수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요 동료와 함께 즐겁게 성장하고 싶은 몽그릿입니다 :)
지방 아파트 공시지가 2억미만, 그리고 빌라 공시지가 1억 이하이면
주택수 산정이 안된다는 말 한번쯤은 들어보셨을거라 생각합니다.
하지만 이말은 반은 맞고 반은 틀렸습니다.
이번 글에서는 아파트가 아닌 빌라의 경우에 대해 말씀드려보려 합니다.
빌라의 경우 생소할 수 있으나, 해당되시는 분들은 참조하시면 좋을 것 같고
아파트와 연결되는 부분이 있으니 참조해서 읽어보시면 좋겠습니다.
1. 재개발, 재건축 등 정비구역으로 지정된 빌라는 예외입니다.
예를들어, 대구 중구 청라언덕 근처에 정비예정 구역 지정 된곳에서 재개발 지정이 되어있는지
확인해보겠습니다.
토지이음 (https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp) 사이트에서 보유하고 있는 빌라의
공시지가와 현재 정비구역 여부를 정확하게 확인 할 수 있습니다.
주소를 입력하고 열람을 하면
위와 같이 공시지가와, 정비구역 여부를 확인 가능합니다.
2. 복잡한 세금 의사 결정전 반드시 세무사의 상담 필요
제가 이 글을 쓰는 이유 중 하나는, 저와 같은 실수를 하지 않으셨으면 하는 바램입니다.
구분 | 언제 내는 세금? |
취득세 | 집을 살 때 |
보유세 | 집을 가지고 있을 때 |
양도세 | 집을 팔 때 |
일반적으로 주택을 거래했을 때 크게 3가지 세금을 내야합니다.
지방의 빌라 공시지가 1억 이하이면 주택수가 산정이 안되지만
보유,양도세는 다르게 적용 될 수 있습니다.
그리고 정비 구역이 일때는 주택수가 산정됩니다.
예시1. 내가 빌라 명의를 1채 가지고 있고 (공시지가 1억 이하, 정비구역X) 실거주를 위해 주택 매입
→ 이 상황에서는 취득세는 주택수가 산정이 되지 않아 취득 기준일 때는 1주택 기준으로 세율이 산정됩니다.
다만 이 상황에서 문제 될 수 있는 상황은 주담대 실행이 제한적일 수 있습니다.
주택수가 산정되지 않아 무주택이 아니라, 담보대출 실행할 때 은행애서는 주택으로 취급하여
대출이 안나 올 수 있습니다.
예시2. 내가 빌라 명의를 1채 가지고 있고 (공시지가 1억 이하, 정비구역O) 조정 지역 매수 시
→ 지금은 조정 지역과 토허제가 같이 묶여 투자가 어렵지만, 조정 지역으로만 묶였다고 가정한다면
공시지가 1억미만 인줄만 알고, 주택수 포함 안된 줄 알고 취득세 1%로 생각했는데
정비 구역인 경우 주택으로 포함되어, 조정지역 2주택 취득이되어 취득세 8%가 부과 될 수 있습니다.
예시3. 내가 빌라 명의를 1채 가지고 있고 (공시지가 1억 이하, 정비구역X),
지방물건을 매수하고 매도할 때
→ 명의는 가지고 있지만 주택수 산정안된다고 생각 할 수 있습니다. 그래서 지방 물건 투자를 해서
수익을 얻고 단순히 1주택이라 생각해서 비과세로 생각했다 일반과세를 맞을 수 있습니다.
(양도할 때는 빌라도 주택수로 산정이 됨)
그래서 결론은 내가 투자를 하기 전, 내가 명의를 가지고 있는지 혹은 분양권이나 다른 소유권을 가지고 있는지
확인을 하고 세무사와 상담을 하고 의사결정하는게 중요하다 느꼈습니다.
이는 지방 아파트 공시지가 2억 물건은 취득세에 주택 산정안된다는 말만 믿고
투자를 해서는 안되는 이유이기도 합니다.
개인마다 상황과 소득이 다르기에 100% 정답은 없기에, 전문가와 꼭 상담을 받고
투자 의사결정 하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
