토허제 접수기간 중 추가규제 발표 시

내마꿈님 안녕하세요! 요즘 정책이나 규제가 빠르게 변화하다보니 토허제 작성기간~계약서 작성 사이에 정책변경으로 대출실행등에 변동사항이 생길까봐 걱정이 되실 것 같아요..! 예측할 수 없는 부분이긴 하지만 갑작스러운 규제 변동이 생기면 토허제승인까지 소급적용을 해준다거나, 유예기간을 준다거나 등의 방안이 함께 나오지 않을까 싶어요. 내마꿈님 외에도 이런 경우들이 많을텐데 대출 금리등에는 변동이 있을 수 있어도 한도나 정책자체를 변동하는건 토허제 승인까지 들어간 분들이 예산을 현재 기준으로 계산하고 약정서를 쓰는건데 너무 리스크가 커지기 때문에 강제적으로 그렇게 하지는 않을 것 같다는 생각은 듭니다. 다만 예측할수는 없는 부분이기 때문에 말씀하신것처럼 불안요소를 없애고 싶으시면 특약을 넣어달라고 말씀드리고 부동산사장님께서 매도자분께 아마 해당될일은 거의 없긴하지만 매수자분이 대출에 차질이 생기면 잔금이 어려워서 부탁드리는것이라는 것을 잘 말씀해주시는게 중요할것 같습니다! 내마꿈님 화이팅입니다 :)

안녕하세요 내마꿈님, 매수하고자 하는 집의 약정서 접수일이 6월 경으로 늦어지는 상황이시고, 혹시나 그 중간에 현재의 규제 정책이 더 확대될 가능성 때문에 고민하는 상황이시군요!! 우선 2가지 상황이 리스크로 작용할 수 있을 것 같습니다. 1) 대출 규제가 추가로 확대되는 등 예상치 못한 변수 때문에 거래가 어려워질 리스크 2) 6월경까지 기다리는 동안 주변 시세가 상승하여 매도인이 가격을 올리거나 거래를 철회하겠다고 하는 경우 이 두 가지 변수 때문에 혹시나 비슷한 가격대에 다른 선택지가 있다면, 다른 매물을 매수하시는 것도 방법이라는 생각이 듭니다. 만약, 그럼에도 이 물건을 매수 진행하신다고 하면, 말씀해주신 내용을 바탕으로 조금 더 부드러운 표현으로 특약문구를 작성해볼 수 있을 것 같습니다. "본 계약은 토지거래허가 승인을 전제로 하며, 승인 전 불가항력적인 정책 변경으로 인해 매수인의 자금 조달이 불가능해질 경우, 본 약정은 조건의 미성취로 보아 위약금 없이 해제하며 이 경우 예치된 금액은 원금 그대로 반환한다." 또한, 매도인이 주변 시세 상승으로 가격을 올리거나 하는 부분에 있어서 리스크를 줄이기 위해서 토허제 신청 접수는 6월에 하더라도 약정서는 미리 작성 하시고, 약정금의 배액배상에 대한 부분은 반드시 명시하시는 것이 안전할 것 같습니다. "본 계약은 매도인의 이사 일정에 따른 계약서 작성일 지정(6월)에 매수인이 적극 협조함에 따라 체결된바, 매도인은 시세 변동 등을 이유로 계약을 일방적으로 해제하지 않기로 하며, 위반 시 매수인이 입은 손해(대출 기회비용 등)를 별도로 배상한다." 또는 아래와 같이 중도금에 대한 특약도 생각해볼 수 있을 것 같습니다. "매수인은 본 약정의 효력을 확고히 하기 위해 토지거래허가 승인 전이라도 중도금의 일부(금 000원)를 지정된 기일에 입금할 수 있으며, 해당 금액이 입금된 이후에는 민법 제565조에 따른 배액배상 또는 계약금 포기를 통한 계약 해제를 할 수 없다." 아무쪼록 잘 준비하셔서 안전하고 성공적인 매수 되시길 응원합니다!

안녕하세요 내마꿈님~ 토허제 접수를 5월말쯤, 계약서 작성은 6월경 예정인데 그 사이 추가규제가 발표되는 것에 대한 불안감이 있으실 것 같습니다. 지난 1015대책 때도 발표일 기준까지 '토지거래허가 신청접수'한 경우 규제에서 제외했으니, 만약 추가 규제가 나온다고해도 이런식으로 소급적용해줄 확률이 높아보입니다. 하지만 혹시모르니 계약서 작성은 늦게 하더라도 약정서를 먼저 쓰시는게 좋고, 말씀하신 것처럼 특약에 여러 안전장치를 마련해두면 갑작스러운 추가 규제에 대응하실 수 있을 것 같습니다. 1. 대출 미승인 시 계약 무효 및 약정금 전액 반환 특약 2. 토지거래허가 불가시 계약 무효 및 약정금 전액 반환 특약 성공적인 내집마련 되시길 응원드립니다:)