전세계약 할때 선순위있지만 전세금 반환 보증 보험 가입 가능 조건에 대해 문의드립니다

안녕하세요, 리얼아웃풋님 요즘 전세가 정말 귀하기도 하고, 가격도 많이 비싸져서 고민이 많으시죠?? 선순위 대출이 있어서 가격이 싸지만, 보증보험 가입이 가능해서 리스크를 줄일 수 있는 물건이라면 저도 고민이 많이 될 것 같습니다. 다만, 실제로 부동산사장님 말씀처럼 보증보험가입까지 무리 없이 진행이 가능할 지에 대해서는 아웃풋님께서 직접 잘 검토하시고, 안전하다는 확신이 있어야 진행하는 것이지.. 부동산 사장님 말만 듣고 진행하시면 절대 안됩니다. 1. 현재 조건 분석 (보증보험 가입 가능 여부) : 현재 HUG(주택도시보증공사) 등 전세보증보험 가입을 위한 핵심 기준은 [선순위 채권 + 전세보증금]의 합이 [주택가격의 90%]보다 적어야 합니다. (단, 선순위 채권은 주택가격의 60%를 초과하면 안 됩니다.) - 보증보험 기준 주택가격: KB시세 일반평균가 4.4억 원의 90% = 3.96억 원 (현재 HUG 인정 기준) - 현재 상태: 선순위 대출 1.8억 + 전세금 2.4억 = 4.2억 원 - 보증보험 가입을 위한 조건 : 선순위 대출을 1.5억 이하로 감액등기 하여 보증보험 가입요건을 맞추면 가능합니다. 2. 이 계약, 진행해도 괜찮을까? 하지만, 보증보험 가입이 '가능'하다고 해서 100% '안전'한 것은 아닙니다. 물론, 보증보험 가입이 된다면 경매에 넘어가더라도 전세보증금을 돌려받을 수 있기는 하지만, 아래 리스크에 대해서도 냉정하게 따져보셔야 합니다. ① 보증보험 가입 거절 리스크 : "보증보험 가입이 안 되면 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다"는 특약을 넣더라도, 만약 계약 후 집주인의 다른 세금 체납(국세, 지방세)이 발견되거나, 등기부상 다른 권리 제한이 생겨 보증보험 가입이 거절되면 결국 계약을 파기하고 이사를 나가야 하는 번거로움과 스트레스를 고스란히 임차인이 겪어야 합니다. ② 추후 역전세 및 환급 지연 리스크 : 융자가 시세 대비 30% 이상(1.5억 안팎) 남아있는 상태에서 전세금(2.4억)을 들이면, 집값 하락기나 만기 시점에 다음 세입자를 구하기 극도로 어려워집니다. 융자가 많은 집은 새로 들어오려는 세입자가 없기 때문입니다. 결국 만기 때 집주인이 돈이 없다면 HUG 보증이행을 청구해야 하는데, 이 과정이 최소 수개월이 걸리고 아웃풋님의 다음 이사 일정에 큰 차질이 생깁니다. ③ 감액등기 이행의 불확실성 : 잔금 날 집주인이 전세금을 받아서 실제로 대출을 상환하고 감액등기 접수까지 하는지 완벽하게 확인해야 합니다. 말로만 "갚겠다" 하고 잔금 유용 후 잠적하는 전형적인 전세 사기 유형에 노출될 수 있습니다. 3. 위와 같은 리스크에도 불구하고, 다른 대안이 없어 해당 물건을 꼭 진행하시겠다고 하면 아래와 같은 부분을 꼭 챙겨보시면 좋을 것 같습니다. ① 잔금일 당일 프로세스 : 전세 잔금일에 반드시 잔금 지급과 대출 상환을 동시에 이행해야 합니다. 대출 상환 금액에 대해서는 가급적 집주인 계좌로 바로 넣지 말고, 대출 상환용 금융기관 계좌로 직접 송금하는 방식을 중개업소에 요구하시고, 대출 상환액을 제외한 잔금 차액은 감액등기 접수영수증을 확인하기 전까지는 절대로 입금하시면 안 됩니다. 그리고, 해당 내용은 특약으로도 분명하게 명시해야 합니다. 📝 계약서 필수 특약 문구 (예시) [감액등기 조건] 임대인은 잔금 수령과 동시에 선순위 주택담보대출의 채권최고액을 $0,000$만 원 이하로 감액하는 감액등기를 신청하고, 그 접수증을 임차인에게 즉시 제공하기로 한다. 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다. [보증보험 가입 조건] 본 계약은 임차인이 전세자금대출 및 전세보증보험(HUG 등)에 가입하는 것을 조건으로 한다. 임대인 또는 목적물의 하자로 인해 보증보험 가입 및 전세대출 승인이 거절될 경우, 본 계약은 자동 해제되며 임대인은 즉시 계약금 및 중도금 전액을 임차인에게 반환한다. (단, 임차인의 신용도에 따른 거절은 제외) [선순위 권리 유지] 임대인은 계약일로부터 잔금일 이튿날까지 본 목적물에 대해 새로운 근저당권 설정, 압류, 가압류 등의 권리 변동을 하지 않으며, 국세 및 지방세 체납이 없음을 보증한다. 체납 발견 시 계약 해제 사유로 본다. 제가 설명드릴 수 있는 부분은 최대한 자세하게 알려드렸는데요. 잘 생각해보시고 결정하시면 좋겠습니다. 개인적으로 저라면 다른 물건을 알아볼 것 같기는 합니다. 소중한 보증금을 지키는 것이 몇 천만 원 싸게 들어가는 것보다 훨씬 중요하니까요. 그럼 화이팅하세요!!

안녕하세요 리얼아웃풋님! 우선 선순위대출이 있어도 보증보험 가입가능한 조건부터 따져봐야하는데요 선순위채권 금액: 주택가격의 60%이내 선순위채권 금액+보증금: 주택가격의 90%이내 집주인이 1.8억 보증금 2.4억 = 4.2억 주택가격의 90%를 훌쩍 넘기때문에 현재상태로는 보증보험 불가합니다 임대인이 안전하게 1.1억이하로 감액하신다면 가능할것 같은데요 감액등기 접수 증명서 확인->등기완료 되는지까지 확인하실 필요가 있어요 상황 확인해보시고 안전하게 전세진행 하시면 좋겠어요 시세대비 싼 이유가 선순위대출 때문일텐데 불가능 한것은 아니지만 특약을 잘 쓰셔야겠습니다 1. 임대인은 잔금 지급과 동시에 선순위 근저당권의 채권최고액을 OO원 이하로 감액등기하기로 한다. (이때 금액은 보증보험 가입이 확실히 가능한 1.1억 원 이하로 설정해야 안전.) 2. ​본 계약은 임차인의 전세금 반환보증보험(HUG 등) 가입을 조건으로 하며, 임대인 및 목적물의 하자로 인해 보증보험 가입이 불가능할 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 받은 계약금 및 잔금 전액을 즉시 반환하기로 한다. (단, 임차인의 신용도 문제로 인한 거절은 제외) 3. ​임대인은 임차인이 잔금을 지급하고 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력이 발생하는 익일(다음날) 24시까지 목적물에 새로운 근저당권 설정, 제한물권 설정, 매매 등을 하지 않으며 현 상태를 유지하기로 한다. 이를 위반 시 계약 해제 사유가 되며 임대인은 위약금을 지불한다. 도움되시길 바랍니다!

리얼님 안녕하세요 선순위 대출이 있는전세보증보험 가입이 실제로 가능할지, 이 계약을 진행해도 안전할지 고민하시는군요 우선 참견러님께서 말씀처럼 가입 기준에 걸려서 심사 시점에 거절될 리스크가 있어 매우 주의해야 하는 매물입니다. 공인중개사님 말만 믿고 섣불리 계약했다가 보증보험 가입이 거절되면 전세금을 온전히 보호받기 어렵습니다. 되도록이면 "선순위 대출 완전 말소" 조건을 수용하는 조건이 중요하고요 저라면 다른 안전한 매물을 먼저 찾아보시는 것을 권합니다. 왜냐하면 저라면 맘 편하게 발뻗고 잘 수 없을 것 같기 때문이고 전세금을 잃지 않는것이 가장 중요하다고 생각합니다. 좋은 선택하길 응원하겠습니다