[서투기31기 우리 딱! 이번 달 3십일만 해보3!! 미라미라클] 아파트를 지우고 땅을 보라!

 이번 잔쟈니님 강의를 통해 A. B 단지의 입지 분석 뿐만 아니라  최근 상승장을 거쳐 규제로 가격을 누르고 있는 현재 시장에서 가치와 가격에 대한 판단 기준을 배울 수 있었습니다. 

ㅁ. 저점대비상승률

이번 강의를 들으면서 기존 강의와 가장 크게 다르게 느꼈던 포인트는 가격을 보는 검토 기준이였습니다. 

 하락장이였을 때는 전고점 대비 하락률을 기준으로 가격을 판단 하였다면, 이번 잔쟈님 강의에서는 가격 검토 기준을 전저점 대비 상승률로 비교 하여 주신 것을 보며 시장/가격의 변화를 느낄 수 있었습니다. 

• 현시점에서의 가격 검토 기준

  - 저점 대비 100% (2배) 올랐다면 위험 : 많이 올랐다

     즉, 상승폭이 컸다면 하락폭도 클 수 있으므로 하락장일 때 그만큼 떨어질 수있는 가능성이 있다는 의미 

  - 저점에도 거래가 이루어 졌다는 의미는 하락장일때도 수요 (즉, 거래를 원함)가 있다는 의미.

     비인기 단지는 거점 거래가 없을 수 있음. 

ㅁ. 입지. 가치. 가격

• ㅅㅇ이 아무리 ㅁㅍ 상급지여도 ㄱㅇ시보다 땅의 가치가 떨어 질 수 있다. 

  - 땅의 가치가 떨어지면 APT의 연식이 빠질 때 가격은 빠지게 된다. 

    즉. 생활권의 가치를 알아야 한다. 

• 규제 시장에서는 가격 왜곡을 만들어 낸다.

  - ㅁㅍ가 오를 때 그동안 ㅇㅅ은 토허제로 가격이 눌려 있었다. 

     지금은 ㅁㅍ/ㅇㅅ 모두 토허제로 되었으므로 zero base로 같이 가격을 비교 해야한다. 

     입지는 단연 ㅇㅅ이 WIN!!

     비교 평가 할때 생활권 내에서만 그치지 말고 지역간의 가격 비교가 필요하다!

  - 규제 시장에서 가격의 왜곡은 기회를 주기도 한다

     지금처럼 대출 규제가 있을 때는 가격과 가치가 혼재되어 있다. 

     상급 아파트는 규제로 가격이 눌려 있고, 일부 구간에서는 가치 대비 가격을 치고 올라가기도 한다. 

      이러한 혼재된 상황은 오히려 매수자에게 좋은 것을 눌린 가격에 매수 할 수있는 기회가 되기도 한다. 

• 입지가 좋을 수록 땅의 가치가 더 중요하다. 

  - 입지가 떨어지면 아파트의 연식. 환경과 같은 땅의 입지 외의 것으로 가치를 체운다. 

  - 그러나 입지가 좋을 수록 (상급지 일 수록), 아파트에 가치를 두는게 아니라 땅의 가치에 두어 더 좋은 땅을 점유해야 한다. (낡았어도 더 좋은 곳에 있는 단지를 선택)

  - 땅(입지)에 아파트를 지우고서 무엇이 남는지, 무엇으로 체워졌는지를 보라. 

     아파트를 지웠을 때,  한강. 일자리. 좋은 생활권이 남는게 좋은 것임. 아파트를 지우고 나서 땅에 남는 것이 없다면 그곳은 좋은 입지가 아님. 

     

  "준비된 그릇만이 기회를 담는다"

  이번 입지 분석 대상지는 오랜 시간 거주하고 근무했던, 그야말로 '애증의 지역'이었습니다.

  월급쟁이부자들에 입성한 직후, 저는 이곳의 진정한 가치를 알아보지 못해, "구축이라서", “덜 좋아보여서”..  오히려 아는 곳이여서 등한시 하였던 곳이였습니다. 땅의 가치를 알고나서 애써 가격을 안보고 외면하고 있었는데… 이번 강의를 통해 상승 된 가격을 적나라게 대면 하면서 속이 쓰리기도 하였습니다. 

  그러나 이것이 공부를 해야 하는 이유이고, 투자가 실력이라는 것을 입증하는 기회. 계기가 되었습니다. 

  아직 내 그릇이 준비되지 않았기에 담을 수 없었을 뿐입니다. 이제 후회는 뒤로하고, 투자의 그릇과 부의 크기를 키우는 데 집중해야 겠습니다.