목부장_🍊월부학교 봄학기 최강원팀 6쾌즈와 함께 하는 함께하는 나눔글🍊 #2 창원시 인허가 및 착공 물량 분석+주요 공급단지 분석

안녕하세요 부자로 가는 장거리 여행중인 목부장입니다.

최근 공급이 줄어드는 지역들이 생기면서

가격 상승의 흐름이 오는 지역들이 많이 있습니다.

그러나 당장의 공급이 없다고

지속적으로 공급이 없다고 볼 수 는 없는데요.

흔히 말하는 ‘숨은 공급’ 으로

허가가 났지만 착공을 하지 않아

당장의 공급은 없으나

짧게는 2~3년 길게는 6년 뒤 입주가 되기에

‘매도’를 고려하는 지방에서

예상치 못한 공급으로 원하는 시기와 가격에 매도를

하지 못하는 경우도 발생할 수 있습니다.

관련 글은 그뤠잇님이 잘 정리해주셔서 참고 부탁드립니다!

https://weolbu.com/s/NsXLpaeg0Y

25년 이후 공급과 인허가가 없는 창원

우선 경남 인허가 실적과 공급 그래프 입니다.

18~22년도 많은 인허가가 있었고 실제로 2~6년뒤인 24~25년도에 준공이 많았던 것을 확인이 가능합니다.

전세가격이 하락하면서 매매가격도 하락하는 것을 볼 수 있습니다.

이제는 창원 실적으로 보겠습니다.

창원만 보더라도 20~22년에 인허가 물량이 많았고,

실제 공급도 부족에 가깝습니다.

실제 가격도 25년 기점으로 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

인허가 받은 물건 중 중요하게 리스크가 될 단지가 있을까?

창원의 3년 공급은 2곳으로

의창구 26년 5월 창원롯데캐슬 포레스트 1BL, 진해구 28년 12월 창원메가시티자이&위브 두곳입니다.

위치는 성산구 대원동 왼쪽, 진해구에 위치하고 있습니다.

특히 창원 롯데캐슬은 포레스트는 성산구의 대원동과 인접해있으며

길건너 대원동이어서 대원동과 같은 생활권을 누리고 있습니다.

또한,  26년 2월에 입주한 창원 롯데캐슬 포레스트 2BL과

같이 약 900세대 이상 입주하였기에 단기간에 약 2천세대가 공급되었습니다.

이 공급은 25년 이후 최대 공급이나

창원 성산구 선호단지나 마산의 단지에

전세 및 매매가가 상승하는 것을 확인할 수 있습니다.

그 이유는 공급이 계속 부족했으며, 

25년 일시적인 공급이 많아도 20~24년까지 부족했기에 빠르게 소진되었다고 생각합니다.

진해구의 메가시티자이는 28년도에 대규모 공급이지만,

진해자체가 창원내에서 후순위이며, 김해라는 대체지가 있기에

지켜보야할 것 같습니다.

인허가 물량, 공급 앞으로의 예상치 못한 리스크에 대비하세요!

그렇다면 투자자라면 이 지표에 대해서 어떻게 해석하면 될까 고민하실 것이라 생각합니다.

단순히 “현재 공급이 없다” 만 보면 안된다고 생각합니다.

투자자라면 반드시

• 인허가
• 착공
• 분양
• 준공
• 미분양

까지 같이 봐야 한다고 생각하는데요.

특히 지방은 예상하지 못한 공급 하나가
시장 분위기를 크게 바꾸는 경우가 많습니다.

특히 지금 당장 눈에 보이지 않더라도 시장 상황이 좋아져

착공을 하게 되고 이 물건들이 매도 시기에 겹치게 된다면

원하는 가격과 시기에 매도를 못할 수 있다고 생각합니다.

따라서 임장보고서 공급 파트를 볼 때도

• 인허가가 계속 나오는 지역인지
• 실제 착공은 진행되고 있는지
• 미분양은 쌓이고 있지 않은지

이러한 부분들을 판단하며 예상치 못하는 리스크 일부를 대응하는 게 어떨까 합니다.