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서울투자 기초반 - 내 돈으로 살 수 있는 서울.수도권 아파트 찾는 법
잔쟈니, 주우이, 진심을담아서, 자음과모음
이번 강의는 운 좋게 오프라인 강의를 들을 수 있었습니다. 잔쟈니 튜터님의 똑부러지는 강의를 통해 언젠가 나도 상급지로 들어갈 날을 꿈꾸며 로드맵을 그려보았습니다
스트라이크는 형태를 달리하면서 온다
장기적으로 좋은 데가 먼저 오르는 건 맞지만 앞섰다가 더뎠다가 하면서 상승장에서도 하락장에서도 틈틈이 기회를 주고 있습니다. 지금은 좋은 곳과 덜 좋은 곳의 격차가 줄어드는 시기입니다. 그래서 더 좋은 집과의 가격 격차가 줄어드는 시기에 갈아타기를 모색하면 좋겠습니다. 그런 의미에서 이번 지역 분석 강의가 더 의미 있게 느껴집니다.
A, B 지역 지도
두 지역은 가운데 1급지를 끼고 날개 형태로 양옆에 위치해 있습니다. 직장과 한강 프리미엄이 있어 고소득 직장인들이 선호하는 지역입니다.
중심부는 언덕이고 가장자리는 평지로 언덕과 평지가 혼재한 지형입니다. 언덕이 있는 단지는 언덕의 정도에 따라 가격 차이가 나므로 직접 개별 단지를 임장하면서 확인해야 합니다.
A, B 지역 직장
직장 수요는 가격을 뒷받침합니다. 강의에서 4급지 4개 단지를 예로 들어주었는데요. 그중 한 곳에 2017년 업무지구가 들어오면서 가격이 역전하더니 지난번 고점에서는 가장 먼저 고점을 찍었습니다. 이걸 통해 직장 수요의 힘을 느낄 수 있었습니다. 직장 수요가 여기 살아야 하는 사람들을 불러들이므로 전세가와 매매가에 영향을 줍니다.
A, B 지역 교통
교통에서는 교집합이 많은 곳이 좋은 곳입니다. 교집합으로서 여러 곳을 두루 빨리 갈 수 있는 곳이 다양한 수요를 가져오고 수요가 많을수록 집값이 오릅니다.
A지역은 강남 접근성은 떨어지지만 나머지 업무지구 접근성이 좋습니다. 일반적으로 O호선이 △호선보다 좋지만 A지역에서는 △호선의 선호도가 O 호선을 뛰어 넘습니다.
반면 B지역은 3대 업무지구 접근성이 좋아서 개인 상황에 따라 생활권과 노선을 선택하면 됩니다.
결국 그 지역에서 주요 업무지구가 어디인지를 알고 그곳에 가기 위한 선호 노선이 무엇인지 아는 게 중요하다고 생각합니다.
A, B 지역 공급
서울은 개별 구의 국지적 공급도 중요하지만 서울 전체 공급량을 같이 봐야 합니다.
있을지 모를 공급 시기의 가격 조정을 기다리기 보다는 가격을 감당할 수 있고 가치 있는 집이라면 매수를 검토해야 합니다.
A, B 지역 환경
환경에서는 편리성과 쾌적성을 분리해서 봐야 합니다. 집 앞에 마트가 있고 병원이 있어도 쾌적성이 떨어지는 환경이 있을 수 있습니다. 사람들은 쾌적성도 선호하기에 편리하면서 쾌적한 환경을 선호합니다.
A, B 지역 생활권
A지역 생활권 중에서는 인접한 상급지의 생활권과 가격 비교가 필요한 생활권이 있습니다. 그래서 같은 가격이라면 상급지를 선택할 필요가 있습니다.
그리고 A지역에서 끝쪽은 중심과 멀어지면서 교통이 중요하고 역 접근성이 중요합니다. 그리고 A지역이라고 하지만 더 외곽의 신축보다 가격이 못 갈 수도 있습니다. 이걸 보면서 다시 한 번 조금이라도 중심으로 들어가는 노력을 해야겠다고 생각했습니다.
B지역 생활권 분석을 통해 아파트가 낡으면 낡을수록 중요한 건 땅이란 걸 알게 되었습니다. 그래서 비록 외관이 허름해도 구축을 볼 때는 땅을 놓고 보는 게 너무나도 중요합니다.
갈아타기
지금 규제로 인해 15억과 25억에 수렴하는 단지가 많습니다. 이런 규제가 가격의 왜곡을 만들고 이 왜곡이 기회를 만듭니다.
이때 기타 대출이 가능하다면 상급지로 갈아타고 어렵다면 같은 단지의 상위 평형으로 갈아탈 수 있습니다. 이 또한 갈아타기의 방법입니다.
토지 거래 허가 프로세스
● 돈과 관련된 부분은 확실하게 해야 합니다.
● 「기타 사항은 민법 및 부동산 매매 계약의 일반 판례에 따른다.」에 갈음하기
적용할 점
● 생활권 나눌 때 가격 결정 요소를 적는다.
기존에는 생활권 나눌 때 기계적으로 했는데 정말 이 생활권에서 가격을 결정하는 요소가 무엇인지 생각해 본다
● 분위기 임장 전에 꼭 지도와 인구는 꼭 보고 간다. 잔쟈니 튜터님도 분임 전 지도와 인구는 꼭 보고 가신다고 했으니 따라해 보자!
● 언덕 단지는 언덕 정도에 따라 가격 차이가 난다. 그래서 직접 단지 임장을 통해 현장을 확인한다.
● 갈아타기 위해 2개월에 1개씩 3~4급지 앞마당 늘리기
