황이 바뀌게 됩니다. 그래서 지금의 경제적 상황으로 판단하시기 보다 좀 더 가능성을 열어두고 계획을 세워보시면 좋겠습니다

밝은 하늘님 안녕하세요 현재 1주택 갈아타기와 추가 주택 매수 사이에서 고민중이시군요. 앞에서 다른 분들이 설명해주신것에 추가로 말씀드리면, 밝은 하늘님이 시나리오별로 직접 그려보면서 비용과 편익을 따져보는게 확신을 가질 수 있는 방법이라고 생각합니다. 시나리오 1 : 1주택 실거주(규제지역) 갈아타기 시나리오 2 : 1주택 실거주(비규제지역) 갈아타기 시나리오 3 : 1채 + 투자 1채 각각 시나리오 별로 감당가능한 가능한 단지를 찾아보고 과거의 상승장을 확인했을때 얼마만큼의 수익률이 생겼는지를 확인하시면 더 나은 방향의 선택을 하실 수 있다고 생각합니다.