[백평이] 2026년 수도권 시장 한판 정리(서투기 1강 강의후기)

안녕하세요 백평이 입니다

오늘은 오랜만에 월부 강의장에 오게 되었습니다 매년 1번식 서투기를 수강하며 이번 수강은 세번째였는데요 처음 수강했을 때에는 강의에 등장하는 단지들이 모르는 단지들이 태반이었는데 점점 눈에 익은 단지들이 보이는 게 새삼 신기합니다

이번 주우이 멘토님의 1강을 수강하며 첫째로는 현재 수도권 시장을 어떻게 바라봐야 하는지 알 수 있었고 둘째로는 가치성장투자와 소액투자를 어떻게 전략적으로 접근할 수 있었습니다 지역마다 다른 분위기와 규제로 마음이 혼란스러웠는데 전반적인 방향성에 대해 생각해볼 수 있어 좋았습니다 그럼 강의 후기 시작해보겠습니다

현재 수도권 시장 진단

최근에 집을 산 두 친구와 밥을 먹었습니다 한 친구는 조금 오른 지역의 아파트를 매수하여 비싸게 산 것이 아닌지 걱정을 하고 있었고 다른 한 친구는 덜 오른 지역의 아파트를 매수하여 오히려 아쉬움을 조금 가지고 있었습니다 이처럼 신기하게도 같은 수도권에 있는 아파트지만 어디는 먼저 오르기도 하고 어디는 뒤늦게 따라가기도 하는 흐름을 보이고 있는데요 2024~2025년 흔히 한강벨트라 불리는 지역들이 오르며 이제는 상급지만 오른다는 말들만 들려왔었는데 근래에는 오히려 주춤하는 모습을 보이고 있습니다 반면에 하급지는 이번 시장에서는 오르지 않을 것이다라는 말들이 많이 들렸었는데 지금은 또 다른 분위기를 보이고 있습니다 일반적으로 양극화라는 표현은 좋은 것은 더 좋아지고 좋지 않은 것은 더 좋지 않아질 때 쓰는 표현이라고 알고 있었는데 요즘 수도권 시장에서 말하는 新 양극화라는 표현 그 반대라는 것이 재미있으면서도 신기하게 느껴집니다

이렇게 지역별로 다른 분위기를 보이고 있는 수도권 시장은 가격에서도 그 분위기가 반영되어 있었습니다 하늘 높은 줄 모르고 상승하였던 상급지의 경우 많이 상승한 만큼 발생한 수익과 다주택과 양도세 중과 유예 종료가 얼마 남지 않아 하락 거래들이 발생하는 것이 보였습니다 하지만 중급지 이하에서는 드디어 전고점에 다다른 지역들도 있었고 여전히 전점에서 크게 상승하지 않은 싸다고 생각되는 지역들도 있었습니다

여기서 인상 깊었던 부분은 이렇게 다른 분위기를 나타내는 지역들을 어떻게 바라봐야 하는지 였는데요 저는 아니지만 그동안 많이 오른 가격임에도 상급지를 매수하실 수 있고 감당 가능하신 분이라면 최근의 하락 거래가 좋은 기회가 될 수도 있다고 느껴지기도 했습니다 물론 상황에 따라 더 하락할 수 있음을 알고 매수하시겠지만 장기적인 관점에서는 좋은 선택이 될 수 있음이 좋은 자산을 취득한다는 관점에서 이해할 수 있었습니다

또한, 여전히 가치 대비 가격이 비싸지 않다고 느껴지거나 싸다고 느껴지는 중하급지에서는 지금 오르는 것만 좋아보이는 것은 아닌지 스스로 냉정하게 점검할 필요가 있다고 말씀해주셨습니다 멘토님의 일침에 마음이 조금 많이 찔렸습니다 오르기 전에 눈길도 주지 않다가 오르고 나서야 ‘샀어야 했는데’ 후회한 경험이 있는데 오르지 않은 것 중 무엇이 좋은지 파악하기 위해 임장을 할 때 제대로 가치를 알아가야겠다고 생각이 들었습니다 

가치성장투자 VS 소액투자

6·27, 10·15 규제 등 이전 정부에서 보다 강한 규제로 인해 이번 시장에서는 긴장감이 높아졌다고 생각이 들었습니다 수도권 시장도 상승장 초반을 지나며서 점점 보유에서는 어떻게 운영해나가야 할지 많은 분들이 고민을 하신다고 느끼고 있는데요 저의 경우도 추가 투자를 할 경우와 그렇지 않고 추후 갈아타기를 할 경우에 대해 나누어 고민해보기도 했습니다 

마지막 세번째 파트에서는 이에 대해 멘토님과 함께 생각해볼 수 있어 좋았는데요 추가 투자를 할 경우는 소액 투자의 관점에서 갈아타기를 할 경우는 가치성장투자 관점에서 고민해볼 수 있었습니다 일단 두 투자에서 모두 중요한 점은  나의 상황에 맞는 좋은 자산을 산다는 점과 하지 말아야 할 행동과 해야하는 행동을 알며 그에 따라 어떤 일이 일어날지 알고 매수를 한다는 공통점이 있었습니다

가치성장투자의 경우 좋은 자산을 취득하는 것은 좋으나 욕심을 부려 무리한 대출을 하는 것은 장기적인 운영 관점에서 위기를 초래할 수 있었고 따라서 나의 범위 안에서 최선의 단지를 선택하며 등락을 반복하며 상승하기 때문에 즐겁고 행복하게 보유해야 한다는 점을 배울 수 있었습니다 

소액투자에서는 입지와 연식을 바탕으로 범위를 좁혀볼 수 있었는데요 최근 수도권 시장의 가격을 살펴보며 부족한 현재의 전세물량과 향후 공급이 슬슬 체감이 될 정도로 전세가 상승 흐름이 조금씩 느껴졌습니다

마무리

오래만에 듣는 서투기에서 다양한 흐름을 보여 제각각의 다양한 분위기를 느끼기 어려웠던 수도권 시장을 한판정리할 수 있어 정말 좋았습니다 향후 투자에 대해서는 추가 규제에 따라 수도권, 지방 소액투자를 진행해야 할지 혹은 갈아타기를 통한 가치성장투자로 가야할지에 대한 검토가 필요할 것으로 생각합니다 그에 따라 이번 달은 당장 매수하지 못하더라도 미리 알아둔다는 관점에서 수도권 앞마당을 미리 넗혀보고자 합니다 끝으로 7시간이 넘는 시간 동안 이해하기 쉽고 재밌게 설명해주신 주우이 멘토님께 감사드립니다!