가치 없어 보이는 곳, 내집마련으로 괜찮을까요? [스리링]

똑-딱-똑 딱

시장은 시계추와 같습니다

환호장과 공포장 늘 양극단을 오갑니다

환호장에서는 가격은 이미 많이 올랐고

사람들의 기대도 한껏 부풀어 있는데도 무섭지 않습니다.

리스크가 커졌는데도 안전해 보입니다.

그래서 오히려 그때 우리는 더 자신 있게 말합니다

안전벨트 꽉 매 가즈아!

반대로 공포장에서는 가격이 싸서 리스크가 줄었는데도 위험해 보입니다
선택지는 많아졌고, 전보다 필요한 예산은 줄었는데 선뜻 손이 나가지 않습니다

더 떨어질 것 같고, 잘못 살 것 같아서
원래 싼 이유가 있는 것 같아서입니다

저도 그랬습니다.

시장이 뜨거울 때는 리스크를 잊고
시장이 차가울 때는 가치를 잊었습니다

# 2021년 광풍은 다시 올 수 있습니다

하워드 막스는 투자에 대한 생각에서
광기의 시장은 언제든 다시 올 수 있다고 말합니다

저는 이 말을 들으면 2021년 시장이 떠오릅니다

그때는 서울 수도권 외곽까지 정말 구석구석까지 모두 올랐습니다

동쪽 마석에 있는 단지도 올랐고
서쪽 야당에 있는 단지도 올랐습니다

평소라면 사람들이 잘 보지 않던 강남 1시간이 넘는 단지까지 

정확히 100% 2배가 올랐습니다.

(2억대가 5억대가 됐습니다)

그때 사람들은 뒤늦게 말했습니다

여기도 올랐어?

그리고 지금 사지 않으면 벼락거지를 면치 못할 것 같다는 생각에

패닉바잉이 일어났습니다

지금이야 우리는 그 선택의 결과를 압니다.

하지만 다시 그런 시장이 온다면 흔들리지 않을 수 있을까요?

지금 시장이 언제까지 가야 끝날지는 아무도 모릅니다
다시 2021년 같은 광풍이 언제 올지도 아무도 모릅니다

다만 한 가지는 알 수 있습니다

시장이 정말 뜨거워지면
우리도 언제든 광기에 사로잡힐 수 있다는 것

그래서 지금 우리가 보고 있는 곳에서
미리 내집마련/투자 마지노선을 그어놓을 필요가 있습니다

그때 가서 판단하면 늦을 수 있습니다

이걸 놓치면 안 된다고 생각합니다

# 2023년, 싸다는 건 알았지만 무서웠습니다

2023년 제가 막 월부를 시작했을 때
서울과 수도권에는 전고점 대비 -30%, -40% 빠진 단지들이 많았습니다

주변에서 싸다고 이야기를 해주니 머리로는 알았습니다

싸다..!

그런데 마음은 선뜻 가지 않았습니다

지금 사면 물릴 것 같았고

더 떨어질 것 같았습니다.

가격이 싸다는 사실보다
시장 분위기가 주는 공포가 더 크게 느껴졌습니다.

그리고 그때는
이렇게 싼 시간이 꽤 오래갈 줄 알았습니다

지나고 보면 아쉬운 시간이지만
그때의 저는 아직 가치를 볼 눈보다
분위기에 흔들리는 마음이 더 컸었습니다

# 2024년, 서울 안에서도 싼 이유를 찾고 정신승리 했습니다

2024년에는 서울 안에서도
생활권에서 살짝 빠지는 단지들을 봤습니다

동작구 흑석동의 흑석동양
영등포구 당산 생활권의 영등포삼환
성동구 응봉동의 응봉신동아

흑석동양은 언덕이 심했고
영등포삼환은 당산이라기엔 애매해 보였고
응봉신동아는 응봉산에 가려 작고 답답해 보였습니다

그때 저는 자연스럽게 생각했습니다

원래 싼 데는 이유가 있겠지

그때의 저는 수요가 아닌 가격만 보고 있었습니다

물론 싼 단지가 모두 좋은 단지는 아닙니다
싸다는 이유만으로 투자하면 안 됩니다

다만 제가 놓친 것은 싼 이유는 열심히 찾았지만
그럼에도 사람들이 선택할 이유는 충분히 보지 않았다는 것입니다.

언덕이어도 서울이고
생활권에서 살짝 빠져도 같은 상권을 이용하는 곳이고
단점이 있어도 땅이 좋은 곳이었습니다

이걸 저는 지나고 나서야 조금씩 배웠습니다

# 2025년, 가격대만 달라졌을 뿐 같은 질문을 반복했습니다

2025년에는 서울 4~5급지와 수도권으로 내려왔습니다

구로 개봉동 세대수 작은 3형제 5~6억대
관악구 언덕의 관악우성 복도식 방 2개, 화장실 1개 7억대
수지 비역세권 생활권 단지 6억대에서 또 같은 질문을 했습니다

세대수도 작은데 괜찮을까
언덕인데 괜찮을까
역세권도 아닌데 괜찮을까
이거 원래 안 오르는 곳 아닐까

돌아보면 가격대만 달라졌을 뿐
제 질문은 계속 같았습니다

여기 원래 싼 거 아니야?

그런데 시장은 늘 제 생각보다 빠르게 움직였습니다

애매해 보였던 곳이 어느새 예산에서 벗어났습니다

결국 저는 또 같은 실수를 반복하고 있었습니다.

가격이 안 올라서 별로인 것처럼 느끼고
사람들이 보지 않아서 불안해하고
단점만 보면서 장점을 놓치고 있었습니다

# 2026년, 지금 보는 곳은 외곽의 끝도 아닙니다

2026년에 규제지역이 확대되면서
그동안 보고 있던 곳들마저 투자하기 어려워졌습니다.

이제는 남양주, 군포, 만안구 등 비규제지역과

수도권 외곽을 보며 또 묻습니다

서울도 아닌데 괜찮을까
이게 진짜 가치가 있는 걸까

그런데 지금 우리가 보는 곳은
2021년 광풍 때 뒤늦게 움직였던 외곽도 아닙니다

강남까지 1시간 안으로 들어갈 수 있고
서울 주요 업무지구와 연결되는 생활권입니다

완벽한 1등 단지는 아닐 수 있습니다
역세권이 아닐 수도 있고, 언덕이 있을 수도 있고
단지 규모나 연식이 아쉬울 수도 있습니다

그렇다고 무조건 가치가 낮다고 단정할 수 있을까요

모두가 좋다고 말하는 곳만 볼 수 있는 시장이 아닙니다.

하지만 내가 감당할 수 있는 가격 안에서
더 나은 선택지를 고를 수 있는 시장입니다.

여기에 한 가지 더 봐야 할 것이 있습니다.

매수를 하지 않는다고 해서 주거비 고민이 사라지는 것도 아니라는 점입니다.

매매가만 보는 사이에 전월세도 함께 오르고 있습니다.

지금 사지 않으면 안전한 것 같지만
계속 전월세로 머무는 선택에도 비용은 있습니다

정말 가격이 아닌 가치를 보나요?

요즘 저는 스스로에게 자주 묻습니다

정말 저가치라고 생각하는 걸까
아니면 지금 가격이 안 올라서 그렇게 느끼는 걸까

언덕이라서 싫은 걸까
아니면 아직 안 올라서 불안한 걸까

환경이 별로라서 안 좋은 걸까
아니면 지금 모습만 보고 단정하는 걸까

가치를 본다고 말하지만
저 역시 여전히 가격으로 가치를 판단할 때가 많습니다.

가격이 오르면 좋아 보이고
가격이 안 오르면 별로인 것처럼 느껴집니다

사람들이 몰리면 괜찮아 보이고
사람들이 없으면 불안해집니다

그런데 우리는 반대로 봐야 하는 사람이라는 생각이 듭니다

아직 사람들이 확신하지 못할 때
아직 가격이 움직이지 않았을 때

그 안에서 가치를 찾아야 하는 사람

우리가 저가치라고 부르는 것들 중 일부는
정말 가치가 낮은 것이 아니라
아직 시장의 순서가 오지 않은 것일 수 있습니다

지금 싸다고 영원히 싼 것은 아닙니다
지금 조용하다고 계속 조용한 것도 아닙니다
지금 사람들이 안 본다고 앞으로도 안 보는 것도 아닙니다

그러니 각자의 예산 안에서

저마다의 진흙 속 진주를 찾아보셨으면 합니다

그래서 지금 무엇을 해야 할까요

지금 당장 할 일을 단순하게 정리해보면 세 가지입니다.

① 먼저 예산 안에서 우선순위를 세워야 합니다

가장 좋은 곳이 어디냐보다 내가 할 수 있는 것 중 가장 나은 선택이 무엇인지가 더 현실적입니다.

완벽한 단지를 찾는 것이 아니라 감당할 수 있는 가격대 안에서 가장 나은 선택지를 찾아야 합니다.

그러려면 먼저 예산을 조금 냉정하게 봐야 합니다.

가진 현금은 얼마인지, 대출은 어디까지 가능한지, 취득세와 중개수수료, 이사비, 

수리비까지 더하면 실제로 필요한 돈이 얼마인지 계산해봐야 합니다.

대출을 받았을 때 매달 원리금은 얼마인지(네이버 계산기), 생활비를 쓰고도 너무 빠듯하지는 않은지,
갑자기 금리가 오르거나 소득이 줄어도 버틸 수 있는지도 봐야 합니다.

이 예산이 정해져야 어디까지는 할 수 있고 어디부터는 무리인지 알 수 있습니다.

② 단지의 장단점을 적어봐야 합니다

단점은 누구나 찾을 수 있습니다. 언덕이라서, 구축이라서, 역세권이 아니라서
단지가 작아서, 하지만 거기서 멈추면 늘 못 삽니다.

그럼에도 사람들이 선택할 이유가 있는지 봐야 합니다

강남까지 대중교통/지하철로 1시간 안으로 들어갈 수 있는지, 

서울수도권 주요 업무지구와 연결되는지, 어떤 사람들이 사는지 매매/전세 수요가 있는지 살펴보세요

③ 마지막은 결국 현장입니다

지도로 볼 땐 불안해도 직접 가보면 생각보다 괜찮은 곳이 있고
반대로 현장에서 마음이 식는 곳도 있습니다.
역까지 체감 거리가 어떤지, 생활 편의시설은 어떤지,
아이를 키우는 집이 살 만한지, 퇴근 후 돌아오는 길이 괜찮은지

가치를 보겠다는 말은 결국 현장에서 확인해야 완성된다고 생각합니다

이제는 싼 이유만 찾지 않고 

그럼에도 사람들이 선택하는 이유를 보려고 합니다

나는 지금 가치를 보고 있을까

가격을 보고있을까?

이 질문을 놓치지 않는 사람이
이번 시장에서 조금은 더 좋은 선택을 할 수 있지 않을까 싶습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)