안녕하세요~ 지투실28기 스리스리 마스링 28청춘 5디든 못가리 튜핑입니다
이번 강의에서는 제가 잘 몰랐던 매물임장에 대한 디테일과 시세트레킹을 지치지 않고
계속 할 수 있는 방법에 대해서 구체적으로 배울 수 있는, 실전 투자를 위한 강의였습니다
디테일하게 자세히 몰랐던 부분과 인상적인 부분 위주로 작성해 보겠습니다
# 매물임장을 하는 이유는 그 지역 사람들의 선호도를 파악하기 위해서 입니다
매물임장을 위한 단지 선정은 생활권 내에서 가치순으로 가격이 형성되어 있는지 먼저 확인을 하고
같은 생활권 내에서도 상품성(연식) 차이기 크지 않다면 환경(평지)를 고려하여 가치 판단을 합니다
가격과 연식이 비슷하나면 더 좋은 생활권의 단지를 선택하면 됩니다
BM: 이번달 임장지가 내 투자금에 맞지 않는 지역이라면 가장 많은 단지를 검토 할 수 있는 투자금을
선정해서 단지를 선정해 보는 것이 좋다는 것
#부사님과 소통의 핵심은 매물입니다
매물예약이 어렵다는 이유로 실거주로 봐선 안됩다는 것입니다 투자자와 실거주자에 따라서 보여주는
물건이 다르기 때문입니다 투자자에게는 기왕이면 싼 매물, 실거주자에게는 로얄동, 로얄층의 비싸고
좋은 물건부터 브리핑하기 때문입니다
#매물 임장은 가격의 차이를 이해해가는 과정입니다
매물확인은 수리비, 전세세팅, 매도와 연결이 됩니다. 수리비와 전세가격에 따라서 나의 투자금에
차이가 생길 수 있기 때문에 한 생활권에서 몇 개의 단지를 비교해 보는 것이 무엇보다 중요하다는 것을
더 이해하게 되었습니다
BM: 매물을 보고 가격 차이를 보고 우선순위를 정해야 합니다
#조건을 만드는 협상을 할 수 있어야 합니다
이번 강의를 통해서 가장 좋았던 점이 가격만이 협상이 아니라 매도인이 원하는 것과
내가 줄 수 있는 것을 확인해서 함께 윈윈할 수 있는 방법을 찾아서 협상을 시도해
볼려고 노력하는 것입니다 특히 인상적인 부분이 전세가 낮게 끼여 있는 경우와
월세입자에 대한 매도 협상에 대한 내용이었습니다
이분들에게 금융비용을 지불하더라도 충분히 싼 비용인지를 확인하고
만약 싸다고 판단된다면 나에게 유리한 협상 조건으로 좋은 매물을 잡을 수도 있습니다
낮은 전세가를 시세대로 올려받은 대신 이자비 지원, 월세 중도금으로 월세입자를
내보내면서 잔금 기한 여유롭게 잡는 것에 대한 협의로매매까지 결정이 되었다면
예상되는 리스크에 대비해서 특약사항에 넣어두는 것 등도 매우 중요한 부분이었습니다
# 꾸준히 시세트레킹을 해나간 사람은 기회를 먼저 잡을 수 있습니다
튜터님께서는 열심히 임장하고 임보 쓰고 관리해서 투자하는 과정을 농사에
비유해주셨는데요, 임장과 임보를 통해서 열심히 씨앗을 심고 나서도
지속적인 시세트레킹이라는 그 씨앗을 돌보지 않는다면 수익 실현이라고 할 수 있는
열매를 딸 수 없다는 것을 강조 하셨습니다
생활권의 등급별 시세트레킹을 통해서 매매가와 전세가의 변화를 알 수 있고
또한 저평가 판단이 용이해서 투자 기회도 잡을 수 있다는 것을 알게 되었습니다
지금 지방은 여전히 저렴한 시장으로 꾸준한 앞마당 관리를 통해서 투자 하고
나중에 서울 수도권 투자를 할 수 있습니다
BM: 앞마당 시세를 꾸준히 보면서 투자시 내가 가진 투자금으로 가장 좋은 결정하기
#시세트레킹이 익숙해졌다면 순위별 생활권에서 상중하 단지를 선정하여 매월 꾸준하게 해야 합니다
선호도가 상 인 단지는 말그대로 생활권의 대장단지로 고점이 더 높은 단지로 선정하고
선호도가 중간인 단지는 실거주자가 좋아하는 단지로 매매, 전세거래가 꾸준하게 있는 단지로 선정하고
선호도가 하인 단지는 말그대로 선호도가 후순위이지만 300세대 이상으로 환금성이
좋은 단지를 선택해야 합니다
시셰트레킹을 그 동안 꾸준하게 매달은 하지 못했지만 이렇게 선정해서 한다면 시간 절약도 많이
되고 효율성도 높아질 거 같습니다 또한 시세의 숫자가 머리에 잘 남지 않을 때에는 지도 위에
올려 보고 실제 투자시에는 헷갈리는 단지들의 그래프를 확인해 보는 것도 좋은 방법인거 같습니다
생활권별 금액이 보이니 어느 단지가 저평가 있지 눈에 확 들어오는 것을 알게 되었습니다
BM: 시세 트레킹에 전세 개수를 추가하여 지역의 공급상황과 함께 나의 투자시 내 매물의
전세 가격 예상할 수 있다
#앞마당 원페이지 정리로 투자 우선지역 3곳이상 결정하고 다음 임장지도 선정할 수 있습니다
그동안 많아진 앞마당 숫자때문이기도 했지만 너무 많은 분의 원페이지를 BM 할려고 하다보니
내용이 많아져서 정리하는데 많은 시간이 들어서 어느 순간부터는 원페이지 정리는
해당 임장지만 하고 있었습니다
하지만 이번 강의를 통해서 원페이지에 들어가면 좋은 내용들을 알려주셔서
강의에서 알려주신 방법대로 한다면 원페이지도 꾸준히 할 수 있을거 같았습니다
#내가 뽑은 앞마당 중 투자우선 지역 3곳을 전수조사합니다
솔직히 저는 그동안 전수조사란 나의 앞마당 전부의 시세를 모두 조사해야 하는지
잘못 알고 있었습니다 하지만 나의 투자우선 지역3곳에서 매매가 잔금 범위에
들어오고 투자금대비 O천만원 비싼 범위의 모든 매물만 조사하면 된다는 것을
알게 되고는 그렇다면 부담이 많이 없어져서 더 잘 할 수 있을 거 같았습니다
이런 일련의 저평가된 매물 정리를 통해서 지역내에서 지역간에 비교평가가
자연스럽게 된다는 것을 알게 되었습니다. 특히 저와 같이 앞마당이
5개 이상 된다면 같은 규모끼리의 비교 평가와 다른 규모 예를 들면
광역시와 중소도시간에 비교평가도 해보면 좋을거 같았습니다
지방에서 중요하게 고려해야 할 가치는 도시의 인구규모(수요) 입니다
인구규모가 무조건 수요라고 할 순 없지만 그래도 지방에서는 중요하다고 생각 됩니다
BM: 가격이 다른 지역의 비교평가할려면 비슷한 가치의 단지를 찾아낼 수 있어야 한다는것
코쓰모쓰 튜터님의 말씀처럼 축적의 시간으로 수익과 실력 모두 퀀텀점프 하기 위해서
오늘도 최선의 노력을 기울이겠습니다 감사합니다
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