관련 강의
월부학교_26년 여름학기_26년 7월 개강
양파링, 줴러미
안녕하세요 코농입니다.
이번 강의는 오하튜터님의 강의로 매도와 갈아타기에 대한 방법을
배울 수 있는 강의였습니다.
일단, 바로 강의 후기로 들어가 보겠습니다^^
매도 & 갈아타기 프로세스
약간 과장이 있겠지만 제가 오하튜터님의 강의를 수강하면서 느낀 것은
매수도 비슷하지만 매도나 갈아타기를 하는 과정을 단계별로 설명을 해주시면서
마지막 매도까지 해내는 것이 정확하게 정리되어 있다는 것이었습니다.
매도를 한다는 것이 부동산에 그냥 내놓으면 팔리는 것이 아니라
실제 팔릴 수 있는 적정 가격을 판단하는 과정을 배울 수 있었고
그 판단을 하기 위해서는 전임과 부동산을 직접 방문하는 과정이 너무도
중요하다는 것을 강의에서 알 수 있었습니다.
아마도 대부분의 사람들은 부동산에 문의해서 사장님이 정해주는
가격대로 내놓고 적당히 깍아주면서 거래를 하는 사람들이 대부분일 것 같습니다.
하지만 우리는 부동산 투자를 제대로 배우는 투자자이고
내가 팔아야 하는 가격이 충분히 적정한지를 스스로도 판단할 수 있어야
계속해서 자산을 불려가는 과정을 이어갈 수 있는 것 같습니다.
뿐만 아니라 매도만 하는 것이 아니라 그 다음으로 갈아타는
단지 역시 적당한 투자금으로 매수하는 것이 아닌,
나의 상황에서 할 수 있는 최선의 단지를 선택하는 것까지
이어진다는 것이 더욱 중요했습니다.
저는 아직 매도를 깊이 고민할 시기는 아니지만 어느 순간에는 반드시 해야하는
과정인 만큼 지금부터 꾸준히 매도와 갈아타기의 과정을 연습해 가면서
실제 행동으로 옮겨야 하는 순간이 오면 정말 배운대로 실천할 수 있도록
과정을 반복해 가겠습니다.
앞으로의 Action Plan.
강의 마지막에서 강조해 주신 부분이 있었습니다.
당연히 처음 들었던 것은 아니었는데요. 지금 나의 앞마당 관리와 비교평가
그리고 나의 상황에 맞는 투자물건 만들기 입니다.
정말 뾰족하다는 표현이 느껴지는데요. 내가 가진 앞마당을 지속적으로 관리하고
그 앞마당에 대해 충분히 이해하는 것이 너무도 중요하다는 생각이 듭니다.
그리고 그 다양한 앞마당에서 지역 뿐만 아니라 단지별 가치에 대해서
설명할 수 있고 비교평가를 해서 더 좋은 단지를 찾는 실력이 필요한 것 같습니다.
이런 과정은 결국 언제든 투자를 할 수 있는 투자자.
지금의 시장상황과 나의 상황을 잘 이해하고 그에 맞는 투자 물건을
언제든 뽑아낼 수 있는 실력을 키워나가는 것이 너무도 중요함을
배울 수 있었습니다.
특히, 튜터님께서는 월부학교의 과정이라면 이미 위의 과정에 대해서
배운적이 있을 것이라 하셨습니다. 다만 배운 대로 실천하고 있는가..
행동하고 있는가가 지금 이 강의를 듣고 있는 저에게 중요한 것 같습니다.
배우는 내용이 문제가 아닌, 내가 지금까지 배운 것들을 제대로 실천하고 있는지!!
그 안에서 부족함을 인지하고 있는지가 중요하다는 생각이 들었습니다.
튜터님께서 말씀해주신 것처럼 앞마당을 지속적으로 보고 가치와 가격을 이해하고
그 속에서 단지별 선호도를 판단할 수 있는 비교평가를 계속 해 나가도록 하겠습니다.
그리고 나에게 맞는 최종 투자 매물들을 고르고 우선순위를 고려하는 노력을
이번달 임장보고서에 담도록 하겠습니다!!
한 번 해보자.
저는 첫 월학에 오면서 정말 많은 것들을 배우고 있는데요.
우리 반원분들의 부동산 투자에 대한 열정이 정말 대단하다는 것을 느끼고 있습니다^^
이런 환경을 함께 하고 있다는 것 만으로도, 그리고 보고 있다는
것 만으로도 느끼는 것이 정말 많은데요.
한편으로는 저의 부족했던 점들도 발견하게 되는 시간이기도 합니다.
이에 대해서 오하튜터님의 이 말씀이 더욱 와 닿았는데요.
한 번 해보자.
그리고 그냥 해보자 라는 생각이 너무도 와 닿았습니다.
그래서 지금의 시간이 더 없이 중요하고 소중하게 느껴지는데요.
월부학교라는 과정을 쉽게 수강할 수 없고 저에게는 큰 기회가
생긴 만큼 남은 시간을 좀 더 해야겠다.
더 해보자라는 생각이 들게 되었습니다.
이번달 새로운 앞마당을 만들어 가면서 우리 반원분들이 나눠주시는
많은 것들을 레버리지 해 가면서 저 또한 제가 할 수 있는 것들을
정해서 함께 나누기 위한 노력이 필요하다는 생각을 했습니다.
항상 동료분들, 튜터님과 함께 하는 시간에서, 강의를 수강하면서
지금 나에게 주어진 이 환경이 더없이 소중하고 잘 보내야 겠다는
생각을 다시 하면서 튜터님의 강의를 수강했습니다.
저는 지난 대구&부산에 대한 지역 특강으로 오하튜터님을 만나뵐 수
있었고 이번 월부학교 강의에서 또 뵐 수 있었습니다.
당시 막연했던 대구, 부산에 대해서 위상 비교가 정말 큰 도움이 되었는데요.
이번달에 강의해주신 매도, 갈아타기 프로세스도 꼭 잘 bm하고
앞으로의 행동에 적용해서 실천해 가도록 노력하겟습니다!!
너무 좋은 강의 해주신 오랜지하늘 튜터님 감사합니다^^
매도를 위한 3단계
매도가 설정 적용
시장상황
랜드마크 단지를 보면 하락장에서는 먼저 하락하고 그 다음 , 그 다음 우선순위 단지로 가격이 하락해 간다.
주변단지 상황
일단 직관적으로 주변 단지들의 매물수를 확인한다.
주변단지 시세를 정리하고
내 물건을 세입자가 사줄지 안사줄지 생각해 본다.
상위 단지의 가격을 가장 먼저 보고 내 매물과 비교
내 단지와 비슷한 단지들의 가격들을 본다.
일단 여기서는 실거래와 네이버부동산 가격 확인하며 가격의 감을 ㄹ잡는 정도로 해본다.
내 단지 상황까ㅏ지 정리한 뒤 전화임장을 한다.
<전화임장으로 알 수 있는 것>
1.시장분위기2.매물 세부정보 3. 일잘러 부동산 파악
매수세 있나 세낀 집 거래 되는지.
매물 세부정보 - 네이버호가로 정리했던 것들 맞게 올린건지 확인
세낀건 만기 언제인지, 이 매물이 선호동인지
그런데 매수자, 매도자 둘 다 전화임장 해야 한다.
매수자라면 실제 브리핑되는 가격, 실제 부사님이 추천하는 단지 매물, 실거래 등록되기 전 매물 가격 브리핑 받음.
하지만 매수자엥게는 실거래중 높게 찍힌 것을 얘기해줌.
반면 매도자이면 달른 집 깎이는 가격으로 브리핑 해준다.
주변단지 상황
매도는 부동산 사장님 이 중요
세입자 조율에 능숙한 경험 많은 사장님
내 요청사항을 실제로 반영해주시는 사장님.
내가 이렇게 중계비 좀 더 드리더라도 최대한 가격과 조건을 조율하는 것이 중요하다.
안하면 후회가 된다.
시도조차 안하면 후회가 되기 때문에 사장님에게 시도해 보는 것이 좋다.
내 단지 상황
<집 내놓고 해야할 일 4가지>
1.내 집이 어떻게 브리핑이되고 있는가? - 매수/매도 입장에서 전화임장을 한다. (보통ㄷ 2주에 1번정도)
2.집 보러 오는 사람이 있는가? - 매수자 성향 파악 실거주자인지 투자자인지 (금요일에 전화해서 주말 보러오는 사람 파악한다)
3.집 봤다면 왜 선택되지 않았나? - 가격, 날짜, 상태, 선호동인지.
4.최근 거래 된 집이 있는가? 현재 경쟁 매물은 있는지? - 실시간 경쟁 매물 파악한다.
그리고 내가 만들었던 단지 리스트를 꾸준히 업데이트 한다.
3.가격협상
매도할 때 실제로 겪게 되는 일
매수하실 분이 3.7억까지 되는지 물어보는데 얼마까지 가능한거에요?
매도의 꿀팁.
집이 안팔리는데 무슨 방법 없을까요?
매도는 원래 어려운 겁니다. 라고 알고
매도 물건 다양하게 뿌리기.
호갱노노, 직방, 아실, 피터팬, 맘카페, 지역카페, 팔아줘내집 등등 최대한 많이 뿌린다..
2.상태 업그레이드
거부감 드는것 - 곰팡이, 타일 깨짐.
더 좋게 하는 것 - 도배나 조명
신축인 경우 - 시스템에어컨 설치까지 고민
3. 조건 업그레이드 - 세입자 이사 협의하여 공실 만들기.
4. 사장님 중개비 더 챙겨드리기 = 명확한 금액은 금물 “더 드릴께요.”
** 매도는 원래 어려운 거고 시간이 필요할 수 있습니다. 최선을 다하되 속상해 하지 말기.
보유 팁 - 매도를 언제 하게 될 지 모르기 때문에
매도 의사를 밝히는 순간 수리 일정 협조가 어려울 수 있다.
갑자기 매도 계획이 생길 수 있어 미리미리 수리를 한다.
1년이 지나면 세입자에게 연락해 세입자 상황과 집 상태 를 확인한다.
** 실전 매도 방법 3단계
1.매도가격 설정 - 시장상황(상,승 하락)
주변단지 상황 (상위 하위)
내 단지 상황 (조건 상태)
2.세입자 연락 및 집 내놓기
-거주의사 확인
세입자 협상
갈아타기 의사결정.
앞마당 관리 - 매수 가능 한 매물 최소 3개 이상 쥐고 있어야 한다.
비교평가 - 전고점이 아니라 단지 가치를 기반으로 평가 하낟.
상황 검토 - 시장과 내 상황에 맞게 실거주 투자 선택지를 검토한다.
월부학교까ㅣㅈ 오신 분들은 이미 투자에 필요한 것은 거의 다 배웠어요.
새로운 무언가를 배워야 성장한다기 보다는 아는 것을 행동으로 옮기기가 더 중요합니다.
규제지역 실거주 검토할 때
투자냐 실거주냐가 아니라 내가 어떤 단지를 매수할 수 있느냐가 중요합니다.
월부학교 학생들 action plan
앞마당 간리
매수 가능한 매물 3개이상 쥐기 - 매매가 투자그 ㅁ별 5분위 표
비교평가
전고점이 아니라 단지 가치를 기반으로 비교평가한다 - 나의 임장과 임장보고서를 토대로 한다.
상황검토
시장과 내 상황에 맞게 실거주 / 투자 선택지 검토 한다. - 포트폴리오 검토서
내가 배운대로 잘 하고 있는가가 너무 중요하다.
매도 후 갈아타기 까지 잘 되지 않을 수 있고 잘못하면 자산이 줄어드는 선택이 될 수 있다.
상승장에서 갈아타기 할 때 충분히 준비되어 있지 않다면 가만히 있는 것도 괜찮은 선택이다.
그냥 팔면 절대 안된다.
2019-20년에서 비슷하다.
앞으로 펼쳐질 일
투자는 시장을 예측하는 것이 아니라 시장에 대응하는 것입니다.
조금 더 좋은 선택을 반복하며, 내 선택에 책임지고 나아가다보면
점점 더 돈 그릇도 커지고 자산도 담기게 됩니닫.
<월부학교 성장하는 법>
내가 여기까지 오면서 어떻게 이것들을 다 했을가?
눈 딱 감고 한번 해보자의 연속이었다.
매물 100개 어떻게 보냐.
무서워 하지 말고 매달, 매년 도전해 보세요. 걱정인형.
시도 조차 하지 앟는 것이 가장 크게 후회됩니다.
혼자 고민하는 것을 주변동료에게 말하고 튜터님에게 물어본다.
좀 어려워도 그냥 해본다. 그냥 해본다. 계속 그것의 반복을 한다.
이번 학기 알차게 보낸다.
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