안녕하세요
다카입니다.
아너스 혜택으로 마스터멘토님과 2번째 투자코칭을 받게 되었습니다.
제가 가장 궁금했던 부분은 현재 저의 1호기 매도 방향과 앞으로의 투자 방향성
그리고 투자자뿐만 아니라 사람으로서의 마인드를 장착(?)하고 싶었습니다.
첫 번째
매도 방향성
1호기 물건은 싸게 잘 매수했다. 그러나 1호기 물건이 청주에 있기 때문에
많은 공급이 예정되어 있어서 수익이 나려면 시간이 더 걸릴 수 있다.
더군다나 아직 임차인이 계갱권을 쓰지 않았으므로 슬슬 임차인과 소통해보자
임차인이 어떤 액션을 취하는지에 따라 제 방향이 달라지겠는데요
1. 계갱권을 쓰는 경우
저는 그동안 어떻게든 공실로 만들어 매도 할 계획을 세웠습니다(제발 ㅜㅜ)
시세차익이 크지 않을 뿐더러 곧 있을 공급에 투자자 진입이 쉽지 않기 때문입니다.
같은 단지에 투자물건으로 나온 매물이 몇 달째 빠지지 않는 것을 보면 더욱 간절했던 것 같습니다 ㅠㅠㅋㅋㅋ
그런데 지금 제 개인적인 상황이 잔금을 치기 어렵기 때문에 공실로 매도하는 것은 어렵다하셨습니다.
결국 낀 매물로 파는 수밖에 !
여기서 놓쳤던 점
전 2년은 반드시 채우고 매도해야겠단 생각만 했습니다. 그런 다음 내년에 모인 종잣돈으로
광역시에 투자 할 계획만 세우고 있었는데요
멘토님께서는 시세차익이 크지 않기 때문에 광역시 흐름이 빠를 경우
“세금 몇 백 아끼려다 광역시가 1~2천 단위로 오른다면 이게 과연 2년을 채우는 의미가 있을까?”
라고 하셨어요
2년을 채우는 동안 수도권 시장도 기다려주고, 광역시도 기다려주면서, 세입자가 2년 만기까지 살아주는
드라마틱한 상황이 계속해서 일어나기가 쉽지 않다.
모든게 다 맞아 떨어지면 더할 나위 없이 좋지만, 어느 하나 삐끗 할 수 있기 때문에
어느 하나에 포커싱 되어 있으면 큰 틀에서 더 좋은 자산을 가질 수 있는 기회를 놓치게 되는 것
만약 매도가 되지 않는다면 가져가도 좋은 물건이다.
다만, 3~4년 기다리는게 아쉬우면 갈아탈 것!
2. (임차인)이사가는 경우
가장 베스트인 상황이다!
이럴 경우 너무 욕심부르지 말고 매도하도록 하자!
결과적으로
공실로 만들어 매도하는 것은 불가능하다.
이 경우 절차는
- 퇴거자금대출이 나오는지?
- 이후에 세입자와 계속해서 협의 할 것(실거주가 사든 투자자가 사든)
이사비 지원과 공실 때 관리비, 중도상환수수료 등
모든 면에서 나에게 불리하다.
이런 이야기를 나누면서 제가 놓쳤던 부분이 있다는 걸 알게 되었어요
임차인 현재 상황에 대한 정보가 너무 적다는 것인데요
멘토님께서는 전세 계약하는 날에는 지방이어도 직접 가신다고 하셨습니다.
임차인을 만나 여기 직장때문에 오시는지? 오래 거주할 계획인지? 친척때문에 오시는지?
호구조사까지는 아니어도 세입자의 액션을 예측해 볼 수 있기에 이런저런 대화를 나눠본다하셨습니다.
이와 관련된 내용을 강의에서도 들었는데 이 내용을 알게 되기 전 1호기를 했어서
지금도 너무 아쉬운 부분입니다 ㅜㅜ
그리고 매도를 결정했다면 임차인에게 매도 의사를 확실히 밝힐 것 !
두 번째로
대전 실거주에 대해 여쭤봤습니다.
지방 위주로 앞마당을 계속해서 늘리다보니 대전이 정말 싸다는 것을 느꼈는데요
이번 기회에 대전 실거주로 산 다음 거주 안정성을 확보하는 게 어떨지 여쭤봤습니다.
결과는 제가 버는 수입과 종잣돈으로 살 수 있는 단지가 그리 매력적이지 않다는 것입니다.
실거주로 현재 1호기와 비슷한 금액대의 단지로 들어가는거라면 보유하는 것을 추천하셨어요
차라리 그 종잣돈으로 투자를 한다면 더욱 가치있는 단지를 보유할 수 있기 때문에 자산을 보유하는 측면에서
실거주는 좋지않다는 결론이었네요 ㅎㅎ
또한, 이미 청주에서 기다림을 겪었는데 27년 공급이 많은 대전은 또 겪어야 할 수 있다는 점
같은 상황을 반복하는 것보다 시장 흐름이 빠른 지역에 투자해보는 것이 나을 수 있겠다는 것이었어요!
<정리>
1호기 매도 시 공실로는 쉽지 않고 나에게 불리하다.
대전 실거주 또한 자산을 가지는 입장에서 나에게 좋은 선택지는 아니다.
1호기 매도하는데 시간이 걸릴 수 있으니 무작정 부산, 대구만 파지 말고 수도권도 같이 보자.
구리나 동탄에서 가성비 있게 거주할 만 한 것들 위주(앞마당 넓혀야 할 곳이 생겼네요)
<매도시 고려사항>
1. ‘세금과 관련된 비용’이 얼마가 드는지 체크
2. 매도 후 확보되는 금액
3. 갈아탈 후보군
이 세가지는 추후 매도할 때도 반드시 가지고 있어야 할 3가지이다.
<적용할 점>
1. 전세 계약시 세입자 포지션 파악하기
2. 매도를 해야한다면?
- 얘보다 시장 흐름이 더 좋거나 더 가치 있는 자산으로(당장 오를지 안오를지를 보는게 아니다.)
- 1년에 모을 수 있는 종잣돈은 레버리지해도 괜찮다.
3. 매도 시도하면서 갈아탈 단지 리스트업 하기
4. 아직 젊으니까 뭔가를 빨리 할 필요는 없다.
마지막으로
긍정적인 마인드 장착입니다.
최근에 노후든 사람으로서든 변화하고 싶단 제 목표 뒤에
소인배같은 제 성격이 ㅋㅋㅋ 너무나 싫었고
주변 동료들에게도 제 고민을 털어놓았습니다. 딩동댕튜터님 정말 감사합니다:)
다들 너무 좋은 분이셔서 좋은 말씀 많이 해주셨지만 멘토님과도 대화를 나눠보고싶었습니다.
긍정적인 마음은 훈련이 필요하다.
모든 사람들이 모든 공간에서 모든 사람들한테 긍정성을 유지하지 못한다.
이 말이 많은 위로가 되었습니다.
되돌아보면 저 역시 회사에선 긍정적인 마음을 유지하긴 힘들었으나
집에 들어와서, 투자 활동을 하면서 긍정적인 마음으로 사람들을 대했거든요
이 과정에서 이중적인 저의 모습에 제가 아닌 것 같다는 괴로움도 느꼈습니다.
그런데 결국 이 모든 게 제 모습이더라구요
그렇기에 “나는 이 사람들과 다른 길을 걸어가고 있다” 느끼자.
"할 수 있어요"
흐엉 이 말 들었을 때 뭉클했습니다.
이전에 멘토님께서 나중에 진짜 돈 벌면 어떻게 살고싶으신지 물으셨는데요
제 목표는 거창하지 않습니다.
그저 사랑하는 가족과 깔끔하고 쾌적한 신축에 살며
저녁엔 집 앞 공원에서 산책하고, 집 앞 커피집에서 커피 마시며
만나고 싶은 사람들만 만나는 그런 스트레스 없는 삶을 그렸습니다.
할 수 있단 멘토님 말에 뭐라 표현할 수 없는 감정을 느꼈습니다.
2,3년 안에 성과를 내려하면 애가 탄다. 아직 젊고 시간은 많기에 10년이란 시장을 오래 보면
나의 목표는 이뤄질 것이다.
꿈을 꾸는 사람은 현실에 안주하는 사람과는 다르다.
그리고
내가 현재형으로 되고 싶은 모습을 기술하라하셨어요
대전 유성구 00억 아파트에 살게 됐다 등
실제 완성된 형태로 확언을 하라하셨어요
추가로 멘토님께서 좋아하시는 문구를 알려주셨는데요
“나는 모든 문제의 해결책을 알고 있는 사람이다.”
당장 해결책이 보이지 않더라도 잘 찾아갈 수 있을 것이니 나를 믿자 !!
정말 후련하고 또 후련했던 투자코칭이었습니다.
세상엔 부정적인 영향을 주는 사람도 많지만
좋은 영향을 주는 사람이 많다는 것도 이번에 알게 되었습니다.
한편으론 너무 작아보였던 제 스스로가 올바른 길을 걷고 있고
변화하려는 과정에서 겪는 괴로움은 이미 일반인과 다른 길을 걷고 있다는 걸 방증하는 것이었습니다.
집으로 오는 길에 이런저런 얘기 들어주신
징기스타 조장님과 제 하소연까지 들어주신 딩동댕튜터님께도 감사를 전합니다.
그리고 저를 거쳐간 많은 동료분들께도 감사함을 전합니다.
이번 실전반 진행하고 있는 원생이들에게도 감사함을 전합니다.
정말 감사하고 또 감사한 일들이 이어졌습니다.
이렇게 글을 쓰고보니 전 행복한 사람이더라구욬ㅋㅋㅋ
조급해 하지 않고 하루하루를 온전히 느끼며 나아가보겠습니다.
오늘도 화이팅!
해낸다
