4강후기(갱지지, 김인턴튜터님)

[갱지지튜터님]

매물임장
 

현장에서 얻어와야하는 것
1. 매물상태, 구조를 통해 선호도파악
2. 주의해야하는 매물, 규제 상황을 알고 투자에 적용

★남겨야 할 것: 동, 타입 별 선호도

-로얄동 특징
조망, 비선호동 제외(언덕, 주차장연결X),입지가 좋은동(역세권, 초등학교)

선호요인이 둘 다 중요하면?
(역세권, 초품아)
생활권에서 답을 찾는다
대체 불가능한 입지를 우선으로
(여러 단지 매물임장하면서 어떤가치를 우선적으로 여기는지)

구축 수리를 디테일 하게 알아야하는 이유
-수리의 선택은 '전세 놓기 난이도' 기준으로
1) 투자 단지에 대한 선호도 파악
2) 전세 놓기 난이도
3) 수리 범위 구하기
도배, 장판, 등+@(화장실, 싱크대)
>수리비 500만원

[매물 확인]
임대용 수리-깔끔하고, 튼튼한집

도배, 장판, 샷시(당일 가능)
주방2일, 화장실 3일 이상

남겨야 할 것: 나에게 맞는 매물 후보
- 저평가: 선호동, 구조
- 투자금
- 리스크(현재 시장기준)

[토지거래허가구역의 계약 프로세스]
매매 약정금(문자, 가계약금)-가계약
+약정서 작성(서류, 약정금)
+토지거래허가신청서 작성(구청에)
(토지거래허가 승인전, 무주택자, 1주택자_처분 조건부 가능)
+토지거래허가 승인
(허가일로부터 4개월 내 전입&실거주)
계약서 작성
중도금
잔금

[토지거래허가구역의 갈아타기 프로세스]
받는 금액보다 주는 금액을 더 늦게, 더 적게 하는 것! 또는 같게
(매도계약이 파기되어 받은 매매 가계약금으로 매수 약정금 갈음하면 손해보지않음)

매물정리
1)기본정보, 수리상태, 물건 조건, 부동산, 가격
1.저평가 2.리스크 3.투자금

임장보고서 결론
생활권별
-내가 생각하는 저평가 단지
-시세 트래킹 단지

규제지역 매매가로 투자 물건 검토

매물임장 후 결론
★1. 단지선호도 정리
a. 생활권별 상중하
b. 매물표 선호도 나열
c. 시장복기, 이번달 분위기

2. 투자검토 
a. 나의 상황에 맞는 우선순위(현금, 대출, 자산 바탕)
b. 예산 내 임장지 결론

마인드셋

원래의 목표를 떠올리며 의심하지 말고 나아가자

[김인턴튜터님]

앞마당 관리, 임보결론 작성

1. 앞마당 관리
1)시세트래킹: 가격변화, 투자후보
(전고점 21년~22년, +전저점 22년 말 23년초)
전저점 대비 160%이하 우선으로
전세 가격/개수 확인
3군이상: 20평대
4군 이하: 30평대
10평대 용적률 낮은것 기준
*매매/전세 가격 및 전세 개수 변화 확인 후 전화 임장

*전화임장 내용
지역:
단지/평형:
매매/가격:
매수 분위기: 실입주, 투자자
전세 분위기: 대기자
가격 조정여부:

2)원페이지
3)전수조사
후보지역 최대3개 200세대 이상 단지 20-30평대 전부
전고점-단지의 힘
전저점-안전마진 기준

투자금이 없다면?
a. 향후 매도를 고려(전저점X1.8)
b. 2년간 저축가능 금액
c. 해당 지역 평균 투자금

임장 보고서 결론 작성 

발품-분임,단임,매임
손품-사임,매물정리
임장 보고서 결론
>실전 투자(우선순위), 인사이트를 쌓는과정

*서울,수도권
매도후 시세차익 매도가격=전저점*1.8
(하나의 기준점)

마인드셋

목표를 위한 행동
독서를 통한 멘탈관리

[느낀점 및 적용점]

갱지지튜터님

매물임장을 할 때는 주로 구조, 수리 여부, 거주민 분위기 위주로 살펴봤는데, 튜터님께서 매물임장 후 꼭 남겨야 할 내용들과 동·타입별 선호도를 짚어주셔서 앞으로는 더 디테일한 부분까지 우선적으로 체크해야겠다고 생각했습니다.

또한 결론을 작성할 때 단지 선정 자체에만 집중했었는데, 앞으로는 나의 상황을 더 꼼꼼하게 파악하고 이를 실전 투자로 연결시키는 방향으로 정리하고 연습해야겠다고 느꼈습니다.

김인턴튜터님

앞마당 관리를 위한 시세트래킹과 원페이지 작성법을 왜 해야 하는지, 그리고 그 과정을 하나하나 자세히 알려주셔서 감사합니다.

최근 시세트래킹을 습관으로 만들고 있었는데, 튜터님께서 그 과정까지 세세하게 설명해주셔서 부족했던 부분을 보완하며 작성해야겠다고 생각했습니다.

또한 인사이트를 쌓아가는 과정이라고 생각하며 결과보고서에 우선순위 단지들을 선정해 나가고, 말씀해주신 시세트래킹, 원페이지 작성, 앞마당 전임 등을 실제 행동으로 꾸준히 옮겨나가야겠습니다.

적용점 

• 이번 임보에 작성- 매물임장 시 동, 타입별 선호도 파악, 결론 작성시 나의 상황 파악
• 6월부터 시세트래킹, 원페이지, 전임을 통한 앞마당 관리