안녕하세요 우도롱입니다.
이번 월부학교 봄학기 140명이 넘는 학생 중
무주택자가 단 1명도 없다고 합니다.
그만큼 지금 월부에서 1년이상 투자 공부한 분들은
대부분 이미 주택을 보유하고 계신데요.
요즘 이런 고민을 많이 하십니다.
언제 갈아탈 수 있을지도 모르겠고
지금 뭘 하면서 준비해야하나요?
미래에 내 집이 얼마가 될지
그동안 얼마를 저축할지
토허제가 풀릴지 아무도 모릅니다.
하지만 계속 변화하는 상황과 관계없이
지금 반드시 해야하는 갈아타기 준비에 대해 말씀 드려보겠습니다.
언제 갈아탈지도 모르는데, 지금?
"다음 투자를 언제 할 수 있을지 모르겠다"며
힘이 빠진 분들이 꽤 계신 것 같아요.
하지만 머리로는 알고 있습니다.
투자를 하는 날은 하루이지만,
투자를 하지 않는 364일동안 어떻게 준비하느냐에 따라
결과가 달라진다는 것을.
알고 있지만 와닿지 않으니 재미가 없고
재미가 없으니 행동이 안나오고 다시 재미가 없습니다.
내 집이 오르면 상급지는 더 오를텐데?
나는 지금 실거주가 안되는데?
하락장이 오면 예산이 달라질텐데?
지금 TOP3 뽑는게 의미있나?
가격보다, 단지를 기준으로
갈아타기 후보를 뽑을 때 많은 분들이 가격부터 고민합니다.
“실거주 기준 매매가로 뽑을까요?"
"투자금 기준 매전차로 뽑을까요?”
“매매가 얼마로 설정할까요?”
그런데 이번에는 가격/투자금을 내려놓고
‘단지’를 기준으로 생각해보세요.
“내 단지를 기준으로, 내 단지보다 나은 단지 POOL을 채워보면 좋겠어요.”
“내가 갈아끼울 수 있는 것들을 A/B/C 그룹핑해두면 좋겠어요.”
- 용맘 튜터님
앞마당의 단지들을 쭉~ 펼쳐놓고
내 단지를 팔고 갈만한 단지인지 나눠보는 겁니다.
HOW TO, 갈아타기 그룹핑
① 내 집 기준 +5억까지 단지 조사
먼저, 내 집 매매가 기준으로 +5억 정도까지 단지를 조사해봅니다.
예를 들어, 내 집이 현재 12억이라면
12억대 ~ 17억대 단지를 쭉 훑어봅니다.
네이버 부동산에서 ‘매매가’ 필터를 걸고
앞마당의 단지/평형을 조사합니다.
(넓게 보고 싶다면 평형 필터 없이!)
저같은 경우는, 전수조사 파일에 한줄 추가해서
해당 단지들을 표시해두었어요
처음엔 범위를 좁혀서 +2억 정도에서 시작해도 좋습니다.
② 후보 추출 : O/△/X 나누기
1번에서 조사한 단지/평형을 보면서
땅의 가치 혹은 단지 선호도가 업그레이드 되는지 생각해봅니다.
- 내 집보다 땅의 가치가 더 좋은가?
- 땅은 비슷해도 단지 선호도(평형)가 더 좋은가?
- 혹은 옆그레이드/뒷그레이드인가?
예를 들면,
예를 들면,
땅의 가치는 좋은데 소형인 삼성힐스 12평? 모르겠다 세모
땅의 가치가 더 좋은 염리상록 25평? O
땅은 비슷한데 선호도 더 좋은 우장산아이파크 33평? O
땅의 가치도 단지도 더 좋지 않은 염창동아1차 26평? X
이런식으로 갈아타기 후보들을 1차 나눠보고
헷갈리는 ‘세모’ 단지들을 매물임장하고 시세를 지켜보며
갈아타기 후보 O로 보낼지 X로 보낼지
고민하는 시간을 보내는 게 중요하다고 생각합니다.
③ 그룹핑 : 땅 UP / 단지 UP
2번에서 갈아타기 후보로 고른
O단지 & 세모단지를 모아두고 이제 그룹핑을 나눠봅니다.
- A그룹 : 땅의 가치 업그레이드
- B그룹 : 땅은 비슷한데 단지 선호도 업그레이드
- C그룹 : 옆그레이드 혹은 뒷그레이드
많은 분들이 A그룹만 의미 있는 갈아타기라고 생각합니다.
하지만 실제 시장에서는
같은 생활권이라도 선호 단지에 매수세가 먼저 붙고
상승폭이 더 크고, 필요할 때 ‘환금’이 수월하기에
추후 A그룹으로 갈아탈 기회가 왔을 때 더 유리한 편입니다.
따라서 상급지로 갈아타기를 하면 가장 좋지만
비슷한 땅이더라도 비역세권 24평 → 역세권 대단지 34평 처럼
단지 선호도를 업그레이드하는 것도 의미가 크다는 것을
배울 수 있었습니다.
“상승장에는 입지가 더 좋은 곳으로 못 가고 단지만 업그레이드할 수도 있어요.”
“그래도 단지 가치가 더 있기 때문에 하락장에 더 잘 팔린다는 거예요.”
④ 그래서 TOP3는요?
갈아타기 후보인 A그룹, B그룹에 단지들이 많이 있을 겁니다.
그 중 우선순위인 A그룹에서 TOP3를 뽑아 보세요.
매매가 억대별로 1,2,3순위를 고민해보셔도 좋고
특정 가격대에서 1~3순위를 고민해보셔도 좋습니다.
사실 어떤 조건을 설정하는지 보다 중요한 것은
비슷한 가격의 단지들 중에서 더 가치있는 게 무엇일지
우선순위 판단기준을 잡아가는 것이기 때문에
저축액이 적어 갈아타기가 어려울 것 같더라도
지방거주라 수도권 실거주가 안된다고 하더라도
해보는 과정에서 큰 의미를 느끼실 수 있을겁니다.
"3급지 떨어지는 애랑 4급지 괜찮은 애랑 가격 같잖아요.
OO이 투자금 메리트는 큰데, 매매가 상승은 달라지니까
투자금 보다도 어디를 먼저 봐야하는지 생각해봐야죠."
갈아타기 준비는 ‘생각의 축적’
실제로 위 과정을 해보면
앞마당이지만 잘 모르는 지역이 보이고,
다양한 투자에 대한 고민을 미리 만나게 됩니다.
상급지긴 하지만 방 2개는 환금성이 떨어질까?
15억 못 넘어가는 상급지 20평대보다
15억 넘어가는 하급지 30평대가 나을까?
강남 3구라면 14평도 괜찮을까?
이렇게 갈아타기/투자 후보에 대한 고민을 갖고
시세를 지켜보고 여쭤보면서 정교화해가면
상승장이든 하락장이든 자신있게 갈아탈 날이
오게 될거라 생각합니다.
“그 땅을 인정해줄 필요가 있어요. 단지에 너무 꽂히지 말고요.”
"까치마을이 힘을 보여줬어요. 그리고 연식은..”
“본인 물건 케이스를 평소에 미친듯이 고민해야 타이밍 안 놓쳐요.”
갈아타기가 멀게 느껴져 하루하루 힘이 빠지는 분들께
조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.
투자에 대해 고민할 수 있도록 이끌어주시는 용맘 튜터님,
함께하는 우리 용사즈 감사합니다💓
