안녕하세요, 부동산 계약 진행 중인데 상황이 복잡해져서 조언을 구하고자 글 올립니다.
■ 계약 진행 타임라인
-1월 중순: 가계약금(약정금) 입금 및 가계약서 작성
-1월 말: 매매 약정서 작성 *약정서 특약사항: "약정금은 토지거래허가 후 매매계약 체결 시 계약금 중 일부로 한다"
매도인 개인 사정으로 토지거래허가 신청일을 2월 말로 설정
-2월 말: 토지거래허가 신청 접수
-3월 초: 토지거래허가 완료
*토허제 완료 직후 바로 본계약 예정이었으나 매도인 사정으로 4월 말로 연기
이 과정에서 매도인이 일정 계속 미루고, 중개사와 감정적으로 대응했다는 얘기를 들음
이후 매도인이 본인에게 직접 연락을 주어 사정을 설명하고, 4월 말 진행 요청 → 수락
-현재: 매도인 직접 연락 → 5월 초 본계약 진행 합의 완료
● 부동산 안내 내용 (문제 상황)
중개사 주장:
“매도인이 계약 파기 가능성이 있는 사람 같아서 우려가 된다.(호가 상승으로 인해 본인의 매도 금액에 대한 불만 언급했다고 함)더군다나 토지거래허가 이후 본계약까지 텀이 길어서 기존 약정 계약금을 매도인이 매수인에게 반환하고, 다시 전체 계약금을 주고받는 절차가 필요하다.
그래서 매도인이 약정금을 반환하며 계약을 파기하는 상황이 발생할 수 있으니, 그 전에 계약금 차액을 입금하는 게 어떠냐"고 제안받은 상황입니다.
제가 이해 안 되는 부분은
약정서에 명확히 “약정 계약금은 계약금의 일부로 한다”라고 되어 있고, 그렇다면 굳이 돈을 다시 주고받을 필요가 있느냐입니다.
특히 이런 상황에서 추가로 계약을 매도인과의 합의 없이 먼저 보낸다는게 너무 리스크처럼 느껴집니다.
● 궁금한 부분!!
토지거래허가 후 약정 계약금을 반환 하여 다시 계약금을 주고받아야한다는 법령이 있는지, 그리고 약정금이 계약금의 일부라는 특약이 있다면 굳이 약정금 반환없이 본계약 진행이 가능한지 궁금합니다.
중개사 말이 맞다면, 현재 상황에서 계약 파기 리스크 대비해서 가장 안전한 대응 방법은 무엇일까요?
댓글
안녕하세요 포스트잇05님
토허가 구역에서 약정서 포함 매수 프로세스에 대해 참고하실 수 있는 글 공유드립니다.
https://weolbu.com/s/M0GQMdPagA
공유해드린 위의 글 내용을 살펴보면
3) 허가 후 본계약
구청 및 지자체에서는 매매약정금을 인정하지 않습니다.
그래서 허가 승인이 되면 본계약시
매도인 -> 매수인에게 약정금을 돌려주고
다시 매수인 -> 매도인에게 계약금을 줍니다.
라고 나와있습니다
다른 궁금증에 대해 선배님, 동료분들이 궁금증을 풀어주실겁니다
아무쪼록 잘 해결되시길 바래요^^
포스트잇님 안녕하세요 :) 승인 후 약정금을 반환하고 계약금을 다시 입금하는 가장 큰 이유는 추후 구청의 자금증빙이나 행정처리 등을 한번에 통과하기 위해서인데요. 토지거래허가구역은 자금조달계획서 등 거래 신고 심사가 엄격한편입니다. 그래서 본계약을 체결한 날짜와 실제 계약금이 은행을 통해 이체된 날짜가 일치하는 깔끔한 내역을 요구하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 부사님도 신고시 번거로움을 피하기 위해 약정금을 다시 반환하고 계약금을 본계약날 전액 입금하는 방식으로 처리하려고 하시는건데요. 경우에 따라서는 이체 과정의 번거로움을 피하기 위해 돈을 돌려받지 않고, 본계약서 특약사항에 "O월 O일 지급한 매매약정금 OOO원은 본계약시 계약금의 일부로 전환한다"라고 명시하고 영수증으로 처리해주시는 부동산도 있습니다. 두가지 모두 쓰이는 방법이니 상황에 맞게 진행하시면 되고 저도 몇일전 친척분께서 매수를 하시면서 기존 약정금을 돌려받지 않고 추가로 입금하는 후자의 방법대로 진행했습니다. 포스트잇님 잘 해결되시길 바랄게요!!
안녕하세요, 포스트잇님! 우선 약정서에 기재된 명확하게 기재된 부분이 있어서 다행입니다. 가치님이 말씀해주신 것처럼 2가지 케이스 참고하셔서 잘 대응하셨으면 좋겠습니다! 만약의 경우, 매도자분이 비협조적이 실경우 허가를 전제로 계약을 진행했기 때문에 서로 허가를 받기 위한 의무가 있는 부분에 대한 민법(손해배상)은 가능할 수 있을 수도 있지만. 완만한 마무리를 위해서는 먼저 언급하시는것 보다 본계약서 특약에 매도자분이 잘 협조해주실 수 있도록 특약 사항을 더 꼼꼼하게 챙기시는 방향이 더 맞으실 것 같습니다. 잔금까지 잘 마무리되셨으면 좋겠습니다! 포스트잇님 진심으로 응원드립니다!
