안녕하세요 케익교환권입니다!
오늘은 도곡렉슬로 알아보는
전세가의 역세 그 두번째 이야기를
풀어보려고 합니다.
아직 안읽으신 분들은 여기로!!
https://weolbu.com/community/381371
요약을 하자면
하락▶상승▶투자타이밍
이라는 흐름이 있었습니다.
그러면 이제 앞으로 다가오는
전세가의 흐름을 알아봅시다!
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2017년,
올 게 왔다 82대책
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82대책이 오기 전에는
기가막힌 투자 타이밍이 있었습니다.
시장과 정책은
상당히 긴밀한 관계를 가지는데요
시장이 뜨거워지면 규제를 조이고
시장이 차가워지면 규제를 풉니다.
그래서 시장에서
규제를 조인다는 것은
정부가 인정하는 상승장이라는거고
규제를 푼다는 것은
정부가 인정하는 하락장이라는
뜻이라고 생각합니다.
[하락▶상승▶투자타이밍]이라는
시기에서
네모박스를 쓴 시기가
투자타이밍이었습니다.
그래서 그런지 위 그래프의
거래량 막대그래프를 보면
파란색 막대그래프가 매매인데요
도곡렉슬의 역사사상
10년도 이후에 가장 많은 거래량을
보이고 있습니다.
이 때 얼마나 많은 사람들이
집을 구매했는지 아시겠죠?
이렇게 보니 그냥 상승했구나~
라는 느낌적인 느낌이 있으시겠지만
자세히 뜯어보면...
경악을 금치못합니다.
단 1년동안 매매는 20% 상승
전세는 1%상승....
전세 상승 없이 진짜 매매수요로만
20%가 상승한 것이었습니다.
추후의 상승에 비하면 아무것도
아닌 것 처럼 보이기도 하지만
1년만에 12억에서 14억으로...
2억이 냅다 뛰어올라버린거죠...
이런 분위기를 잠재우고자
정부는 82대책을 마련했습니다.
부동산에 대한 전국민적인 관심을
8282낮추고 싶었던
82대책!!!
부동산 폭등을 막고 가격을
합리적으로 조절하기 위해서
2018년 4월까지는
다주택자의 집을 팔게 하겠다!!!! 라는
야심찬 계획으로 시작되었습니다.
82대책중에
가장 중요했던 것은
바로 투기지역과 투기과열지구
지정이었습니다.
넋나간 실수요자들을 보호하기 위해
2017년 8월 2일에
일명 82대책을 꺼내놓았습니다.
82대책에 대한 공포감은
꽤나 컸던 것 같습니다.
양도세를 강화하고
투기과열지구로 많은 지역들이
묶이는 바람에 대출도 회수되었고
2018년 4월 이후로 양도소득세
폭탄이 떨어질 예정이니
어서어서 팔아라~~ 라는
정부의 강력한 메세지가 지속되었습니다.
그래서 다주택자들은
임대주택사업자를 등록하거나
팔아야 하는 기로에 서게 된것이죠.
하지만 시장의 반응은
그저 관망이었습니다.
뜨겁게 달아오른 시장은
쉽사리 식을 줄을 몰랐던 것이죠
9~10월에 본격적인
가격 하락이 이루어질거라 예상했지만
OMG
정책을 비웃듯이
가격은 상승하기만 했습니다....
역시 시장은 마음대로 되는 것이
아닌 것 같습니다.
8282 시장을 잠재우고자 했지만
시장은 8282 오르기만 했네요...
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단군이래 최대 입주라며
......?
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그렇게 끝 모르게 상승하던
부동산이 잠시 주춤합니다.
2018~2019년
단군이래 최대의 입주라던
동탄 입주가 있었기 때문입니다.
동탄의 인기는
실로 어마어마했다고 합니다.
그 때 당시 서울에 사는 사람들이
동탄 청약에 모두 달려갈 정도라고
하더군요! 마치 08년도의 1기신도시가
히트를 쳤던 것 처럼
동탄 역시도 새로 만들어진 택지와
직주근접의 메리트 덕분에
많은 사람들이 가서 살았던 것 같습니다.
이건 좀 지나가는 얘기이기는 한데
어떤 동료분께서는 결혼을 안하고 있으니
부모님이 동탄가서 살라고
거기 젊은이들 많다고....
그래서 동탄가서 살았더니
결혼까지 했답니다 핫핫핫ㅎㅎㅎ
그럴 정도로 동탄에는 젊은이들이 많이 모여살았죠.
이런 동탄의 입주가
서울 및 수도권 시장에
엄청난 영향을 주었습니다.
임장하면서 그래프를 보시다보면
이상하게 상승을 하다가
잠시 꼬꾸라진 그래프를 보실 수 있을겁니다.
(아무데나 가져와볼게요)
어떠신가요~
2018년까지 끝모르고 올라가던
각각의 상승장에서
2018년도 중~후반이 되자
시기에는 약간 차이가 있지만
전세가와 매매가가 주춤거리는 것을
확인할 수 있었습니다.
뿐만 아니라 이 때는
9/13 주택시장 안정 대책으로
다주택자에 대한 세부담을 인상하고
고가토지에 대한 공시지가를 올렸기에
동탄의 입주와 동시에
고급 아파트에도 일시적인 매매가와
전세가 하락을 가져온 것으로 보입니다!
하지만 이런 하락도 잠시...
부동산 폭등장의 신호탄이
쏘아올려졌습니다!!!
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임대차3법이 쏘아올린
작은줄 알았는데 큰 공
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2020년 7월 29일
임대차 3법이 시작되었습니다.
계약갱신청구권제
전월세상한제
전월세신고제
이 3개의 법을 골자로
주택임대차보호법이자
부동산거래신고법의 개정입니다.
이 법의 도입을 통해서
가장 많이 달라진 점은
기존 2년이었던 임대차기간을
2+2=4년으로 연장할 수 있었고
이 떄 임대인이 계약갱신을 요구할 때
정당한 사유 없이 거절하지 못하게 되었습니다.
또한,
계약갱신청구권을 사용하는 경우
직전계약 임대료의 5%이하로 제한되어
전세 상승의 가능성을 낮췄습니다
마지막으로 임대차 신고가
필수가 되었습니다.
긍정적인 부분은
전월세 신고제를 통해서
가격이 투명하게 공고된다는 점이고
전세가 상승이 완화를 기대할 수
있었습니다.
하지만!!
늘 그렇듯 시장은 원하는대로
흘러가지 않았던 것 같습니다.
2020년에는 정책을 비웃듯이
끝없이 상승했습니다.
1년동안
매매는 3억이 오르고
전세는 1억이 올랐네요...
그렇게 매매와 전세는
잠시간의 하락을 뒤로 한 채
로켓발사를 했습니다.
상승은 2021~22년 여름까지
이어졌습니다.
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상승 그리고
피로
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도곡렉슬의 전고점
함께 볼까요?
무려 32억입니다...
32억......
정말 놀랍죠....
32억이라니...
21년 가을에 32억을 찍고
22년 여름까지 30억대에 거래가 되었네요
그렇게 뜨거운 불장을 만끽하던 시장은
21년 가을부터 변화를 감지하게 됩니다.
매매도 전세도 얼어붙는
차가운 시장이 오게 된 것이죠..
마치 처마에 고드름이 서서히 커지다가
뚝 떨어지는 것 처럼...
사람들의 심리도 서서히 얼어붙다가
가격이 뚝 하고 떨어졌습니다.
이렇게 가격이 떨어진 이유에는
이미 너무 많이 오른 가격에
사람들이 피로감을 느꼈고
또한 계속되는 금리 상승에
이자 역시도 점점 부담스러워 졌던것이죠.
그렇게 가격이 내려간 뒤에
현재는 가격이 제각각인
시장이 되어버렸습니다.
어떤 곳은 전고점을 이미 찍었고
어떤 곳은 약간 오르다가 주춤거리고
어떤 곳은 계속 주춤거리고 있습니다.
이런 혼탁한 시대에!
진정한 아파트의 가치를 알고
싼 물건을 매수하는 사람이
진정한 승자라는 생각이 듭니다!
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총정리
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적다보니 꽤나 긴 글이 되었는데요!
시장을 이해하기위한
기본 교양글이라고 생각해주시고
찬찬히 숙지하면
시장을 이해하기에 수월할거에요!
읽어주셔서 감사드립니다!
