안녕하세요.
“집과 관련된 문서 하나쯤은 남기자”라는 목표를 가진 집문서입니다.
25년 9월 열반스쿨 기초반으로 시작해
6개월 만에 1호기 매수까지 오게 된 과정을 정리해보려 합니다.
1. 월부 오기 전, 저는 이런 사람이었습니다
저는 한마디로
“프로그래밍 + 주식에 인생을 걸었던 사람”이었습니다.
그래서 아래와 같은 삶을 4년간 반복 했던것 같습니다.
- 하루 5시간 수면
- 출근 전 1시간 30분 개인 프로젝트
- 퇴근 후 3~4시간 공부 or 개발
이직을 위해서, 더 나은 삶을 위해 정말 열심히 살았습니다.
주식도 마찬가지였습니다.
- 출근 준비하며 주식 시황 파악
- 퇴근길에 국내 시황 및 주가 파악
- 취침전 개장전 주요지표 확인 및 기업분석
전세금 상승 속도를 따라잡기 위해 시작한 주식이었고,
👉 처음에는 초심자의 행운으로 적지만 높은 수익을
👉 그렇게 자만에 빠져 무리한 투자로 확장하다
결과는 자산 40% 손실까지 갔던 무모한 투자자였습니다.
그때 들었던 생각은 단 하나였습니다.
“나 이렇게 열심히 사는데… 왜 인생은 안 바뀌지?”
이런 삶을 반복하다 25년 여름 번아웃이 왔고,
주말에 14시간씩 자며 현실을 회피하는 상태까지 갔습니다.
2. 부동산을 시작하게 된 진짜 이유
결정적인 계기는 부모님이었습니다.
건설업을 하시던 부모님이 경기 불황으로 비자발적 은퇴하시고,
은퇴를 선언하시면서 제일 먼저 걱정하신건 전세집이었습니다.
“이제 일 못하면 전세금 못 올려 줄 텐데 어떻게 하지…
너희한테 손 벌릴 수도 없는거고…..”
그렇게 고민하시던 어머니는
내집마련을 해야겠다는 결심을 하시는걸 지켜봤습니다.
그런데 문제는…
유튜브 광고를 보고
“화곡동 빌라”,“서울에 마지막 기회 놓치지 마세요” 같은 정보를 보시며
출처없고, 불안정한 집을 보시려는 모습이었습니다.
그 순간 들었던 생각:
“저렇게 부모님이 평생 모은 노후자금을 쓰는건 아닌거 같은데…..”
“저러다가 우리 부모님 노후자금 다 날리면 어떻게 하지….?”
“이건 내가 막아야겠다. 나라도 공부해서 부모님 집을 찾아보자!”
이렇게 부모님의 노후자금 및 내집마련을 위해 스스로 공부를 하기로 결심하게 됩니다.
그렇게 찾게 된 게 월급쟁이부자들 강의
그렇게 저는 열반스쿨 기초반으로 입문하게 됩니다.
3. 첫 강의에서 느낀 배신(?)과 충격
솔직히 기대했던 건 이거였습니다.
- 어디 사야 하는지
- 어떻게 매수하는지
근데 현실은…
👉 “왜 투자해야 하는가”
처음엔 이렇게 생각했습니다.
“아… 당했다…”
“이거 뭐 뻔한 이야기만 하고 정작 필요한 이야기는 없네”
“결국 계속적으로 강의 팔려는 전형적인 강의팔이 시스템이구나….”
라며, 적잖은 실망을 했었습니다.
하지만 비전보드와 노후자금 계산을 하면서
완전히 생각이 뒤집혔습니다.
> 연 10% 수익률? 내가 주식투자 해봐서 아는데
그건 펀드 매니저도 힘들어…> 그런데 그렇게 수익을 내도 노후 자금이 부족하다?
>“이거 말이 되나…?”
그러다 월부의 선배와의 만남에서 선배와의 이야기를 할 수 있었고,
그분도 처음에는 주식투자를 하다가 부동산으로 넘어 왔다는 이야기를 들었습니다.
처음에는
“주식투자 만큼 수익률 좋고 환금성이 좋은걸 했는데 왜 부동산을 했지?”
“여기서 말하는 연 수익률 20% 이거 그냥 사기겠지 ㅋㅋㅋ”
“뭐 주식 그냥 대충 하다가 넘어오셨겠지~”
라는 생각으로 가볍게 대화를 이어갔지만, 들어보면 들어볼수록
주식도 진심으로 하셨고, 부동산 공부 또한 열심히 하신 흔적을 느낄 수 있었습니다.
그리고 “왜? 주식투자 하다가 부동산으로 넘어오셨어요? 연 20% 이게 말이 되나요?”라는 저의 물음에
“부동산은 그게 가능합니다.”
라는 확신의 찬 눈빛과 말로 대답해 주셨습니다.
그때부터 저는 “의심”과 “호기심”이 동시에 생겼고
저 사람이 말하는 부동산 공부 그게 뭔지 실제로 가능한지
내가 직접 해보고 판단해 보자며
그렇게 저는 실전준비반으로 넘어가게 됩니다.
4. 동네주민 & 전 운동선수에게도 쉽지 않았던 임장라이프
실전 준비반은 직접 임장하며,
어떤 생활권/아파트가 좋은 곳인지 배우는 강의라고 했습니다.
과거 운동선수 경력 10년이 있었던 저는
“나는 운동도 했었고 체력에 자신도 있고, 우리동네는 내가 제일 잘 알지!!!”
라는 자신감으로 시작을 했던것 같습니다.
이런 저의 자신감은 2주차를 지나며
완전히 깨졌습니다.
- 하루 2~4만보
- 처음 쓰는 임장보고서
- 우리 동네인데 어디가 좋은지 잘 모름
- 기준도 모르는 고르라고 해서 고르는 비교평가
를 하면서 저의 체력과 멘탈은 바닥을 쳤고,
권유디님이 말씀하신 침대에 누우며
"아…. 그냥 그만 둘까?
“나는 부동산 아니어도 주식 투자로 돈 벌면 되는데…”
"이렇게 부동산 투자하는거 맞아? 다들 이렇게 아파트를 산다고?"
라며 매일매일 포기하고 싶은 저와 협상을 했었던것 같습니다.
그리고 결정적인 대혼란이 왔는데
정부의 10.15 정책까지 겹치며
“아… 이번 생은 아닌가 보다”
“다음 하락장을 기다리자….”
라고 생각하며 진지하게 그만둘 생각까지 했습니다.
5. 의심의 터널을 지나 희망의 빛을 본 집문서
솔직히 실전준비반을 듣고, 다시 원래의 일상으로 돌아가려고 했었습니다.
그러다 문득
“뭔가 그만두기에는 살짝 찝찝한데…”
“뭔가 하다만 느낌이라서, 이렇게 그만두는게 맞나…?”
“올해까지 그래도 해볼때까지 해보고 아니다 싶으면, 다시 원래 삶으로 돌아가자”
이 감정 하나로 서울투자 기초반까지 이어갑니다.
실전준비반에서 제대로 하지 못한 부분을 보완하며,
한번 제대로 해보자고 다짐을 갖고
서울투자 기초반을 시작하려던 찰나 장애물을 만나게 되었습니다.
친구와의 모임에서 코로나 확정 판정을 받게 됩니다!!!
“아…. 이건 신이 나보고 그만두라고 하는 계시인가 보다….”
“지금이라도 환불할까?”
“아…. 뭐이리 되는게 없냐…. 맘먹고 하려니 또 이런게 막히네….”
라며, 포기하려다가 문득 올해까지만 해보자는 나와의 약속을
어기는것이 싫었기에, 다시 할 방법을 생각해 보고 찾아봅니다.
그래서 내린 결론은
'그래 어차피 나중에는 혼자 해야하는데, 지금 혼자 해보고
부족한건 다음주에 조원들한테 물어보자'
라는 생각으로 동료분들과 따로 분위기 임장을 하게 됩니다.
지난달에 실준반에서 잘 배우고 행동해서 그런지
- 생각보다 혼자서도 임장 및 생활권 분석을 잘 했고,
- 단지임장도 부족하지만 단지 특성을 잘 정리해 갔습니다.
잘 모르거나 이해 안 가는 부분은 조모임에 물어보고 체크해보니
'어? 나 생각보다 혼자서도 잘하는데? 이게 되네?!?!?!?!?"
라는 자신감과 효능감이 들었습니다.
그렇게 코로나라는 장애물과 10개 넘는 매물을 보며 한달을 잘 보냈습니다.
하지만 여전히 풀리지 않은 질문이 있었는데…..
“그래서… 뭘 사야 하는데?”
6. 주식투자를 내려놓고 부동산 투자를 결심하는 Tipping Point
‘임장하는 법도 배우고,’
‘매물도 꽤 봤는데 왜 투자할 확신이 안 생기지?’
라는 의문이 들었을 때,
열반스쿨 중급반에서 비교평가 방법을 알려준다고 하여,
또 한번 속아보자라는 생각을 갖고 열반스쿨 중급반을 수강합니다.
확실히 열반스쿨 중급반을 수강하며
- 어떤 프로세스로 비교평가를 해야하는지,
- 세낀거가 아닌 매물은 어떻게 보는지,
- 전세는 어떻게 놓는지
와 같은 저에게 필요한 방법을 많이 가르쳐 주었던것 같습니다.
그리고 무엇보다도 저에게 부동산 투자에 확신을 주었던건
선배와의 만남에서 만난 '두잇나'선배님의 말씀이었습니다.
솔직히 지금까지 열심히 투자하고 잘 아는 주식투자로 모은 돈을
모두 부동산에 투자할 확신이 없었는데,
두잇나 선배님의 아래의 말에 부동산 투자로 넘어갈 수 밖에 없었습니다.
두잇나 : 집문서님 주식투자 대출해서 할 수 있어요?
집문서 : 레버리지는 써야할 때가 있고 아닐 때가 있어서, 함부로 하는게 아니라고 배웠습니다.
두잇나 : 그럼 집 사실때, 대출 안 받고 사실꺼에요?
집문서 : 집 살때는 당연히 대출 안 받고 어떻게 사나요?
두잇나 : 거기서부터 차이가 나는거 아닌가요? 레버리지를 쓸 수 있는 자산과 쓸 수 없는 자산의 수익률이 같다고 하면 어떤게 수익금이 더 클까요?
이 말을 듣는 순간,
아... 주식투자를 아무리 열심히 해도 내 투자금에서 크게 벗어나기 쉽지 않은데,
부동산은 레버리지를 쉽고 안전하게 쓸 수 있으니
자산 증식의 속도가 다르겠구나!라는 생각이 번뜩였습니다.
👉 주식 = 레버리지 제한
👉 부동산 = 레버리지 가능
“같은 수익률이면, 결과는 완전히 다르다.”
이때부터 제가 6년간 모은 주식투자금을 매도해서
부동산 투자를 해야할 근거가 생겼고,
부동산 투자에 더 몰입할 수 있는 계기가 되었습니다.
이때 저는 결심했습니다.
👉 주식 → 부동산으로 전환
(1편 마무리)
여기까지가
제가 부동산 투자로 방향을 틀게 된 과정입니다.
하지만 진짜 이야기는 여기서부터였습니다.
👉 투자하려 했더니 돈이 안 맞고
👉 실거주 vs 투자 갈림길이 생기고
👉 전세대출이라는 벽까지 등장합니다
👉 다음편에서는
“실거주 vs 투자, 그리고 계약까지”
현실적인 실행 과정을 공유드리겠습니다.
