“이렇게 집값이 비싼데 다들 무슨 돈으로 집을 사는거지?”
요즘 서울에 집 산 사람들, 다들 집을 어떻게 샀을지 궁금하지 않으신가요.
주식이랑 코인이 올랐으니까 그걸로 산 건지, 아니면 대출을 많이 받아서 산건지 궁금하기만 합니다.
답이 꽤 흥미진진합니다.
이 글 하나로 요즘 사람들은 집을 어떻게 사고 있는지 정리해드리겠습니다.
1.집값은 오르는데, 대출은 막혔다
2.그래서 지금 집 사는 사람들은 돈을 어디서 구할까요?
3.그래서 지금 우리는 뭘 해야 할까요?
집값은 오르는데, 대출은 막혔다
2026년 1월 기준 서울 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 5,273만 원을 기록하며 역대 최고치를 경신했습니다.
국민평형(전용 84㎡, 약 33평)을 분양받으려면 분양가만 17억 원이 넘는다는 뜻입니다.
기존 아파트 매매가도 마찬가지입니다.
2026년 4월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 15억 6,363만 원으로 25개월 연속 상승 중입니다.
특히 한강 이북 강북 14개구 국민평형 평균 매매가가 처음으로 12억 원을 돌파했습니다. 강남은 너무 비싸니까 강북으로 눈을 돌린다고 해도, 이제 12억은 기본으로 준비해야 하는 상황이 된 겁니다.
집값이 이렇게 오르면 대출도 더 나와야 할 것 같지만, 현실은 반대입니다.
| 규제 항목 | 이전 | 현재 |
|---|---|---|
| 규제지역 LTV | 70% | 40% |
| 대출 한도(15억 이하) | 제한 없음 | 최대 6억 원 |
| 대출 한도(15억~25억) | 제한 없음 | 최대 4억 원 |
| 대출 한도(25억 초과) | 제한 없음 | 최대 2억 원 |
예전엔 10억짜리 집을 살 때 7억까지 빌릴 수 있었습니다.
지금은 4억입니다. 나머지 6억은 내 돈이어야 합니다.
집값은 오르는데 대출은 줄었으니, 서울 집을 사기가 사실상 불가능해진 겁니다.
그래서 지금 집 사는 사람들은 돈을 어디서 구할까요?
국토교통부가 국회에 제출한 자료를 보면 답이 나옵니다.
올해 1분기 서울 주택 매수에 활용된 증여·상속 자금은 총 2조 1,813억 원이었습니다.
이 중 30대가 1조 915억 원을 차지해 절반에 해당했습니다.
3개월 만에 30대 비중이 처음으로 50%를 넘긴 겁니다. 생각보다 많은 비중에 저도 깜짝 놀랐습니다. 서울에 집사는 30대 둘 중 하나는 부모님에게 돈을 받았다는 뜻이니까요.
| 연도 | 증여·상속 자금 | 30대 비중 |
|---|---|---|
| 2023년 | 1조 7,451억 원 | 34.8% |
| 2024년 | 3조 3,257억 원 | 40.9% |
| 2025년 | 6조 5,779억 원 | 43.5% |
| 2026년 1분기 | 2조 1,813억 원 | 50.1% |
여기서 끝이 아닙니다. 올해 1분기 30대가 주식·채권·코인을 팔아 서울 주택 매수 자금으로 조달한 규모도 7,211억 원으로 전 연령대 중 가장 많았습니다. 원래 이 부문은 2020년부터 줄곧 40대가 1위였는데, 올해 처음으로 30대가 역전했습니다.
올해 2월부터 코인 매각 대금도 자금조달계획서 신고 항목에 포함되면서 그동안 드러나지 않았던 30대의 자금 조달 규모가 수면 위로 올라온 겁니다. 유동성 장세의 수혜자들이 이제 실물 자산으로 갈아타는 사이클이 시작된 신호일 수 있습니다.
대출 규제가 강해질수록, 증여·상속에 투자 자산 매각까지 총동원해야 서울 집을 살 수 있는 구조가 되고 있습니다.
"나는 없는데… 그럼 포기해야 하나?" 아닙니다. 선택지가 있습니다.
그래서 지금 우리는 뭘 해야 할까요?
지금 나는 어느 쪽일까요?
→ 종잣돈 1.5억 이상 + DSR 감당 가능 → 방향 1로 바로 가세요.
→ 종잣돈 1.5억 미만 또는 DSR 초과 → 방향 2부터 시작하세요.
방향 1. 내 집 마련이 가능한 분들께
출퇴근 가능한 범위에서 대출을 감당할 수 있고 종잣돈도 있다면, 내 집 마련을 먼저 시작하세요.
예산부터 확인하세요. LTV(주택담보대출비율)는 집값 대비 빌릴 수 있는 최대 비율입니다. 생애최초나 비규제 지역은 70%, KB 시세 8억 이하 서민실수요자는 60%, 규제지역 일반은 40%가 한도입니다.
15억 초과 주택은 최대 4억 원, 25억 초과는 최대 2억 원까지만 빌릴 수 있습니다. 여기에 DSR(총부채원리금상환비율)도 확인해야 합니다. 은행(1금융권)은 40%, 2금융권은 50%가 한도입니다. 연봉 6,000만 원이라면 1금융권 기준 대출 가능 금액이 약 4억 원대가 됩니다.
LTV 한도보다 DSR 한도가 더 낮게 걸리는 경우가 실제로 많습니다. 2금융권 주택담보대출은 신용도에 큰 영향이 없으니 한도가 더 필요하다면 비교해보는 것이 좋습니다.
네이버부동산에서 직접 아파트를 찾아보세요. 출퇴근 1시간 이내 범위를 기준으로 잡고, 내 예산 ±1억 원 범위로 넓혀서 보는 게 좋습니다. 주변 단지들을 같이 봐야 내가 사려는 집의 장단점을 제대로 파악할 수 있기 때문입니다.
반드시 현장에 직접 가보세요. 얼마 전 안양 쪽 부동산을 직접 돌아봤는데, 네이버부동산에서 보던 것과 현장은 달랐습니다. 이미 가격이 꽤 오른 단지가 있는가 하면, 아직 덜 오른 단지를 콕 집어 소개해주시는 사장님도 계셨습니다.
전셋값이 오르고 전월세 매물이 줄면서 세입자들이 아예 집을 사거나 더 외곽으로 밀려나다 보니, 매수 수요는 늘고 집주인들은 매물을 거두거나 가격을 올리는 분위기입니다. 방문 전에는 3일 전에 미리 전화 예약하는 게 좋고, 부동산에서는 이 단지에서 가장 가성비 좋은 매물이 뭔지, 인근에 추천할 만한 다른 단지는 없는지 꼭 물어보세요.
단, 조급해하면 절대 안 됩니다. 계약서에 도장 찍는 순간 되돌리기가 굉장히 어렵고, 취소하려면 계약금을 포기해야 합니다. 충분히 알아보고 결정하는 것이 맞습니다.
방향 2. 아직 내 집 마련이 어려운 분들께
투자로 종잣돈을 먼저 키우는 게 현실적인 방향입니다. 종잣돈이 5,000만 원 이상 있다면 비규제지역 부동산 투자를 노려볼 수 있고, 그 이하라면 주식 등 금융 투자부터 시작할 수 있습니다.
어떤 투자든 대상에 대한 이해 없이 들어가면 안 됩니다. 투자는 보유하는 시간이 충분히 있어야 돈을 버는데, 가격이 내려가는 시기가 반드시 옵니다. 그때 버티려면 내가 투자한 대상을 제대로 이해하고 있어야 합니다.
이해 없이 들어간 투자는 가격이 떨어질 때 공황 상태에서 팔거나, 언제 팔아야 할지 몰라 매일 불안에 시달리게 됩니다. 투자 자체보다 공부가 먼저인 이유가 여기에 있습니다.
지금 당장 해야 할 한 가지
오늘 이거 딱 하나만 해보세요.
내 DSR 한도를 계산해보는 겁니다. 내 연봉과 현재 갖고 있는 모든 대출(카드론, 신용대출 포함)을 넣고 실제로 얼마나 빌릴 수 있는지 파악해보세요.
① 부동산 계산기 접속
② 내 연봉 + 현재 대출 전부 입력
③ 나올 수 있는 최대 대출액 확인 후 메모
이 숫자를 손에 쥐는 순간, '살 수 있는 집'과 '살 수 없는 집'이 명확해집니다.
계산하지 전까지 “나는 어차피 안되겠지” 라고 생각하시는데 막상 계산해보시면 놀라시는 분들이 많습니다.
모르는 채로 있는게 가장 비싼 선택입니다.
내년 이맘때 '그때 계산해볼걸'이라는 말이 나오기 전에, 오늘 저녁 10분만 써보세요.
