[서투기 31기 6조 율리장] 임보결론, 그래서 나는 이 단지 투자 한다고~~

단숨에 몰입해 들었던 자모님 강의! 지투기 들으며 1호기 투자도 자모님 강의 들으며 했던터라 자꾸 지투기 때의 자모님의 모습이 겹쳐보였다. 자모님은 스스로 잔소리라고 하셨지만 나에게는 용기와 다독임으로 들렸다. 

월부에서 투자공부하면서 부동산 투자할 수 있었던 지난 1년 정말 행복했다. 중간에 1호기 때문에 생애 처음 소송도 걸리고 분노, 걱정으로 잠도 못 자는 날도 많았고 자주 입원하는 쪼꼬미 때문에 임장도 임보도 못하는 날들이 훨씬 많았지만… 한국에서 제일 기억에 남는 걸 고르라면 당연 월부에서 내가 만났던 사람들이며 공부한 것들 느낀 것들이다.  지금 여기서 부동산 공부를 더 적극적으로 못해나간다는 내 상황이 많이 안타깝고 슬프다. 한국이 아니더라도 강의는 들을 수 있겠지만 지금처럼 집중해서 할 수 있을까… 다른 곳에서 적응하느라 잠시 뒷전이 될것임을 내 스스로 잘 알기에 더 아쉽다….   다시 돌아와도 남아 있어주세요 자모님🩷

[적용점]

• 2년 뒤에 판다. 4년 뒤에 판다가 아니라 수익률 목표를 달성했다면 매도! 그런데 매도하고 나서 갈아탈 단지가 없다 그러면 보유(이건 수도권). 지방의 경우는 갈아탈 단지가 없어도 목표 수익률을 달성 했다면 반드시 매도. 지방은 매도 타이밍을 놓치면 안된다.타이밍을 놓치면 안됨.
• 현재 1주택자는 앞마당을 계속 늘리고, 종잣돈이 부족하다면 종잣돈이 적다면 ETF나 부동산 소액투자도 고려 가능.
  다만 부동산 소액투자는 단기 접근보다 정부 세금 정책 확인 후 신중하게 판단. 다음 갈아타기까지 5년!
• 열기반 비전보드와 목표 수익률 다시 점검.
• 정부 규제와 대출규제는 한동안 이어질 가능성. 대출규제는 더 빡빡해질 수 있음.현재 15억 이하 아파트에 수요가 몰리는 것은 대출 한도 영향.15억 아래에 있는 좋은 단지들이 15억에 수렴할 가능성 있음.과거 문재인 정부 때 9억 이하 단지들이 9억으로 수렴했던 흐름과 유사.
• 전세 만기 때는 갱신권보다 재계약 유도. 갱신권을 쓰면 5%만 올릴 수 있음.가능하다면 재계약으로 유도해 시세대로 전세금을 받고, 늘어난 금액은 재투자 자금으로 활용.전세 운영도 투자 수익률 관리의 일부.
• 임장보고서의 마지막 결론은 투자 여부까지 나와야 함.  단순히 지역 설명으로 끝내지 않기. 이 땅의 입지가치가 무엇인지 정리하고, 그래서 이 단지에 투자할 것인지 결론 내리기. “입지가치 → 단지 선호도 → 현재 가격 → 저평가 여부 → 투자 여부”까지 연결.
• 앞마당은 매물임장까지 해야 완성.완벽할 필요 없음. 완료가 중요.
• 투자 범위는 생활권 내 최상위 단지부터 중간 선호 단지까지 설정. 지금 내 돈으로 안 되는 최상위 단지도 급매가 나오면 투자 가능해질 수 있음.중상위 단지도 전세가율이 올라가면 내 투자금 안으로 들어올 수 있음.최상위부터 중간 선호 단지까지 범위 안에 넣고 꾸준히 시세트래킹.
• 중요한 것은 ‘올랐는가’가 아니라 ‘저평가인가’
• 직장은 수와 질을 함께 확인. 직장의 질은 GRDP, 주소지 기준 소득, 근로지 기준 원천징수 급여로 확인 가능.
  질적 지표가 높으면 가격이 올라가도 받아줄 수요가 있음. 이후 직장이 실제 어디에 위치하는지도 확인. 새로운 직장 유입 호재는 플러스 요인으로 보기.
• 수도권은 교통 호재 분석 필수. 교통 호재는 계획만 있는지, 착공했는지 구분.착공이 되었다면 실현 가능성이 높아진 것.착공 이후부터는 해당 단지가 수혜를 받을지 적극적으로 판단 가능.
• 선도지구와 정비사업 호재는 상승장에 강하게 반응. 부천 선도지구는 큰 호재.수지 리모델링, 재건축 이슈처럼 상승장에서 가격이 크게 반응할 수 있음. 다만 호재만 보고 투자하기보다 현재 가치와 가격을 함께 판단.
• 분위기 임장 전 임장보고서에도 인구수 자료 포함시키자!!!. 사람들이 어디에 많이 몰려 사는지 미리 확인.인구수와 거주 밀집 지역을 보고 임장하면 시간 절약. 아파트가 많은 곳은 대체로 살기 좋은 곳일 가능성 높음. 빌라가 많은 곳은 단순히 주택이 많은 곳일 수 있음. 분위기 임장은 아파트가 많은 곳부터 우선 진행.
• 신도시 학군은 학업성취도 85% 이상 학교 밀집 지역 확인. 학업성취도 높은 학교가 모여 있는 곳은 선호도 높음.
  대부분 중대형 평형과 학원가가 함께 형성되어 있음.학군은 안정적으로 자녀를 교육시킬 수 있는 동네인지 판단하는 기준.
• 구축 투자는 용적률도 확인.비슷한 단지라면 용적률 낮은 단지 선택.용적률 210% 정도면 낮은 편으로 판단 가능.
  신축 단지가 될 가능성을 함께 볼 수 있음.
• 지역별 선호 단지를 뽑아 서로 비교. 각 지역에서 선호도 높은 단지를 먼저 정리.지역 안에서 더 선호도 높은 단지를 선택하거나, 매물 조건이 나에게 더 유리한 곳 선택. 생활권 선호도, 단지 선호도, 매물 조건을 함께 판단.