[서투기 3시세ㄲ1 투자생각, 5늘도 임장가조_락끼] 2주차 강의후기_갈아타기를 통해 서울 한강벨트 아파트 입성하자!!

서울투자기초반 2주차 강의는 잔쟈니님께서 서울 2급지의 주요지역에 대한 지역 분석과 서울 상급지 갈아타기 프로세스에 대하여 강의를 해주셨습니다. 소액투자로 자산을 불린 후 갈아타기를 통해 서울 아파트를 매수하는 것이 목표인 저에게도 상당히 흥미있는 주제였기 때문에 관심 있게 집중하여 강의를 수강할 수 있었던 것 같습니다.

특히, 강의에서 말씀하셨던 것처럼 ‘좋은 것들이 먼저 많이 오를 텐데 어떻게 갈아타기를 할 수 있을까?’ 라는 의구심이 있었는데 잔쟈님께서 갈아타기의 프로세스를 구체화 해주셔서 막연했던 서울 상급지 입성의 목표가 더 명확해진 계기가 되었습니다. 

• 2주차 강의에서 인상 깊었던 점

  1. 장기적으로 좋은 단지가 먼저, 많이 오르는 게 맞다. 하지만 아파트는 수학공식처럼 정률대로 오르는 게 아니라 앞섰다가 더뎠다가 하며 기회를 준다. (지금도 그런 시기이다!!)

  2. 상승장에도, 하락장에도 꾸준히 오는 스트라이크를 잡을 수 있으려면 이후 갈아탈 집(로드맵)을 갖고 있어야 한다.

  3. 서울 아파트 가격에 가장 큰 영향을 주는 것 : 직장(직주근접 생활편의성) + 한강(중심부 땅의 가치, 프리미엄)

  4. 임장, 임보를 마치면 이 지역 사람들이 무엇을 좋아하는지 나와야 한다. (가격결정요소)

  5. 부동산에서는 교통의 교집합이 많은 곳이 좋다. 수요가 많은 곳이 가격이 오른다.

  6. 생활권 분석 강의를 들을 때는 지역의 가격결정요소를 기억에 남기는 것이 중요하다. (변하지 않는 정보에 집중하는 것이 중요하다.)

  7. 한강뷰 아파트는 뷰에 따라 가격이 천차만별이기 때문에 단지임장과 전화임장을 통해 뷰가 잘 나오는 배치 등을 확인하는 것이 중요하다.

  8. 생활권 내 가격 비교 시 구조가 어느 정도 비슷한 전용 84를 기준으로 비교하는 것이 용이하다. (전용 59는 구조가 다양하기 때문에 가격 차이가 선호도에 의한 것인지, 구조에 의한 것인지 파악하기 어렵다.)

  9. 환경이 바뀐 지역의 학군을 볼 때는 특목고 진학률을 참고한다. 

  10. 저점 대비 2배(100%)를 보는 이유 (경향성을 보고 대략적으로 싼지 비싼지를 파악하기 위한 것, 객관적인 지표는 아니다.)

        - 이전 상승장을 보면 저점 대비 2~3배 오른 후 하락장에 저점 대비 2배 수준까지 떨어진다.

        - 그러므로 현재 저점 대비 2배 이상 올랐다면 가격이 싸지 않다는 것이다.

  11. 조합설립인가 후 재건축 조합원 지위를 양도받기 위해서는 매도사유(이민, 이혼 등) 및 보유기간(10년 보유 5년거주)를 확인하고 사야 한다.

  12. 올바른 갈아타기를 위한 우리가 해야 할 선택

        - 강남 및 3대 업무지구에서 가깝거나 빨리 가는 곳으로

        - 중심부 위치로

        - 평형 넓히기보다 위치 옮기기 (4급지 이하일수록)

        - 같은 생활권 내 상위평형 (단, 40평대 이상은 2~3급지 평균생활권 이상)

  13. 올바른 갈아타기를 위한 우리가 하지 말아야 할 선택

        - 소요시간 오래 걸리는 곳

        - 더 외곽쪽 연식 좋은 단지

        - 더 바깥쪽 평형 넓은 단지

   

• 나에게 적용할 점

  1. 꾸준히 앞마당을 늘려나가며 갈아탈 집을 확보해 놓는다.

  2. 서울/수도권 아파트 가치와 가격에 영향을 미치는 요소들을 확실히 숙지한다.

  3. 임장과 임장보고서를 통해 지역의 가격결정요소를 파악하는데 집중한다.

  4. 서울/수도권에서 전고점을 넘은 단지들은 저점 대비 2배 이상 올랐는지를 참고하여 저평가 여부를 가늠해본다.

  5. 올바른 갈아타기 방향을 숙지하여 향후 서울 상급지 입성을 위해 적용한다!! 

서울투자기초반 31기 2주차 강의를 명쾌하고 열정적으로 해주신 잔쟈니님!!

서울 2급지 지역에 대해 상세히 분석해 주시고, 서울 상급지 갈아타기 로드맵과 토허제 지역 아파트 매수 과정에 대해 상세히 알려 주신 덕분에 막연하게 가지고 있던 서울/수도권 투자에 대한 두려움을 기대감으로 바꿀 수 있었습니다.

감사합니다! 고생하셨습니다~~