[실전35기 빌리브미!!!8리더워지기전에뽀개야해!>_< 그리니] 열반스쿨 실전반 2강 수강후기_비교평가의 제대로 된 방향성을 알게 해 주셔서 감사합니다 ^^

안녕하세요 :)

2026년 2호기를 목표로

열심히 부동산 투자 공부 중인

초록색을 좋아하는 그리니입니다.

2026년도 안에 무슨 일이 있어도

꼭꼭 2호기 성공하겠습니다!!

이번 강의는 항상 진심으로 강의 해 주시는 진담튜터님 강의였습니다

26년 현재 시장 분위기는?

-나는 아직 경험하지 않았지만 전고점이 의미 없는 시장이 바로

앞에 왔다고 한다.

-더더욱 선호도를 제대로 볼 줄 알아야 더 나은 수익을

가져가는 사람이 되는 시장이다

-상대적 저평가 시장이므로 어떤 것을 사느냐가 더 중요하고

선호도와 수요를 제대로 보는 것이 무엇보다 중요하다!

→그냥 내 눈에 좋은 것 절대절대 고르지 않고 철저하게

월부에서 가르쳐 주신 데로 선호도 순으로 나열해서

높은 것 부터 매수하려고 노력해보기

(향후 몇 백만원이라도 더 많이 오르는 물건을 고르고 싶다;;)

선호도와 수요를 제대로 볼 줄 아는 사람이 되기 위해 가져야 할 능력은?

-임장과 임보를 통해 파악한 가치에 조사한 가격을 넣고,

제대로 된 비교 평가를 통해 최선의 결정을 하기

-지투실까지 합하면 실전반 재수강 이므로 알고 있던 본질 중

놓친 것을 체크하며 성장하는 시간으로 만들기

→초보니까….실수할 수 있다는 생각은 버리고

제대로 배워서 더 성장하려고 애써보기! 꼭!

선호도를 임장 및 임보에 어떻게 연결하나?

-구체적으로 그 지역을 이해 해야한다

-분위기 임장에서는 조심해야 할 것에 집중해보기

"Pass or Fail"

1. 사람

체크하기: 늘어진 옷 입은 사람, 비속어 및 외국어(중국어?) 쓰는 사람,

낮에 만취한 사람(보이면 후순위로!)

2. 상권

체크하기: 소매상권 없는지, 외국어 간판 5개 이상, 유흥상권

3. 도보

체크하기: 유모차를 밀기 힘든 길인지, 도보가 없는지, 보도 블록 상태가 안 좋은지

→분임할 때 사람, 상권, 도보 보면서 Pass vs Fail 나눠보기

입지 분석을 잘 하려면?

-투자 범위를 더 좁히는 단계(애매한 단지들도 선호도 매길 수 있어야 한다)

-직장: 강남 1시간 이내 및 그외 업무지구 1시간 이내면 투자 후보가 될 수 있다,

직장은 집값의 기초이다(소득 높은 직장이 있는 곳은 집값의 폭발적 상승을 만든다)

(진짜 실제 투자 시 월세 매물 패스하지 말고 협상 요청 해 볼것★)

-교통: 1순위(2호선), 2순위(3, 4, 9, 신분당, 8호선), 3순위(5호선)

걸어다니는 길도 괜찮아야 진정한 역세권이다!!

환승보다는 <<직통★

교통 개선 효과는 멀수록 효과 大

-환경: 병원(소아청소년과, 이비인후과, 교정치과/성장클리닉),

식음료(브런치 카페, 유기농 마트_한살림, 생협), 밀키트/반찬 가게),

체육시설(골프연습장, 1:1 필라테스, 대형 키즈 카페)

-구축이라도 입지가 개선되는 길목에 있거나 지나가야 호재이다

-학군: 유의미한 학군이 없다면? 상태적으로 좋은 학교 찾기, 그래도 모여있는

학원가 찾아보기

폐교되는 초등학교도 많이 있으므로 사람이 얼마나 몰리느냐가 중요

(체육시설 있는 것도 학군으로 봐야하는 시기)

학업성취도 높고+부모의 직주 근접까지 보장된다면? 수요가 더 많을 거라고 예상

-공급: 주변지 3년 공급량 및 위치 확인하고 1천 세대 이상 및 상급지 입주 체크하며

내 생각 남기고 투자에 연결하기, 재개발/재건축/리모 장표 남기기

→현재 임장지에도 재개발 구역이 있는데 그 구역 뒤쪽으로는 큰 호재가 아닐수도

있지 않을까? 영향 받을 만한 구역을 미리 상상해 보면 좋을듯

단지 임장 및 단지 분석을 잘 하려면?

-단지 임장: 더 많은 수요와 선호도 높은 단지를 선별하기 위해 하는 것

단지 내부: 단지 상태(주차(탑차 있는지?, 공간 여유 있는지?)/관리(보도블럭, 재활용 시설 관리)/동간거리)

단지 외부(로얄동은 어디일까? 역>학교>상권 순이 일반적): 역 접근성, 상권, 초등학교 거리

선호도를 비교평가로 연결 하려면?

-하락장을 대비 하려면 비교평가는 필수이다

-입지(교통, 환경, 학군)+상품(연식, 특징)이 가장 본질적인 요소

-지역 내 비교 평가 방법

1.가격은 비슷한데 입지/상품이 다른 경우: 더 좋은 생활권 고르기

2. 입지/상품 비슷한데 가격이 다른 경우: 상품성이 차이나는 경우 있다

3. 비슷한 요소없이 가치/가격 모두 다른 경우: 최대한 2가지는 고정하고 비교 하는 것이 더 좋다

-지역 간 비교평가: 입지에서 교통, 환경을 더 입체적으로 자세히 분석 해 보아야 한다

-그 지역에서 핵심이 되는 투자키워드 파악이 킥이다

갈아타기 단계

1. 예산 확인(매도 금액_세금 제외+종잣돈+감당가능 대출 금액)

2.지금 집보다 상급지(매매가X1.3)+가치 파악

→옆 그레이드 이동 금지

특별히 깨우친 점 그리고 BM 할 점

-현재 시장은 상대 평가가 중요하므로 배운데로 잘 적용해보기

-비교평가를 위한 임보 작성

-분임할 때: (사/상/도)사람, 상권, 도보 나누어 보기

-입지분석할 때: 직장, 교통, 환경, 학군으로 비교평가하기

-단임 할 때: (주/관/동)주차, 관리, 동간간격으로 정리해 보기

-부동산 시장이 무조건 우상향 하리라는 생각은 버리고 언제든지 

올 수 있는 하락장에 대비가 되는 사람이 되자

-단지vs단지 비교 시 입지와 상품으로 비교 해보자

-잘 안되면 가격을 고정 해 놓고 비교해보기

-갈아타기 시는 무조건 상급지를 향해 가기

"이번 강의를 실제로 잘 적용하고

행동으로 이어져 단단한 투자자로 성장해 보겠습니다★"

이번 실전반의 계획은

첫번째. 임장지 분임 및 단임, 매임 꼭 완주하기(전임 40회 달성 목표)

그 외 앞마당 시세 업데이트 해서

투자 가능 단지 다시 추리기

두번째. 매일 2시간 이상 투자 공부 및 독서(주말 8시간 이상)

세번째. 매일 목실감 쓰기

네번째. 월부 활동 지속하기 입니다

그리고 올해 저의 투자 목표와 이번달 목표는

2026년 내에 2호기 계약서 작성,

5월 실전반 하면서 선명한 앞마당 만들기입니다

앞으로도 제가 할 수 있는 최선을 다해보겠습니다.

그것을 위해서…

항상 잊으면 안되는 것은

"독(서). 강(의). 임(장). 투(자)

"노력을 반복하면 결국

그 빈도로 운도 오는 것이다!!"

저의 ★북극성★인 월부 강사님들 존경하고 감사합니다

10년 뒤 꼭 멘토님들처럼 되고 싶습니다

좋은 강의 만들어 주신

월부 관계자분과 진담튜터님

항상 좋은 일만 가득하세요♥