안녕하세요.
Good news를 전하는 유앙겔리온입니다.
저는 4강 갱지지튜터님과 김인턴튜터님의 실전반 강의를 듣게 되었는데요
아이 하원으로 인해 갱지지튜터님의 강의는 잘 들었지만 김인턴튜터님의 강의를 오늘 수강 완료하여 후기를 적어보려고 합니다.
갱지지튜터님의 "매물임장하고 결론내는 법"
"26년 5월의 수도권 시장 분위기는 다시 오지 않는다"는 말씀이 강의 내내 마음에 남았습니다.
강의 내용을 간략히 정리해보면
1. 매물임장의 순서가 중요하다
예산 단지부터 달려가면 안 됩니다. 랜드마크 단지 → 저평가 단지 → 예산 단지 순서로 봐야, 지역의 선호도 우선순위를 먼저 파악한 뒤 매물 결론을 낼 수 있습니다.
→ 매물 보러 가면 괜찮아 보이는 집부터 먼저 보고 싶은 마음이 드는데, 순서를 지키는 것이 생각보다 훨씬 중요하다는 걸 다시 한번 새겼습니다.
2. 저평가 단지를 찾는 두 가지 기준
- 연식이 같은데 가격이 싼 단지 → 시설물과 동 구조를 직접 확인
- 연식이 다른데 가격이 같은 단지 → 교통·학군의 차이가 핵심
분임에서 세운 가설을 매임에서 검증하는 것이 매물임장의 본질입니다. 임장보고서에 쓴 가치대로 사람들이 실제로 선택하는지를 현장에서 확인해야 합니다.
3. 현장에서 확인해야 할 것들
네이버 부동산으로는 알 수 없는 것들이 매물임장의 핵심입니다.
- 선호동/비선호동 구분: 로얄동을 확인하면 그 생활권의 우선순위(교통 vs 학군)가 자연스럽게 보입니다.
- 동 구조: 계단식/복도식, 주방 창 유무 등은 반드시 직접 확인해야 합니다.
- 수리 상태: 연식에 따라 확인 포인트가 다릅니다. 특히 구축은 결로와 누수를 반드시 체크해야 하며, 해결 가능한 하자는 협상 카드가 되고 해결 불가능한 하자는 포기의 기준이 됩니다.
→ 작은 것 같지만 놓치기 쉬운 부분들을 꼭 체크리스트로 만들어 챙겨야겠습니다.
4. 매물임장 치트키: 자금계획을 먼저 말하라
"언제, 얼마로 살 수 있습니다"를 구체적으로 말씀드리면 부사님이 공개되지 않은 매물까지 보여주신다고 합니다. 잔금 시기, 계약금 시점, 투자금 규모를 미리 정리해서 가는 것이 매물임장의 질을 완전히 바꿔준다는 점, 꼭 실천해보겠습니다.
5. 매물 보고 나서 정리하는 기준
매임 후 단지별로 아래 세 가지로 정리합니다.
저평가 여부 → 투자금 규모 → 리스크
선호도 높은 생활권부터 정렬하고 고평가 단지를 걷어내면 자연스럽게 투자 우선순위가 보입니다. 결론을 내리고 부동산을 나오는 것이 목표입니다.
→ 지금까지는 매임을 하고도 "좀 더 봐야겠다"는 말로 결론을 미뤘던 것 같습니다. 이번 강의를 계기로 현장에서 결론짓는 연습을 해봐야겠습니다.
김인턴튜터님의 "최선의 선택을 스스로 하기위한 앞마당 관리와 임보 결론 작성법"
튜터님께 너무 죄송한 이야기지만 아직 시세트래킹도 꾸준히 하고 있지 못하기에 불편함, 찔림과 함께 강의를 시작했습니다.
강의를 간략히 정리해보면
1. 앞마당 관리의 본질
앞마당 관리의 핵심은 좋은 가격에 좋은 단지를 살 수 있는 기회를 포착하고, 이를 실전 투자로 연결하는 것입니다.
한 번의 투자로 원하는 목표를 이루기는 어렵습니다. 투자란 가치 있는 자산을 꾸준히 쌓아가는 것이며, 규모를 늘리거나 더 좋은 자산으로 바꿔나가는 과정입니다.
→ 한 방을 노리기보다 꾸준히 쌓아간다는 관점이 조급한 마음을 다잡는 데 도움이 되었습니다.
2. 효율적인 앞마당 관리 3단계
시세트래킹 → 원페이지 → 전수조사
- 시세트래킹: 가격 변화를 확인해 투자 후보 지역을 추립니다.
- 원페이지: 앞마당 전체 상황을 정리해 우선순위를 세웁니다.
- 전수조사: 후보 지역 내 단지를 빠짐없이 살펴봅니다.
앞마당이 적고 트래킹이 익숙하지 않다면 지역별로, 익숙해지면 가격대별 트래킹으로 전환하는 것을 권장하셨습니다.
→ 저는 아직 지역별 트래킹도 버거운 수준인데, 단계적으로 접근할 수 있다는 말씀에 조금 안도가 되었습니다.
3. 안테나 단지를 선정하라
모든 단지를 다 트래킹할 수는 없습니다. 지역의 날씨 변화를 감지하는 안테나 단지를 선정해야 합니다.
- 지역 랜드마크: 가격 변화에 가장 빠르게 반응하는 단지
- 생활권별 주요 단지: 생활권 간 가격 수준과 흐름 비교
앞마당 관리의 시작은 결국 올바른 선호도 파악이고, 그것은 임장과 임보에서 나온다는 점을 다시 한번 강조하셨습니다.
→ 선호도를 제대로 파악하지 못하면 트래킹 자체가 의미 없다는 말씀이 임장의 중요성을 다시금 일깨워줬습니다.
4. 시세트래킹 이후 반드시 전화임장까지
트래킹 후 가격 변화가 감지되면 전화임장으로 연결해야 합니다. 단지 100개를 트래킹하는 것보다 지역을 줄이고 전화임장까지 마치는 것이 훨씬 효과적입니다.
확인해야 할 핵심은 세 가지입니다.
- 매수/전세 분위기
- 매물 상태와 가격 조정 여부
- 전세 셋팅 가능 여부
→ 전화임장을 안 하는 분들이 많다고 하셨는데, 저도 그중 한 명이었습니다. 트래킹에서 멈추지 않고 반드시 전화임장까지 연결하는 습관을 만들어야겠습니다.
5. 투자 의사결정까지 연결하는 법
시세트래킹 → 가격대별 비교평가 → 저평가 지역 확인 → 원페이지로 우선순위 정리 → 전수조사 → 최종 후보 단지 선정
이 흐름이 완성되어야 비로소 시세트래킹이 투자 실행으로 이어질 수 있습니다.
지금은 투자가 어려운 상황이더라도 이 과정을 꾸준히 반복하는 것이 투자자로 성장하는 길이라고 하셨습니다.
→ "1등 뽑기 하지 마세요"라는 말씀이 인상 깊었습니다. 완벽한 타이밍을 기다리다 아무것도 못 하는 것보다 후보를 좁혀가며 실행에 가까워지는 것이 중요하다는 걸 느꼈습니다.
특별히 김인턴 튜터님의 강의에서 강조해주신 시세트래킹과 가격대별 비교평가, 원페이지정리는 이번 임보때 꼭 적용해보겠습니다!!
긴시간 좋은 강의를 해주신 튜터님들 감사합니다!!
