관련 강의
월부학교_26년 가을학기_26년 10월 개강
양파링, 줴러미, 월부멘토
안녕하세요. 날개핀레드불입니다.
월부학교 3강은
저의 월부학교 첫 스승님이신
오렌지하늘 튜터님께서 진행해주셨습니다.
오하 튜터님께서는
매도프로세스와
갈아타기 전략에 대해 전반적으로
알려주셨는데요.
10억을 달성하기 위해서는
갈아타기는 필수요소라는 것을
강의를 통해 깨달을 수 있었습니다.
갈아타기는 하락장에서만 하는게 아니다
보통 갈아타기는 하락장에서
많이 하는 사례들이 많은데요.
그 이유는 하락장때 보통
상대적으로 좋은 단지들이
가격이 더 많이 저렴해지기 때문에
하락장에 갈아타기를 하시는 분들이 많으십니다.
하지만 오렌지하늘 튜터님께서는
하락장에서만 갈아타기를 할 수 있는 것은
아니라고 설명해주셨는데요.
최근 시장에서
강남 등 좋은 급지의 단지들이 더 많은 조정을 받고
4-5급지에 있는 단지들은 가격이 오르는 등
갭매우기가 발생하는 경우들이 있는데요.
이런 상승장 흐름에서도
갈아타기를 할 수 있다고 하셨습니다.
하지만 상승장에서 이렇게
기회를 주는 시기가 매우 짧기 때문에
기민하게 준비를 하고 있어야 된다고 말씀해주셨습니다.
사실 갈아타기는 하락장에서만
유의미있게 할 수 있다고 생각했었는데
상승장이든, 하락장이든
준비된 투자자에게는
언제든지 갈아타기 할 수 있다는 것을 깨달았습니다.
BM : 갈아타기를 늘 염두하고 내 상황에 맞는 더 좋은 단지가 있는지 확인하고, 상승장이든 하락장이든 언제든지 갈아타기 할 수 있는 준비된 투자자가 되어야 한다.
매도 프로세스
최근에 지방 물건 매도에 대한
고민이 많은 동료분들이 계신데요.
튜터님께서도 최근 매도를 진행하셨고
매도하는 과정에서 있을 수 있는
다양한 케이스와 방법에 대해
말씀해주셨습니다.
흔히 세낀 매물은 매도하기
힘들다고 많이 생각하시는데요.
저 또한 추후 세낀 매물로
매도를 해야되기에
강의를 집중해서 들을 수 있었습니다.
첫번째는, 매매가격을 파악하는 방법을
상세히 알려주셨습니다.
매도가격을 설정하기 위해서는
매물리스트를 작성하면서
내 단지 물건만 조사하기는 것이 아닌
상급지 단지와 하급지 단지 전체적으로 파악하고
시장상황에 대해 파악하고
매물수가 적은지 거래가 꾸준한지 등을 파악해야 된다고 하셨습니다.
그리고 중요한 것 전화임장이었는데요.
전화임장을 할때는 단순히 매도인으로만 전화를
하기보다는 매수인 입장에서도 전화를 해보면서
정보를 알아내고 해당 정보를 매물리스트에 작성하면서
매도 가격의 적정 가격을 알아야된다고 하셨습니다.
이전 저의 매도 경험을 복기해보면
상급지, 하급지 단지들을 파악하지 않았고
매물리스트를 확인하면서 제 물건의
객관적인 순위를 알지 못했던 것 같습니다.
그리고 세낀 매물이 팔린것이 있는지 등을
알아보면서 현재 시장 분위기 상황을
명확히 파악해야된다는 것을 알게 되었던 것 같습니다.
두번째는, 세입자와의 협조하는 방법
상세히 알려주셨는데요.
사실 세를 낀 상태에서 매도하기가 참 쉽지
않습니다.
세입자에게 매도를 해야된다고
연락하는 것 자체가 쉽지 않은 일이구요.
하지만 필요에 의해서는
세낀 상태로도 매도를 해야되는 순간이
올 수 있다고 생각합니다.
세입자에게 협조를 요청할때
우선,
1)거주의사를 확인하고
계속살기를 희망하거나 모른다고 할 경우
2)세입자에게 먼저 매수제안 후
상승장이냐 하락장이냐에 따라
협조하는 전략이 달라짐을 배울 수 있었습니다.
특히 인상깊었던 것은
이사일을 자유롭게 해주는 것이었는데요.
이사일이 세입자에게도 중요한 만큼
이렇게 말하면서 세입자를 내보내는 방법도
있다는 것을 알게 되어 놀라웠습니다.
그리고 상황이 좋지 않아 매도가 쉽지 않은 경우
부동산에 매물을 뿌려야 하는데
이때 일잘러 부사님 5곳에만 세입자 번호를 알려주고
나머지 부사님들에게는 세입자 번호를 알려주지 않고
매도인이 컨트롤 해야된다는 것을 배우며
현장에서 잘 적용해봐야겠다는 생각을 하게 되었습니다.
마지막으로, 가격 및 조건 협상하는 단계를 배웠는데요.
매도콜이 왔을때 현재 시세를에 대해 다시 ‘재파악’
해야됨을 새롭게 알게 되었고
상승장에서 갈아타기 할때에는
갈아탈집 계좌를 먼저 받고 매도할 집의 계좌를 주고, 가계약금을 받고
가계약금을 갈아탈집으로 송금하는 순서가 중요함을 배웠습니다.
그리고 잔금날짜를 잘 계산해서
사고가 발생하지 않도록 유의한다고 알려주셨는데요.
이런 부분들은 세밀하게 신경쓰지 않으면
안된다는 것을 튜터님 강의를 통해 깨달을 수 있었습니다.
BM : 1) 매도인,매수인 컨셉으로 전화(또는 동료들에게 부탁)하면서 매물리스트 작성
2) 세낀 상태로 매도할때 세입자에게 먼저 거주의사 확인 후, 먼저 세입자에게 매도권유. 안산다고할때 집보여주기&이사협조 부탁 → 이사날짜 자유롭게 해주기 → 이사비지원
3) 상승자에서는 매수할 곳 계좌 먼저 받고 매도할곳 계좌주고, 매도 가계약금 받고 매수 가계약금 받기 순서꼭 지키기
4) 세입자에게 매년 불편한 곳 없는지, 수리해줘야 할 곳 없는지 물어보면서 그때그때 수리 미리해놓고, 한번씩 세입자에게 나갈때 미리 말해주지 않으면 돈 준비하는 것 어렵다고 말해주고 계약연장시 중간에 나갈 생각 있는지 물어보기
갈아타기 잘하 준비 3가지
하지만 가장 중요한 것은
매도 후 갈아탈 단지가 있어야 되는데요.
튜터님께서는 갈아타기를 잘하기 위해
준비해야 되는
3가지를 말씀해주셨는데요.
1)앞마당 관리(최소 매물 3개 가지고 있기)
2)비교평가(단지 가치를 기반으로 비교평가)
3)상황검토(시장과 내상황에 맞게 실거주/투자 검토)
이 3가지를 잘 준비해야지만
갈아타기를 잘 할 수 있다고 하셨습니다.
이 중 제가 가장 부족한 것은
‘비교평가’라고 느껴졌는데요.
튜터님께서는 더 좋은 단지로 갈아타기 위해서는
비교평가를 정말 잘해야된다고 하셨습니다.
월부학교에 온 만큼 튜터님과
얼라인 하면서 어떤 단지가 더 좋은 단지인지
비교평가하고 훈련하면서
더 좋은 자산을 쌓을 수 있도록 노력하고
성공적인 갈아타기를 하여
꼭 10억 달성을 하도록 하겠습니다.
BM : 갈아타기 잘하기 위한 3가지 임보에 매번 녹이기. 그리고 비교평가 잘하기 위해 끊임없이 연습하고 튜터님께 많이 물어보기
마지막으로 튜터님께서는
자신이 성장해온 이야기에 대해
말씀해주셨는데요.
튜터님께서도 이전
‘아 이렇게 까지 해야되는 건가?’라고
마음이 있었을때가 많았다고 하셨습니다.
그렇게 ‘벽’을 만날때마다
“눈 딱 감고 한번 해보자”라고 말과 함께
행동으로 연속해서 이어지다보니 많은 성장을
할 수 있었다고 하셨습니다.
저 또한 현재 제가 겪고 있는 ‘벽’이 무엇인지
메타인지 하고 그 벽을 넘기 위해
눈 딱 감고 부딪혀 보겠습니다!!!
긴 시간 열정적인 강의해주신 오렌지하늘 튜터님 감사합니다!!
