안녕하세요
하루하루 몰입하는 이가 되자
하몰이입니다.
수도권과 지방을 임장하면서
항상 유심히 보게되는 파트가 “학군”입니다.
학군이 어느정도로 좋아야 단지선호도가 높아질까?
91%와 92%의 차이.. 92% 학업성취도율 배정이면 좋을까?
비슷한 것 같은데.. 라는 생각을 많이 했었는데요
학군의 힘을 알기 위해 봐야하는 3가지에 대해 이야기해보려합니다.
학군의 힘을 결정하는 3가지
흔히 알려져있는
대치동, 목동, 평촌, 중계, 범4만3과 같은 지역은 왜 학군지로 불릴까요?
바로 이 3가지를 갖추고 있기 때문입니다.
① 누구나 배정받고 싶어하는 선호중학교
② 양과 질을 모두 갖춘 학원가
③ 그들만의 커뮤니티
이러한 요소들을 많이 갖고있냐 없냐의 따라
그 지역, 그 생활권의 학군 위상은 높아집니다.
익숙한 동네 "평촌을 예시로 들어볼까요?
- 평촌학원가의 낮과 밤.. 라이딩 무엇?
평촌은 학업성취도율이 90% 넘는 중학교가 5개로
평남 생활권에 모두 위치해 있습니다.
이 중에서는 귀인중학교를 가장 보내고 싶어하는 수요가 있습니다.
(물론 나머지도 매우 좋은 학교입니다.)
다만, 뾰족하게 살펴보면 어떤 중학교를 배정받는지에 따라서 미세한 선호도차이가 있습니다.
초원3단지대원 → 평촌중학교 배정 (91.9% / 8.5%)
무궁화경남 → 신기중학교 배정 (87.2% / 3.2%)
2개 단지 간 흐름을 살펴보면 아래와 같이
초원3단지가 항상 먼저 그리고 더 많이 높은 실거래가가 찍히는걸 볼 수 있습니다.
위에 작성한 3가지 요소로 비교해보면,
첫번째, 2개 단지모두 선호도가 빠지는 중학교는 아니지만,
평촌에서는 경수대로 건너에 있는 신기중보다는
귀인/범계/평촌중으로 배정받고자하는 수요가 강합니다.
그렇기에 3가지 중학교에 배정받을 수 있는 초등학교 (귀인,평촌초)로의
이주수요가 탄탄하다고 볼 수 있습니다.
두번째, 학원가입니다.
평촌은 수도권 내에서 학원가 규모가 최상위권이고
강사들의 얼굴을 간판에 달 정도로 네임드 학원가가 많이 있습니다.
즉, 양질의 학원가가 있다는 의미인데요,
이러한 학원가를 동안구에서는 평남생활권이 접근성이 좋고
이에 해당하는 초원성원과 무궁화경남은 모두 학원가를 가까이 누릴 수 있습니다.
마지막, 커뮤니티입니다.
호갱노노나 맘카페들을 이용해보시면
일반지역에서는 볼 수 없는 “중학교”배정에 관한 이야기가 굉장히 많습니다.
심지어는 단지별로 몇 동은 a중학교, 몇 동은 b중학교 배정받는지에도 예민하기도 합니다.
즉, 지역전체적으로 학군지임에도 불구하고,
그 안에서의 단지별 커뮤니티에 따라서 선호도가 갈린다는 의미입니다.
그렇기에 단순히 학업성취도율, 배정초등학교만 볼 것이 아니라
그 지역이 학군지든 아니든 3가지요소를 어느정도로 갖추고있냐에 따라
같은 투자금이더라도 더 좋은 선택을 할 수 있을 것 같습니다.
# 지방은요?
가장 유명한 대구 수성구,,
수성구의 범4만3은 서울과 비교해도 상위권을 차지할만큼
전국적 수요를 끌어들이고 학군지인 것 다들 아시죠? ㅎㅎ
범4만3은 세가지 요소를 다 갖추고 있으니
수성구의 “황금동”을 한 번 가져와 봤습니다.
황금동은 수성구에서 중간정도의 선호를 갖고있는 땅입니다.
중심상권/학원가와는 다소 거리가 있지만 준구축 대단지들이 균질하게 모여있어
거주만족도가 있는 생활권이에요.
학업성취도율과 배정초등학교(초품아요소)만 고려했다면 지도상으로 1,2단지를 선호하겠네라고
생각해볼 수 있을 것 같습니다. 저또한 그렇게 생각했습니다.
실제로는 어떤지 볼까요?
4단지의 전고점, 그리고 현재 회복수준이 가장 높은것을 알 수 있는데요
4단지는 물론 단지의 쾌적함도 있지만
수성구 범4 최고학교인 동도/정화중을 배정받을 확률이 가장 높습니다.
그 이유는 수성구의 학군배정방식에서 알 수 있는데요,
2차 배정시 교통/행정동별 등 근거리 배정방식이 기준에 포함되기 때문입니다.
그렇기에 같은 구축이더라도 단지마다 선호도의 차이가 있고
그것이 가격으로 반영됩니다.
이 예시는 3가지 요소중 학원가와 커뮤니티는 갖추고 있지 않지만
“선호하는 중학교”를 배정받을 수 있는가 측면에서
좀 더 확률이 높은 캐슬골드파크 4단지 실거래가 높다고 할 수 있습니다.
디테일이 중요합니다
물론 위와같은 학군 3가지요소만으로 모든 것을 설명할 수는 없습니다.
수도권이라면 교통, 지방이라면 환경이라는 요소또한 중요하기 때문인데요.
다만, 이처럼 학군지든, 학군지가 아니든
학업성취도율과 초품아, 배정초등학교를 넘어서
3가지 요소 (선호중학교, 학원가, 커뮤니티) 중
얼마나 많은 요소를 갖추고 있는지 판단해보고
가설을 세운뒤 검증하는 과정이 있다면
단지별로 그리고 동별로 뾰족한 선호도를 파악할 수 있을 것입니다.
정말로 “디테일이 중요합니다.”
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
