수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
2년미만보유로 양도세를 내야하는 물건이라면
양도세에 특히 주목할수밖에 없습니다.
양도세 계산을 미리 해보고
동료(작심님♥)와 같이 크로스체크하게 되면서 알게된 포인트를 공유하려고 합니다.
세금계산사이트 이용
1.부동산계산기
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https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EC%96%91%EB%8F%84%EC%84%B8
많이 알고 계신 사이트죠
양도세 뿐만 아니라 각종 세금이 얼마나 나오는지 간단하게 확인하실수 있습니다.
2. 홈택스
홈택스 > 로그인 후 > 세금신고 > 양도소득세 신고 > 모의계산
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모의계산은 굳이 홈택스 로그인안하셔도 충분히 바로 사용하실수 있습니다
이제부터 중요포인트 말씀드리겠습니다
공동명의 여부 체크하기
같은 물건이라도 공동명의 여부에 따라 차이가 많이 납니다.
부동산계산기
공동명의 체크V + 공동명의지분50% 입력하기!
▲
왼쪽은 공동명의 체크O, 오른쪽은 체크X
공동명의 설정을 안했을때 세금은 1200만원,
공동명의 설정(50%예시)을 했을때 세금은 248만원으로
차이가 1000만원 납니다….!
하지만, 여기서도 중요한점
공동명의이기때문에
각 개인이 해당하는 만큼 세금을 내야하기에
x2로 생각해야합니다.
그래서 총 양도세는 248*2 = 496만원이 됩니다.
간혹, 단독명의로 계산하시고 나누기2로 하면 공동명의라고 생각하실수도 있으나,
공동명의로 들어갈때 인당 250만원의 인적공제를 해주어서 계산하는 방법이 다릅니다.
그러니 꼭 공동물건이라면 이부분 체크하셔서 계산해보시기 바랍니다
인적공제(250만 원) 외에도,
장기보유특별공제 역시 각자의 양도차익에서 지분별로 각각 계산되는점도 참고해주세요.
홈택스
홈택스의 ‘양도소득세 간편계산 입력’에서는
처음부터 '공동명의'라는 단일 버튼이나 체크박스가 명시적으로 크게 나타나지 않아
당황하실 수 있습니다.
(제가 그랬습니다 ㅎㅎㅎ)
모의계산에서는 아무리 봐도 없습니다.
하지만 실제 신고 할 땐,
지분율 입력칸이 따로 있다고 합니다
참고해주세요
그렇다면 공동명의인 경우,
세액을 정확히 계산하려면
지분율에 따라 본인의 양도가액과 취득가액을
직접 나누어 입력하는 것이 핵심입니다.
가액 직접 계산
: 전체 매매가액이 아닌 본인 지분에 해당하는 금액만 입력해야 합니다.
(ex: 4.5억에 팔고 지분이 50%라면 양도가액에 2.25억 입력)
홈택스로도 계산해보니
262만원/인당
그래서 총 262x2 = 524만원정도로
위 부동산계산기와 큰 차이가
없다는걸 아실수 있습니다.
지방소득세 및 누진공제액 계산방식으로 인해
결과값이 완전히 일치하지 않더라도,
당황하지 않고
보수적으로 높은 금액을 기준으로 자금 계획을 세우시면 좋겠습니다.
필요경비 입력하기
필요경비는
취득세, 복비, 자본적 지출(수리비 등)도
본인의 지분 비율만큼만 경비로 인정됩니다.
복비
: 매수복비 뿐만 아니라 매도복비까지 필요경비에 들어갈수 있으니 같이 넣어주세요
수리비
: 집 수리비용이 있으시다면 이 부분도 포함됩니다.
영수증과 세부내역서 같이 잘 보관하시고
증빙해주시면 됩니다.
(저는 최근 보일러교체로 현금영수증,견적서,교체전후 사진 증빙으로 가지고 있습니다)
인지대,등기수수료
국민주택채권비
: 제가 헷갈렸던 부분인대요.
채권 매입 금액 전체가 인정되는 것이 아니라,
매입 후 바로 팔면서
발생한 '손실 금액'에 대해서만 혜택을 볼 수 있다는 점!
그래서 매수할때 국민주택채권비는 필요경비에 넣지 않습니다
나중에 매도시에
법무사비용영수증에 채권매각차손이라는 항목으로
기재될수 있으니 참고 부탁드릴게요
(전 보수적으로 위 계산에 넣지는 않았습니다)
홈택스와 부동산계산기로 서로 크로스 체크해보기
단 한개의 사이트로만 계산을 했다면
혹시 내가 틀린거 아닐까?
걱정을 했을텐데요
각 사이트를 이용하면서
차이가 크지 않다는것을 확인할수 있었고
그 다음 행동에 대해서
앞으로 나아갈수 있었던거같습니다.
저의 글이
양도세를 고민하시는분들에게
도움이 되었으면 합니다 :)
오늘도 행복한 하루 보내세요 ♥
