“전세 물량도 없고, 가격도 오르고 있는데 이 참에 내 집 마련 할까?”
“지금 아니면 못 살 것 같은데 대출 일으켜서 집을 사는 게 맞지 않을까?”
작년 10월 15일 서울 전역과 경기도 12개구가 토지거래허가제로 묶이고 수도권에 신규 입주 물량이 급감하며 전세난이 심각해지고 있습니다.
전월세에 거주하고 있는 임차인 입장이라면 더 늦기 전에 집을 매수하는 것이 낫지 않나 하는 고민이 드실 수 밖에 없는 시장 분위기가 느껴지는데요.
현재 거주 중인 전세 또는 월세 물건의 만기가 많이 남아 있다면 보증금을 돌려 받아야 주택담보대출을 쓸 수 있는 경우가 대부분일 것 같습니다.
“임대인에게 3개월 전에 통보하면 이사를 갈 수 있다고 듣기는 했는데…”
혹시 보증금을 제 때 받지 못할까봐 불안한 마음이 든다면 이 글을 읽어보시면 도움이 되실 겁니다.
1. 갱신 계약 후 3개월의 의미
민법과 주택임대차보호법에는 임대차 계약을 해지할 수 있는 조문이 담겨 있습니다. 법 조문이라서 어려울 수 있지만 쉽게 풀어서 설명해 보겠습니다.
주택임대차보호법 제6조의2 요약
“묵시적 계약으로 갱신된 경우 임차인이 계약해지 요구는 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”
주택임대차보호법 제6조의3 요약
“계약갱신 요구로 갱신된 경우 임차인이 계약해지 요구는 묵시적 갱신 계약을 준용한다.”
🚀 핵심 포인트 : 묵시적 갱신, 계약갱신 요구로 연장된 계약은 임차인이 해지를 요구한 경우 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 됩니다.
위 조문을 근거로 임차로 거주 중인 상황에서 해지를 요구하고 이사를 계획할 수 있는데요. 3개월 후 보증금을 받으면 다행이지만, 보증금을 받지 못할 경우 퇴거가 어려울 수 있습니다.
2. 계약해지 요구 후 보증금을 받지 못한다면?
계약해지 요구는 했지만, 임대인이 보증금 지급이 어렵다는 이유로 3개월 후에 보증금을 받지 못하는 경우가 현장에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
이 때 임차인이 선택할 수 있는 경우의 수는 크게 2가지로 나뉩니다.
① 점유 유지 : 보증금을 돌려받는 것을 기다린다.
보증금을 받지 못했지만 먼저 이사를 가게 되면 나중에 임차인이 돈을 돌려받을 수 있는 힘이 약해질 수 있습니다. 법적 용어로는 대항력과 우선변제권이라고 부르기도 합니다.
구 분 | 의 미 | 요 건 |
|---|---|---|
대항력 | 임차인이 임대인에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘 | 점유 + 전입신고 |
우선변제권 | 전세금에 대한 우선 변제받을 수 있는 권리 | 대항력 + 확정일자 등 |
여기서 발생할 수 있는 문제는 이미 이사갈 집 계약과 함께 잔금일이 정해지는 경우입니다. 이사갈 곳과 날짜가 정해졌는데 무한정 점유 유지를 할 수 없겠죠.
② 임차권 등기 : 대항력과 우선변제권을 지키는 제도
다음 이사갈 집 날짜를 바꿀 수 없어 점유를 포기해야 한다면, 대항력과 우선변제권을 지키기 위해 임차권 등기 명령이라는 걸 신청할 수 있습니다.
임대차 계약이 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있기 때문에 실제로 마음고생이 심심치 않을 수 있습니다.
제도적으로는 임차인을 보호하기 위한 수단이지만, 등기부등본에 임차권 등기가 남아 있다면 새로 집을 구하는 임차인 입장에서는 계약을 하는데 부담이 될 수 있습니다.
3. 임차인의 ‘내 집 마련’ 핵심은 보증금 반환
임차인으로 거주하는 집에서 내 집 마련을 결심했다면 무엇보다 먼저 확인할 것은 ‘보증금 반환 가능성’입니다.
가장 좋은 사례 : 임대인이 금전적 여유가 있는 경우
임대인이 자금 여력이 풍부해서 다음 임차인을 구하지 않고도 보증금을 돌려줄 수 있다면 최고의 시나리오입니다.
흔하지 않은 경우이지만, 이렇게 진행될 경우 원만하게 이사를 나갈 수 있고 이사 갈 집을 구하는 것에 무리가 없습니다.
🚀 체크포인트 : 2025년 6월 27일 전에 체결한 임대차 계약이라면 전세보증금 퇴거 반환 대출이 1억 원 넘게 나오게 됩니다. 대출이 가능한 은행을 찾아보시면 좋겠습니다.
일반적인 사례 : 임대인이 금전적 여유가 없는 경우
앞선 사례가 된다면 좋겠지만, 보다 일반적인 경우에는 다음 임차인을 구하거나 집을 매도한 후 보증금을 돌려준다는 임대인이 훨씬 더 많을 겁니다.
보증금을 이 때 임차인으로서 다음과 같이 행동하는 것이 중요합니다.
① 집을 보여주는 것에 적극적인 협조
다음 임차인을 구하기 위해 조금은 불편하더라도 집을 잘 보여주는 것이 중요합니다. 실제 제가 빌라에 살 때 전세사기가 무서웠는데요. 비밀번호도 알려드리면서 언제든지 편하게 집을 볼 수 있게 협조했습니다.
② 순서의 중요성을 잊지 않기
안전하게 하기 위해서는 다음 임차인을 구하고 이사 일정이 확인된 후 매매 계약(토지거래허가제 지역의 경우 약정)을 체결하는 순서를 지키는 것이 중요합니다.
쉽게 말해 보증금 반환이 확정된 후 다음 스텝을 준비하는 것이죠.
다만, 예산에 맞는 범위의 물건이 빠르게 거래가 되고 호가가 오른다면 조급해 질 수 밖에 없는데요.
이 때는 매수 예정인 아파트의 매도자에게 잔금 날짜가 유동적일 수 있음을 협의하고 특약 등으로 남기면서 대응할 수도 있습니다.
③ 끝날 때까지는 끝난 게 아니다.
가장 방심하는 것이 다음에 거주할 분이 계약이 된 후에는 아무 일도 없다고 생각하는 것인데요.
실제 대출이 거부 당해서 계약이 취소되는 일이 종종 일어나고 있습니다. 대출 부적격 판정이 나오는 시점이 잔금과 가까운 시점이기 때문에 수시로 진행 상황을 점검해보는 것이 중요합니다.
부동산 사장님이 예민하다고 하실 수 있지만, 처음이라 불안하다고 하면서 부탁 드리면 그래도 이해해 주시더라고요.
오늘 알려드린 내용은 실제 전세 만기가 많이 남아 있는 전세로 거주하던 제 어머니의 실거주 매수 과정에서 부딪혔던 일입니다.
임대인은 돈이 없다고 모르겠다고 하고, 부동산 사장님도 크게 저희 편을 들어주지 않으셨습니다.
그래도 하나씩 문제를 해결해 가면서 다음 임차인도 잘 구했고 이제 이사를 앞두고 있습니다.
중간에 다음 임차인이 전세 대출이 거절 당하는 바람에 직접 대출상담사를 알아보고 대출이 가능한 은행도 찾아주면서 많이 배울 수 있었습니다.
방법을 알고 대응하면 그래도 자신감이 생기더라고요. 전세난 속에서 내 집 마련을 계획하신다면 지금 좋은 기회라고 생각합니다.
혹시 지금 비슷한 상황에 계신 분이라면 댓글로 어려운 점 남겨주시면 어떻게 대응하는 것이 좋을지 답변 드리도록 하겠습니다.
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